Canadá reabre el melón del comprador extranjero de vivienda que divide al Banco de España

Canadá ha reabierto uno de los grandes asuntos políticos sin resolver en torno al mercado inmobiliario español: la influencia del comprador extranjero -con cifras récord en 2022- en los precios de la vivienda. El Gobierno de centro-izquierda que lidera Justin Trudeau ha sorprendido a más de uno fuera de su país al cursar esta semana la prohibición de comprar casas a los extranjeros no residentes durante los próximos dos años.

"Las casas son para las personas, no para los inversores", es el lema para una medida que sigue a un aumento de los precios superior al 30% desde 2019 y más pronunciado aún en puntos como Vancouver o Toronto, donde la cuota del foráneo no residente puede superar el 5%.

A nivel general, los precios encajaron un retroceso del 13% en 2022, después de que el Banco de Canadá incrementara los tipos de interés, según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces. El sector inmobiliario del país norteamericano lleva tiempo clamando contra una decisión que Trudeau prometió antes de ganar las elecciones en 2019.

En Nueva Zelanda, la laborista Jacinda Ardern implementó una medida similar en 2018. Desde entonces, la compra por parte de foráneos no residentes ha desaparecido. Sin embargo, los precios siguieron creciendo con igual o mayor fuerza hasta echar el freno en 2022, coincidente, también, con la subida de tipos de interés del banco central neozelandés.

El Banco de España no zanja el debate de Canadá

Tras el flamante gesto político de Trudeau y la poco satisfactoria experiencia neozelandesa existe igualmente un debate académico que el Banco de España no ha sido capaz de zanjar. Y es que el supervisor del sistema financiero nacional ha estudiado la posible relación entre la compra de vivienda por parte de inversores extranjeros y los precios sin alcanzar conclusiones claras en una dirección.

"No se encuentra evidencia estadística que apoye la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes ha contribuido por sí misma y de manera decisiva al aumento de los precios de la vivienda", han empezado concluyendo los investigadores del BdE Laura Álvarez, Roberto Blanco y Miguel García-Posada tras analizar los datos relativos al mercado español entre 2007 y 2019.

"Sin embargo, la elevada correlación entre el crecimiento de la población y el aumento de los precios de los inmuebles sugiere que el incremento de la población extranjera residente en determinadas provincias (en especial, las insulares) habría contribuido a elevar los precios de la vivienda a través de su efecto sobre la demanda de inmuebles", enmiendan luego los mismos investigadores.

Su informe, la mayor y más actual referencia en la materia en España, diferencia entre los compradores que vienen a pasar largas temporadas y aquellos no residentes, que más bien tienden a la compra de inmuebles como inversión o residencia de paso.

Las compras netas de los no residentes se concentraron en determinadas provincias con una elevada correlación entre el crecimiento de la población total y el volumen de esas compras netas, lo que "dificulta la identificación del efecto", según el Banco de España

De acuerdo al estudio, los extranjeros residentes tendieron a pagar un 10% más de precio que los nacionales en zonas como Cataluña, Baleares y Canarias y alrededor de un 5% menos en la mayoría de las demás provincias. Por su parte, los no residentes pagaron de media un 5% más que los foráneos residentes. Estas cifras, en cualquier caso, tenderían a ensancharse con el paso de los años, según el Notariado.

Entre 2007 y 2019, las compras netas de los no residentes se concentraron en determinadas provincias con una elevada correlación entre el crecimiento de la población total y el volumen de esas compras netas, lo que "dificulta la identificación del efecto" en torno a los precios, según alegó en su informe el Banco de España. Sus investigadores advierten de no haber sido capaz de analizar el papel de los inversores institucionales o fondos de inversión -con una cuota actual del 5% sobre el mercado en España- por "falta de información".

El comprador extranjero, en niveles récord

El debate podría cobrar mayor relevancia en España a la luz del creciente peso del comprador extranjero sobre un mercado que se le empieza a resistir a los nacionales.

Desde una de las principales promotoras del país apuntan precisamente al demandante foráneo en puntos como la Costa del Sol como uno de los elementos que les ha permitido mantener e incluso incrementar los precios para capear la inflación de costes.

Atendiendo a los últimos datos del Consejo General del Notariado, las transacciones en favor de compradores foráneos están en niveles récord en términos absolutos y rondaban, al cabo de la primera mitad del 2022, el 20% del mercado residencial en España -superando el 18% promedio entre 2012 y 2019-.

En el primer semestre del pasado año, los extranjeros no residentes representaron un 45% del segmento foráneo: pagaron en promedio un 55% más que los residentes -el gap había rondado el 40% en 2021- y un 60% más que los nacionales.