El mercado de la vivienda en España afronta 14 años de tensiones por la falta de oferta

La decisión del Gobierno de acabar con las 'Golden Visa' ha vuelto a poner a la vivienda y en especial, al acceso a ella, ante los focos del debate político hasta correr el riesgo de chocar con su naturaleza, ansiosa de soluciones rápidas y fáciles de asumir para el electorado.

La realidad es que el cese de los 'visados de oro' era una medida que venía reclamando la Comisión Europea frente al blanqueo de capitales tras la invasión rusa a Ucrania en el comienzo de 2022. Como informó ya este medio, es un hecho que fortunas rusas no residentes siguieron recurriendo sino con más intensidad desde entonces a la compra de viviendas con valor superior a los 500.000 euros en España en puntos con los precios cada vez más tensionados, como Barcelona y su periferia en Cataluña o la Costa del Sol en Andalucía.

Sin embargo, no es menos cierto que el alcance de la citada medida -que sería, en principio, de unos centenares de operaciones cada año- parece acotado en comparación al volumen de transacciones por parte de compradores extranjeros en general -el 15% de las compraventas, unas 87.000 el año pasado-. Y también potencialmente contraproducente por sus posibles ecos en el mundo inversor cuando se toma dimensión del escenario al que se enfrenta la vivienda en España a corto, medio y largo plazo. Un horizonte que parece dejar claro que la mayor urgencia residencial del país no radica tanto en un parte ínfima de la demanda como en la necesidad de cuantiosas inversiones para paliar un déficit cada vez más grande y estructural de oferta.

"Déficit de 1,2 millones de viviendas para el año 2037"

Así lo está poniendo de relieve la vasta mayoría de agentes del sector inmobiliario, entre los que cabe incluir a diferentes asociaciones de promotoras, propietarias y tasadoras de viviendas, cuyas opiniones son más que respetadas en privado por los expertos del ala socialista del Gobierno de coalición.

El último de estos agentes en alzar la voz con datos difíciles de soslayar ha sido la consultora especializada en proyecciones sobre el mercado inmobiliario patrio Aura Real Estate (Aura REE), referente de buena parte de los inversores institucionales con exposición actualmente al real estate español.

En su último informe, Aura REE dimensiona el que considera el principal vector del residencial nacional: el creciente déficit estructural de viviendas, fruto del incipiente choque entre el afluente migratorio y la limitada producción de nuevas casas, en el extremo opuesto a los excesos de la burbuja.

La consultora parte así del contraste entre los registros y proyecciones de creación de hogares del Instituto Nacional de Estadística y los permisos de construcción residencial a partir de los datos del ministerio de Fomento y luego de Agenda Urbana desde el año 2005 -en que comenzó a aumentar la tasa de esfuerzo de los españoles para la compra de vivienda hacia los niveles que provocaron el pinchazo de la burbuja- hasta el 2023.

Advertencia

El cruce entre sendas variables lleva a Aura REE a concluir que el exceso de vivienda procedente del pasado ciclo inmobiliario estaría ya próximo a acabarse si no se ha agotado ya...Y ello, con el agravante de que, durante 2023, el acumulado de hogares creados impulsado en los últimos años por la llegada de inmigrantes pasó a superar, de forma inédita, a la cifra acumulada de stock de obra nueva, hasta arrojar un primer déficit teórico de 116.000 viviendas al cabo del último año.

A continuación, desde Aura REE pasan a tomar como referencia el ritmo de construcción de viviendas desde 2019 -casualmente, el primer año completo bajo el actual Gobierno, crecientemente intervencionista sobre el sector. La conclusión de la citada consultora es que "la previsión de creación de hogares del INE combinada con el ritmo promedio de construcción visto desde 2019, generaría un déficit de 1,2 millones de viviendas para el año 2037".

La empresa que preside Fernando Acuña atisba así una fuente de tensiones en el mercado residencial que contribuiría a la resistencia de los precios, aún pese al incremento en la tasa de esfuerzo de los españoles por la subida de tipos de interés -que se espera que empiecen a bajar durante este año.

Se apunta, en definitiva, a un déficit estructural equivalente a unas 100.000 casas anuales durante casi dos décadas que parece augurar que la solución del acceso a la vivienda distaría de conseguirse incluso con las 184.000 prometidas en campaña por el propio presidente del Gobierno Pedro Sánchez. De ellas, 50.000 procederían de una Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria que en 2023 pudo acabar colocando menos del 5% de las 21.000 ofrecidas a las distintas administraciones públicas.