Alquileres

Cataluña limita por primera vez en España el precio de los alquileres

La Generalitat ha aprobado de urgencia un decreto ley para regular el precio del alquiler de viviendas, pero solo en "zonas de fuerte demanda acreditada"

Cartel de alquiler en una vivienda.
Cartel de alquiler en una vivienda. Efe.

La Generalitat ha aprobado de urgencia un decreto ley para regular el precio del alquiler de viviendas, pero solo en "zonas de fuerte demanda acreditada". La ley entrará en vigor siempre y cuando tenga la aprobación del Parlament, donde ERC, JxCat y la CUP tienen la mayoría absoluta tras la renuncia del acta de los políticos presos que han recogido las credenciales en las Cortes, como Oriol Junqueras o Raül Romeva.

A partir de ahora se abre el plazo de 30 días para votar en el Parlamento autonómico esta medida. La Cámara puede convalidarla, derogarla o tramitarla como proyecto de ley, manteniendo su vigencia durante la tramitación.

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Falta de vivienda asequible o fuerte demanda acreditada

La medida trata de aplicar subidas no superiores al 10% en zonas con una "falta acreditada de vivienda asequible" o bien con "una fuerte demanda acreditada". La consejera de Justicia, Ester Capella, y el consejero de Territorio, Damià Calvet, han sido los encargados de anunciar esta ley que mantiene a la expectativa al sector inmobiliario, y con la oposición de la Autoridad Catalana de Competencia (ACCO), que ya se ha pronunciado en contra de limitar los precios, aunque espera también todos los detalles del nuevo decreto ley.

En estas zonas, el precio del alquiler no podrá ascender más de un 10% el del índice de referencia de precios del alquiler. Si se tienen en cuenta partes excluidas del sistema de indexación, pero que dan más valor a la vivienda -como vistas excepcionales o piscina...-, la norma prevé un incremento adicional del 5%.

El índice de referencia utilizado por la Generalitat se puede consultar aquí.

Viviendas de obra nueva 

En el caso de las viviendas de obra nueva o completamente rehabilitados se podrán alquilar con un incremento del 20% por encima de lo que establece el índice de referencia, pero sólo durante los 5 años posteriores a la finalización de las obras. Pasado este periodo, el precio máximo del alquiler estará sometido al mismo tope que el resto. En el caso de estas viviendas, la norma prevé una moratoria de tres años, tiempo durante el cual estarán exentos de la contención de rentas.

El decreto modifica el Código Civil catalán y se ha expuesto una normativa a imagen y semejanza de Alemania, donde el 90% de los inquilinos de inmuebles viven de alquiler, una cifra que supera con creces las existentes en Barcelona, donde hay 204.000 pisos alquilados, un 75% son de propiedad de particulares y el resto de empresas y fondos.

Con el cambio normativo, la limitación catalana del precio del alquiler está inspirada en la norma que regula el alquiler en Alemania durante los últimos 30 años. La Generalitat ha afirmado que también Italia, Portugal, Austria y Suiza han limitado la subida del precio del alquiler.

Aumenta la duración del contrato y menos mensualidades

Del anteproyecto se ha encargado la Consejería de Justicia, al ser un cambio normativa en el Código Civil, pero afecta directamente a Economía y Territori. Con esta medida se ha ampliado la duración del contrato, de los tres vigentes a un mínimo decinco.

La ley estipula que el número de mensualidades adelantadas se reducirá desde las tres actuales, mientras que la habitual cláusula de compraventa, a la que se les obliga a renunciar a los inquilinos o bien éstos lo hacen de forma voluntaria, la nueva ley catalana suprime esta posibilidad y dejará sin efecto todas las cláusulas de renuncia incluidas en los contratos firmados a partir de su entrada en vigor.La normativa obliga a documentar, ya sea en vídeo o imágenes, el estado de los pisos, un hecho que ya se hace en numerosos contratos de alquiler. Con ello se consigue la devolución de fianzas sin afrontar reclamaciones por daños que no hayan provocado; al tiempo que se protege a los propietarios por los desperfectos causados. El objetivo de este artículo es reducir el número de disputas entre ambas partes.

Los pisos que ya estaban alquilados pueden continuar arrendados por el precio anterior a la entrada en vigor de la limitación, tanto en los contratos vigentes como en los futuros, y solo afectará a viviendas con una superficie no superior a los 150 metros cuadrados y siempre que el inmueble esté situado en zona "tensionada".

Zonas tensionadas

En el caso de que el propietario cobre un alquiler que sobrepase la contención establecida por el Gobierno, el inquilino tiene derecho a recuperar la diferencia entre el límite legal y la renta abonada, con los intereses correspondientes. Este derecho se podrá exigir por vía judicial, pero el Departamento de Justicia también impulsará la mediación y otras fórmulas extrajudiciales para resolver las diferencias entre los propietarios y los inquilinos, con el objetivo de evitar su judicialización. La resolución extrajudicial de conflictos es más rápida, económica y efectiva que los procesos judiciales. Es la primera vez que se protege a un inquilino con una medida de este tipo en Cataluña.

Para ser declarada zona tensionada o de alta demanda o sin suficientes viviendas se debe acreditar, entre otros, un incremento del precio de los alquileres y su coste en el presupuesto familiar sean claramente superiores a los de la media de Cataluña; que haya una "desproporción entre el aumento de la población y el número de viviendas de alquiler disponibles"; o que "el coste de los alquileres crezca claramente por encima del IPC del área afectada".

El objetivo de la normativa es el acceso a la vivienda

El acceso a la vivienda se ha convertido en una odisea para miles de personas en Barcelona y parte de su Área Metropolitana.

"Se trata de evitar abusos como el aumento desproporcionado del coste del alquiler al cabo de sólo tres años de contrato, que contribuyen a la expulsión del vecindario y el uso no residencial de los inmuebles", han asegurado desde el Gobierno autonómico, que achacan esta situación también al "estancamiento de los salarios".En el conjunto de Cataluña, el precio medio del alquiler ha crecido un 29% en los últimos cinco años. Es decir, que desde 2013 a 2018 se están pagando 160 euros más al mes por un alquiler de 698 euros, alcanzando récords históricos. En Barcelona, por un alquiler de 72 metros cuadrados se pagan 949 euros, un 38% más que hace cinco años, unos 270 euros al mes por piso.

De estos barrios han salido miles de personas a la periferia, incrementando la presión en los pueblos donde no había burbuja. En cifras, la subida en Santa Coloma de Gramenet ronda el 9,9%, en San Andreu, el 11%, Ripollet, el 12,7%, el Papiol, un 22% o Sant Just Desvern, un 39%.

Los precios inferiores tenderán ahora al alza

La Autoridad Catalana de Competencia ha alertado de las posibles consecuencias de esta normativa, como las "alteraciones significativas en el funcionamiento competitivo del mercado de la vivienda". Se trata de una "medida fuertemente intervencionista desde la óptica de competencia ya que incide en una variable esencial, como es el precio". 

En términos estrictamente de competencia, el establecimiento de un "precio máximo puede favorecer un alineamiento al alza de los precios de oferta de arrendamientos". Dicho de otro modo, se transmitiría el mercado un precio de referencia máximo al que probablemente tenderían las ofertas que eventualmente estuvieran por debajo.

En términos más generales, "hay que advertir que el establecimiento de un precio máximo puede desincentivar la oferta". En este sentido, la "medida descrita podría conllevar que propietarios de viviendas que se plantearan la posibilidad de ofrecerlo en régimen de alquiler, al ver limitadas las rentas que pueden obtener a través de esta vía, optaran por ofrecerlo únicamente en el mercado de compra-venta (o dejarlo sin ocupar), circunstancia que podría incluso ocasionar una mayor escasez de viviendas en régimen de alquiler y, de rebote, hacerlas más inaccesibles", ha alertado el organismo.

También ha alertado por el "efecto indeseado" como la salida de la oferta del mercado del alquiler, pudiendo ser "contraproducente respecto al objetivo perseguido por la medida". En este sentido, la ACCO entendería justificada la adopción de medidas tendentes a la consecución de un objetivo de interés general, como podría ser la garantía al acceso a la vivienda, si bien estas medidas deberían ser proporcionadas y hacer posible de manera efectiva el acercamiento al referido objetivo. Por último, indicar que la ACCO emitirá un informe sobre esta regulación en cuanto sea aprobada por el Gobierno.

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