Nuda propiedad: la receta de una sicav para resolver el problema de la vivienda en España

Una auténtica revolución en la vivienda en España es lo que promete la sicav catalana Solventis. Los promotores de esta sociedad de inversión colectiva con más de dos décadas de experiencia han acuñado un modelo de inversión en residencial "disruptivo" con el que aspiran a movilizar, según precisan a Vozpópuli, hasta 2.000 millones de euros hacia la promoción de pisos asequibles en todo el territorio nacional.

Un volumen de inversión privada sin precedentes en el segmento que permitiría la construcción de 12.300 pisos en alquiler por toda la geografía española con precios un 30% por debajo del mercado en menos de 15 años. Por dimensionar la cifra objetivo de viviendas, superaría la oferta disponible en total hoy en los mayores mercados tensionados, como Madrid o Barcelona.

El modelo que plantean desde Solventis es inédito en el inmobiliario español pero se asemeja al del sector nacional de las autopistas. En concreto, gira en torno a un sistema de nuda propiedad en favor de los agentes que inviertan en el vehículo, ya registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores bajo el nombre de Fondviso tras más de un año y medio de conversaciones.

Según los cálculos de Solventis su modelo, inédito en España, permitiría quintuplicar la velocidad con la que se ponen en marcha viviendas de alquiler protegido en el mercado.

El sistema consiste en que los inversores privados financien la construcción y el mantenimiento de las casas, asumiendo solo el riesgo de desarrollo de la infraestructura pero no el regulatorio ni los que tengan que ver con la relación con el inquilino y su morosidad.

"Finalizada la construcción de la infraestructura residencial, las Sociedades Participadas obtendrán la nuda propiedad de la misma, y cederán a las Administraciones Públicas o a sus entidades dependientes, el derecho de uso sobre la misma durante un plazo no inferior a treinta (30) años, a cambio de un canon anual por disponibilidad indexado a IPC (índice de precios al consumo) o bien a IGC (índice de garantía de la competitividad)", explica Solventis en el folleto de creación de Fondviso. "Al vencimiento del derecho de uso,
las Sociedades Participadas recuperan el derecho de uso y revertirán el vuelo al propietario del suelo, en función del derecho de reversión que incorpora el derecho de superficie".

La iniciativa apunta a los hogares con ingresos entre 28.000 y 45.000 euros anuales, "la parte de la sociedad que hasta ahora no accede a viviendas de precio regulado" -equivalente al 30% de la población española-, con una oferta promedio en el entorno de los 600 euros por mes por toda la vivienda -ahora mismo en Cataluña y Madrid, por ejemplo, existen menos de 600 pisos en total por menos de 600 euros al mes.

Paralelamente, el fondo permitiría a los inversores obtener la misma rentabilidad que conseguirían hoy con pisos en el mercado libre íntegramente operados por ellos a un precio de 850 euros por mes. En concreto, la sicav promete una rentabilidad neta de entre el 7% y el 9% para los inversores, un umbral potencialmente muy atractivo para grandes fondos de pensiones internacionales y aseguradoras.

200 millones para vivienda asequible en 2024

Los responsables de Fondviso prometen ese mínimo de rentabilidad con independencia de la decisión que tome el Estado respecto al índice de referencia para la actualización de los alquileres a partir de 2025; se da por hecho que los alquileres se actualizarán, al menos, conforme al índice de Garantía de Competitividad, que es el que ha utilizado el Gobierno de Pedro Sánchez para sustituir temporalmente el Índice de Precios de Consumo -la referencia habitual de la inflación prevista por la Ley de Arrendamientos Urbanos-. El mínimo de inversión que requiere el fondo es de un millón de euros.

"Creemos que esto tendrá aceptación al margen del signo político, hemos percibido interés tanto por parte de las administraciones públicas como de inversores privados El director de inversiones alternativas inmobiliarias de Solventis, Toni Bosch

Con los cálculos planteados por Solventis, el objetivo es levantar hasta 650 millones de euros por parte de los inversores privados y potenciarlos con hasta 1.500 millones de euros en deuda, que se movilizarían en un plazo máximo de 14 años. A corto plazo, el objetivo de la sicav es conseguir levantar al menos 200 millones de euros de inversores al cabo del primer trimestre de 2024. en favor de proyectos en colaboración con la Administración Pública.

"Creemos que esto tendrá aceptación al margen del signo político, hemos percibido interés tanto por parte de las administraciones públicas como de inversores privados", ha augurado el director de inversiones alternativas inmobiliarias de Solventis, Toni Bosch. Según sus cifras, el modelo permitiría quintuplicar la velocidad con la que se ponen en marcha viviendas de alquiler protegido en el mercado.