El negocio hipotecario sufre en la era de tipos altos durante más tiempo. Los préstamos concedidos para comprar viviendas se han desplomado a niveles no vistos desde febrero de 2006 como consecuencia del ciclo frenético de subidas de los tipos de interés. Las amortizaciones anticipadas y el freno de la concesión han reducido la financiación viva para vivienda por debajo de los 500.000 millones de euros.
Al cierre del mes de agosto, según los últimos datos publicados por el Banco de España, el salvo vivo (el crédito pendiente de devolver) se situaba en los 499.876 millones. Se trata de una caída del 3,5% respecto al mismo mes de 2022, cuando el Banco Central Europeo (BCE) inició la carrera contra la inflación para llevar el precio del dinero oficial al 4,5%. El stock de hipotecas suma ya trece meses consecutivos cayendo.
"Las amortizaciones superaron los 8.000 millones en los cuatro grandes bancos en el primer semestre del año
El endurecimiento de la política monetaria ha disparado el euribor por encima del 4%, en niveles récord desde 2008. Y las familias se apresuran a adelantar el pago de la deuda bien para reducir la cuota o los años de la hipoteca. CaixaBank, Santander, BBVA y Sabadell registraron amortizaciones de más de 8.000 millones en los seis primeros meses del año, según las últimas cuentas publicadas.
El precio frena en seco la demanda
Esta tendencia confluye con la caída de la producción hipotecaria. El precio de estos préstamos se ha disparado al 3,96% TAE, a máximos de inicios de 2009, lo que está provocando una caída de la demanda. Sin ir más lejos, los equipos comerciales de los bancos trabajan con que la concesión de hipotecas se desplomará más de un 20% a cierre de este ejercicio, según apuntan fuentes financieras.
Para afrontar este panorama poco halagüeño, los bancos están abocados a rediseñar su estrategia y a apostar por una guerra de precios, admiten fuentes próximas a las entidades. De hecho, se priorizará la concesión a tipos competitivos antes que pagar más por los depósitos.
"Luis de Guindos cree que todavía es prematuro apuntar a una bajada de los tipos. El BCE ha aplicado diez aumentos consecutivos desde julio de 2022
"Se trataría de una especie de trasvase de los ahorros de las generaciones más longevas hacia los jóvenes, que tendrían más fácil acceder a las hipotecas", reconocía un director financiero de uno de los grandes bancos antes del verano, en plena polémica por el retraso en la remuneración de los depósitos.
Las familias 'tiran' del crédito al consumo
La tendencia descendente del stock de hipotecas es contraria a la del crédito al consumo. En un escenario de tipos altos y de inflación todavía elevada (3,5%) las familias recurren al crédito para cubrir gastos. De hecho, el stock de préstamos al consumo está en niveles no vistos desde 2009: mueve 97.152 millones. Es un 2,4% más que un año antes y supone el 14% del total de la financiación del sistema.
Este tipo de crédito, que se considera como el termómetro de la situación económica, es mucho más caro por asumir más riesgo y concederse con mayor facilidad que las hipotecas. Se comercializa a un interés TAE superior al 9%.
La era de tipos altos durante más tiempo cada vez está más instalada en el mercado. Luis de Guindos, vicepresidente del BCE, advirtió ayer de que la posibilidad de iniciar la bajada de los tipos es todavía "prematura". "Vamos camino del 2%. Eso está claro. Pero debemos vigilarlo muy de cerca, ya que la última milla no será fácil", declaró Guindos a Financial Times sobre la cruzada del organismo monetaria para devolver el IPC al objetivo sacrosanto del 2%.
