¿Por qué suben más los alquileres en Barcelona si hay control de precios?

Que Barcelona sea la gran ciudad donde más rápido han vuelto a subir los alquileres choca con ser la única con una ley de limitación de rentas. En los últimos seis meses, los precios de los anuncios han subido un 8,2%. La regulación entró en vigor en octubre de 2020, cuando los alquileres iban a la baja. A día de hoy, los precios están ya un 0,6% por encima. En Madrid también se han empezado a ver repuntes pero los anuncios siguen un 6% más baratos.

"En ambos mercados vemos una evolución de los precios atribuible a la dinámica del mercado, lo que en cualquier caso pone en entredicho la eficacia del control de precios", afirma Ferran Font, director de estudios de la inmobiliaria con sede en Barcelona Pisos.com.

El Índice de Precios en el que se apoya la regulación catalana toma como referencias los precios de los últimos tres años, lo que explica cierto sesgo en su eficacia a corto plazo. Dentro del período de referencia vigente se encuentra el precio promedio más alto de la historia en Barcelona, que se alcanzó en mayo de 2020 (un 10% por encima de la media actual).

Los datos oficiales apuntan a una subida en la firma de contratos del 52% que no alcanzaría para cubrir la caída de la oferta

El propio marco de la limitación de rentas no destierra por completo las subidas si bien impide que se firmen contratos de arrendamiento que excedan el máximo fijado por el Índice. Los caseros tampoco pueden firmar alquileres que supongan un encarecimiento respecto al inmediato anterior firmado en los últimos cinco años pero si pueden subirlos si median obras de mejora de la vivienda. 

Nueva subida de los alquileres

Los alquileres en Barcelona acumulan una subida del 8,2% en los últimos seis meses después de que entre abril de 2020 y 2021 cayeran más de un 10%. En el primer mes de 2022, los precios subieron otro 2,5% en la capital catalana, devolviéndola a la posición de la ciudad con el metro cuadrado más caro de España (15,8 euros).

En enero de 2021, la oferta de pisos en alquiler en Barcelona era un 90% superior a la del mismo mes de 2020, de acuerdo a los registros de Idealista. Los últimos datos de la Agencia Catalana de la Vivienda (Agència l'habitatge de Catalunya) recogen un aumento de los alquileres firmados entre enero y septiembre de 2021 del 52% respecto a los primeros nueve meses de 2020. Ante eso, el excedente por la pandemia ha caído con rapidez suficiente para que los precios vuelvan a subir al no reponerse la oferta por falta de interés en los inversores, advierten desde la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña.

"Una vez controlada la pandemia, los turistas han ido volviendo y los pisos turísticos que se alquilaban con contratos convencionales han ido volviendo al temporal y turístico", añade Iñaki Unsain, experto inmobiliario en Barcelona que también preside la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario. "El resultado es un incremento de la demanda del alquiler y una reducción de la oferta de pisos en alquiler convencional".

Los alquileres turísticos y temporales se han erigido en una vía para sortear la regulación de rentas que permitiría explicar en parte la subida de precios de los anuncios

Los alquileres turísticos y temporales se han erigido en una vía para sortear la regulación de rentas que permitiría explicar la subida de precios sobre la oferta existente. A ello se añade la caída de la propia oferta, hasta niveles un 34% inferiores a los de marzo de 2020, atendiendo a los registros de Idealista al cierre de 2021.

Semejante descenso en el volumen de anuncios (de un 65%, según Idealista) apunta a otros factores, ya que el crecimiento de la demanda que recoge la Agencia Catalana de la Vivienda, aunque importante, no cubriría toda esa reducción de la oferta. Como vector de esta, empresarios, agentes y portales inmobiliarios señalan al trasvase de la oferta en alquiler convencional hacia el mercado de la compraventa como derivada de la propia ley de limitación de rentas. La consultora Ernst & Young ha estimado que, de aplicarse una ley similar a nivel estatal, los inversores recortarían la nueva oferta en España en un 30%.