Los interrogantes sobre los avales para la vivienda: ¿gana más la banca o el cliente?

En plena campaña electoral, la confusión está servida. Más aún, para una medida compleja como los avales para la compra de vivienda anunciados por Pedro Sánchez y aprobados por la vía exprés en Consejo de Ministros. Una propuesta que había sido ya abanderada por la presidenta del Banco Santander, Ana Botín, e impulsada por Isabel Díaz Ayuso en la Comunidad de Madrid.

La realidad es que los 50.000 potenciales beneficiarios lo tendrán más fácil para comprar a corto plazo -el efecto político que se persigue desde La Moncloa-. Pero no por ello se librarán de más gastos. Todo lo contrario: acabarán pagando más en concepto de intereses por la financiación que obtendrán de los bancos. La cuantía y condiciones de estos intereses configuran uno de los grandes interrogantes que deberán definirse en las negociaciones entre el ICO, los bancos y los clientes.

Tampoco sortearán los jóvenes la necesidad de disponer de ahorros: los créditos hipotecarios suelen precisar un 10% en concepto de gastos de compraventa y gestión de la hipoteca. Atendiendo al importe medio de un crédito hipotecario en España, se trata de unos 14.000-17.000 euros en ahorros, que superarían el umbral saludable del 35% de los ingresos de los beneficiarios.

Y ello, puesto que la ayuda está delimitada a quienes perciban menos de 37.800 euros brutos al año. Los avales serían ampliables en la misma cantidad por cada "comprador" que participe de la ecuación, sin que se haya definido aún el concepto de comprador. Para las familias monoparentales, el umbral se puede elevar en hasta un 70%.

El hecho de que la referencia global del mercado se extienda a un colectivo vulnerable como el de los jóvenes abre la posibilidad de que los precios suban tras la medida

El importe máximo de las hipotecas avalables por el Estado será de unos 170.000 euros, sujetos a diferencias entre comunidades. La cifra encaja con el 100% sobre los 143.000 euros de una hipoteca promedio (80% del valor del inmueble) en la actualidad, atendiendo al Instituto Nacional de Estadística.

El hecho de que la referencia global del mercado se extienda a un colectivo vulnerable como el de los menores de 35 abre la posibilidad de que los precios suban por la medida. En cualquier caso, lo que está claro es que la apuesta por los avales responde a un problema real como el del acceso a la vivienda de los jóvenes.

El porcentaje de menores de 35 años emancipados ha caído en 10 puntos porcentuales desde 2012, hasta situar a España como el quinto peor país en este sentido en el continente. En paralelo, el coste de los alquileres sigue siendo, en solitario y sin contar la entrada, claramente superior al de la compra.

El precio que tendrían que pagar quienes se beneficien del nuevo plan Sánchez es el de un mayor esfuerzo a largo plazo, en un momento en el que el coste de la vivienda en propiedad ya acaba también de rebasar la media histórica.

La banca gana con más hipotecas de vivienda a largo plazo

Con la medida ganarán, en suma, los bancos, y por dos vías: podrán colocar más hipotecas en un momento en el que la demanda está cayendo en un 15% intertrimestral, y podrán ganar más dinero a largo plazo por el importe que cobraban ahora a la entrada mediante los intereses. Esto último, en un momento en el que los tipos de interés rondan el 4%, el máximo de los últimos quince años.

El sacrificio al que accederían es el del efectivo a la entrada, que por lo general ronda el 20% del crédito. La excepción que contempla el Gobierno es la de las viviendas con certificación energética D o superior, para las que el Estado avalaría hasta un 25%.

En cualquier caso, el aval público se prolongará por diez años prorrogables por otros dos, lo que da seguridad a la banca sobre la potencial recuperación del dinero: el tiempo con respaldo público equivale a un tercio de la vida promedio de este tipo de préstamos.