Economista ciudadano

La nueva ley del suelo llega demasiado tarde

En lo que puede ser una de las últimas medidas en materia de vivienda, el gobierno aprobó el pasado día 21 de octubre el reglamento de la Ley del Suelo (ley 8/2007). Esta ley, en la que participé activamente, trataba de poner coto a uno de los condicionantes más significativos de la burbuja inmobiliaria. De hecho es una ley básicamente de valoración del suelo, pues ha sido la forma de valorar el suelo lo que ha trufado todo el sector inmobiliario residencial, ha provocado la quiebra a muchos ayuntamientos y ahora está amenazando seriamente a muchas entidades financieras. En esencia lo que decía la ley anterior, aquella de 1998, es que la valoración del suelo se debía hacer sobre la base de las expectativas de precio de dicho suelo y no por la calificación real que tuviera en ese momento. Con ello, se producía un fenómeno único en el mundo civilizado: un propietario de un suelo rústico se sentaba en él, y sin arriesgar un solo euro, obtenía una plusvalía en función de lo que ese bien pudiera valer una vez edificado o expropiado. Esta plusvalía, además, se la apropiaba en un 85%, y solo el 15% de la misma repercutía en el municipio donde se ubicaba dicho terreno.

Las consecuencias de este disparate económico ha sido el ya conocido. Una inflación en el valor del suelo de más del 500% entre 1998 y 2007, en un bien cuyo valor residual debería ser cercano a cero o muy bajo, pues en esencia un terreno sin edificar es por definición un suelo rústico y así se debía valorar. Con esta premisa legislativa, grandes propietarios de suelo han estado reteniendo el mismo, a la espera de ser recalificados, sin que la amenaza creíble de expropiación se haya materializado, ya que los ayuntamientos, especialmente los medianos y pequeños, carecen de instrumentos administrativos, pero también económicos, para llevarlo a cabo. La nueva norma cambiaba precisamente las dos cosas. Por un lado, ahora con el nuevo reglamento, que sorprendentemente se aprueba con cuatro años de retraso, la valoración del suelo se hace sobre la base de la calificación actual, es decir si un terreno es rústico hoy, la valoración se realiza con el valor de la renta agraria, con ciertas correcciones y se eliminan las expectativas. Por otro lado, las amenazas de expropiaciones en caso de incumplimiento de los plazos de urbanización, se aceleran y se hacen más estrictos. Y por último, la ley también especifica qué porcentaje de suelo debe ser calificado como protegido, para vivienda en alquiler, y se hace también una reserva de suelo industrial, precisamente a petición mía.

La música que sonaba bien, sin embargo, chocó desde el principio con la oposición del Ministerio de Economía que calificaba la ley de expropiatoria y confiscatoria, pues reducía notablemente la renta de los propietarios de suelo, básicamente grandes inmobiliarias, y además podía generar una gran batalla en los tribunales alrededor del justiprecio, algo que la ley contempla perfectamente. Finalmente, la ley salió adelante, muy matizada, dejando la impresión de que desde Economía había demasiado interés en defender, de forma sibilina, el modelo de plusvalía especulativa que ha generado este shock tan brusco a la economía española. El devenir posterior de esta ley ha sido la dejadez manifiesta en la aprobación del reglamento que, de facto, ha inutilizado la ley y ha permitido, aunque hoy el sector está destrozado, que se mantenga la apropiación de rentas y plusvalías por parte de promotores, sobre la base de unas expectativas de precios futuras.

El siguiente problema viene ahora con la valoración de dichas carteras de suelo en las entidades financieras. Hasta ahora el método de valoración está regido por la ECO 805/2003, que mantiene la expectativa de precio como base de cálculo, lo cual es una incongruencia y puede, incluso ser contraproducente, a la hora de poder liquidar las carteras de suelo, muchas de las cuales son rústicas. Si se valorasen con el nuevo reglamento, la reducción de valor de las carteras de suelo en manos de las entidades financieras sería de al menos el 20%, lo cual podría provocar un aumento de provisiones adicionales de 5.000 mill. €.

En resumen, esta medida que hubiese evitado una buena parte de la especulación y la sobrevaloración del sector inmobiliario llega muy tarde, y seguramente nunca se utilizará, porque los dos grandes partidos han sido cómplices necesarios para la espiral de precios y el enriquecimiento sobrevenido de muchos promotores, ayuntamientos y ciudadanos, aunque ahora esa fiesta haya acabado en una resaca para muchos, pero no para los promotores de la misma. Por supuesto, tampoco se atreverán a cumplir dicha ley en el apartado de expropiación de suelos que han sobrepasado el plazo de urbanización. Ni hay dinero, ni hay valentía política para frenar la especulación inmobiliaria.


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