¿Se encamina España hacia una nueva burbuja inmobiliaria?

El Banco Central Europeo está observando con minuciosidad los movimientos del mercado hipotecario en los últimos meses en los diferentes países de la Eurozona. El último indicador de precios de la vivienda publicado por la oficina estadística europea alerta del exagerado incremento de los precios en algunos países durante el pasado año.

Son los casos de República Checa, donde, en términos interanuales, los precios han crecido en el tercer trimestre (últimos datos publicado por Eurostat) un 22%; de Lituania (+18,9%), Estonia (+17,3%), Holanda (+16,8%), Luxemburgo (+13,4%) o Austria (+12,8%). En su informe sobre estabilidad financiera, la institución que preside Christine Lagarde ha observado algunos detalles coincidentes con los que propiciaron el estallido de la crisis financiera de 2008, como el alza de los precios de la vivienda y el aumento de la firma de hipotecas.

Según el BCE, el crecimiento del crédito para la compra de una vivienda está aumentado en algunos países a ritmos superiores al 7%, cifra que se dieron en los años previos al estallido del mercado de hipotecas “subprime” en Estados Unidos. Con la cautela que caracteriza a sus informaciones, el BCE no hace referencia ningún país en concreto, pero las cifras del sector referidas al pasado en España han hecho pensar a más de uno en una futura repetición de la burbuja inmobiliaria.

El número de hipotecas suscritas el pasado año (417.501) creció un 23,6% en relación con el ejercicio precedente, según el INE; el capital prestado para nuevas operaciones, 59.425 millones de euros, un 35,15%, según el Banco de España, y el número de transmisiones de los derechos de propiedad sobre viviendas (565.523) se incrementó un 34,6%. Todos ellos, sin embargo, están muy lejos de los que se dieron entre los años 2006 y 2008.

Además hay otros indicadores, como el descenso de la deuda hipotecaria de los hogares desde hace una decenio o el simple hecho de que se amorticen el mismo número de préstamos que los nuevos que se conceden, que hacen pensar en el sempiterno fatalismo que dirige en los últimos años el pensamientos de los españoles.

Los datos de Eurostat sobre la evolución del índice de precios de la vivienda en el tercer trimestre del pasado año sitúan a España en el pelotón de cola, junto a Chipre, Italia y Finlandia. Eurostat muestra que este indicador se ha duplicado en Malta desde 2015, y ha aumentado un 73,5% en Luxemburgo; un 69%, en Lituania; un 68%, en Holanda; un 59%, en Austria y un 57% en Alemania y Eslovaquia. En España lo ha hecho un 33%, por debajo de la media de la UE (39%) y de la Eurozona (36%).

La última burbuja inmobiliaria

Hay otros datos que alejan la posibilidad de una nueva burbuja financiera derivada del sector inmobiliario, como sucedió tras la quiebra de Lehman Brothers. Es cierto que el número de hipotecas firmadas lleva creciendo ininterrumpidamente desde el año 2013, cuando se tocó fondo, con apenas 199.703 nuevas operaciones realizadas por un importe inferior a los 20.000 millones de euros. Incluso en 2020, el año en que se inicio la pandemia, se concedieron más créditos hipotecarios que en cualquier año del periodo 2012-2017.

El pasado año se suscribieron un total de 417.501 nuevas hipotecas, por un importe global de 59.425 millones de euros, pero en 2010 con la crisis financiera ya sin control se firmaron más de 607.000. En 2008, se habían suscrito cerca de 837.000, más del doble de las reconocidas en 2021, y en 2006, cuando nada hacía sospechar el estallido de la burbuja, se alcanzó la cifra récord, con 1.342.171 firmas.

Algo parecido ha sucedido con el importe de las nuevas operaciones. Los 59.425 millones de euros concedidos en 2021 según el Banco de España son la cifra más elevada de los últimos diez años, pero está muy lejos de la del año 2010 (un 19,5%) y es casi la mitad de la del año 2008 (116.910 millones). La cifra más alta sigue correspondiendo a 2006, con 188.339 millones en nuevos préstamos para la compra de vivienda.

El pasado año se suscribieron un total de 417.501 nuevas hipotecas, por un importe global de 59.425 millones de euros, pero en 2010 con la crisis financiera ya sin control se firmaron más de 607.000

Otro de los datos que ha propiciado las comparaciones ha sido el de operaciones de compraventa de viviendas, que en 2021, con 565.523, creció un 34,6%. El incremento porcentual es muy llamativo, pero hay que comprender que en 2020, la mayoría de las actividades económicos permanecieron aletargadas a la espera de una solución científica para luchar contra la Covid 19. Muchas de las operaciones llevadas a cabo en 2021 han sido como consecuencia de decisiones que tuvieron que ser postergadas. El dato del pasado año es muy similar al de 2008 (552.080 operaciones), pero está muy lejos de las 775.280 realizadas un año antes.

Hay algunos elementos más que difieren sustancialmente entre una época y otra. En los años previos al estallido de la crisis financiera internacional, el número de hipotecas canceladas registralmente en España estuvo entre las 481.028 de 2008 y las 650.836 de 2006. Los datos alcanzan más significado cuando se comparan con el número de nuevos préstamos hipotecarios firmados. En 2006 representaron el 48,49% y en 2008, el 57,51%. El pasado año, se cancelaron 404.067 hipotecas, el 98,78% de las nuevas que se firmaron. En 2018 alcanzaron el 98,4% y en 2017 se cancelaron incluso más de las que se concedieron.

El saldo vivo, la deuda que los hogares tienen contraída con el sistema financiero por la compra de sus viviendas, se ha reducido año tras año desde que alcanzara su máximo en 2010, con 656.854 millones de euros. El último dato publicado por el Banco de España corresponde al mes de enero de este año y sitúa la deuda en 510.905 millones,casi 146.000 millones de euros menos, un 22,22%.

Según datos de la European Banking Authority (EBA), la exposición de la banca española al sector inmobiliario era una de las más bajas de Europa, con el 11% de total de los créditos concedidos a finales del tercer trimestre de 2021, cuando la media en la UE y el Espacio Económico Europeo estaba en el 28%. En un año se había reducido en tres décimas y en 2,3 puntos porcentuales desde marzo de 2018. En, la agencia Standard & Poor's rebajo la calificación crediticia de la banca española por tener una exposición al sector inmobiliario equivalente al 17% de todos sus créditos.