Casi el doble en un año. Es el saldo de lo que se ha encarecido la oferta de hipotecas a tipo fijo, el producto mayoritario para el acceso a una vivienda en España en los últimos doce meses entre las principales entidades bancarias. Santander, CaixaBank y BBVA, con un 70% del mercado, acumulan recargos en su oferta de entre un 70% y un 80% desde marzo de 2022. Tras el boom del pasado año, la concesión de préstamos por la banca cayó un 8% interanual el último enero, de acuerdo a los últimos datos del mercado.
Esta semana, el Banco Central Europeo volvió a subir los tipos hasta el 3,5% para atajar la inflación, pero el euríbor llegó a caer por debajo por primera vez en once meses, entre tambores de una crisis bancaria tras la caída del Silicon Valley Bank y el desplome de Credit Suisse. Parte del mercado ha atisbado el fin del vuelco alcista de los tipos activado en verano por el BCE, si bien la mayoría de los expertos cree que no habrá una crisis como tal a corto plazo y que el euríbor -al que están referenciadas las hipotecas variables- retomará la senda al alza en los próximos días.
Por lo pronto, dentro del cambio de ciclo, Santander ha sido el que ha aplicado los mayores incrementos, con un alza cercana al 80% en el TAE (que incluye las comisiones y otros gastos) respecto a las hipotecas a tipo fijo que la entidad cántabra ofrecía en marzo de 2022. Actualmente, la hipoteca fija promedio de 200.000 euros a 30 años del banco que preside Ana Botín se acerca al 4,5% de TAE, por el 2,52% de hace un año.
Según el último informe con difusión en el sector inmobiliario, de la consultora UVE Valoraciones, el mercado de la vivienda no sufrirá bajadas de precio superiores al 2,52% este 2023
Por su parte, el banco con mayor cuota en España, CaixaBank, acumula un recargo en la oferta superior al 70%, ligeramente por debajo de la media de los diez mayores bancos, si bien hasta un precio superior. De acuerdo al panel de iAhorro, las diez principales entidades financieras han aplicado en promedio subidas acumuladas del 75%, hasta un TAE general del 4,1%.
En el caso de la entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri, la hipoteca fija media ha pasado a tener un coste en TAE del 4,79%, por el 2,82% de hace doce meses. BBVA, en suma, ha encarecido su oferta hipotecaria en un 71% el último año, hasta un TAE del 3,98%.
Para el conjunto de los grandes bancos, la cuota mensual mínima que no incluye comisiones (TIN) también se ha disparado. En el caso del Santander, del 1,35% al 3,89%; en el de CaixaBank, del 1,5% al 3,45% y en el de BBVA, del 1,5% al 2,9%. En iAhorro, estiman que cada medio punto en el TIN equivale a un 5% en el coste real de la vivienda.
Freno en las hipotecas y en la vivienda
El encarecimiento de la oferta hipotecaria ha empezado a tener su impacto en el ritmo de concesión de préstamos, como también reflejan los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al pasado mes de diciembre. La firma de hipotecas -dos tercios del mercado residencial- cayó entonces un 23,5% mensual, para casi un 9% anual, mientras que el importe promedio también descendió, aunque un 2,6% respecto a noviembre y un 0,4% frente a 2021. Los préstamos a tipo fijo representaron el 65,5% de las hipotecas de vivienda, por el 74% que llegaron a representar antes del cambio de ciclo.
La constatación de estos datos parece respaldar el temor del residencial a una devaluación de las casas en este 2023, si bien el consenso en el sector inmobiliario es que la dinámica de los precios será menos abrupta que la de las transacciones. En este sentido, las últimas proyecciones del sector apuntan a caídas tenues de precio al cabo de este año.
El escenario más probable, según UVE, de año neutro en empleo y con unos tipos hipotecarios estabilizados en un 4,2% general, apunta a una inmovilidad de los precios nominales de la vivienda, que se devaluaría en términos reales por la inflación
Según el último informe con difusión en el sector, de la consultora UVE Valoraciones, el mercado no sufrirá una bajada de precio nominal global superior al 2,52%. El escenario más probable, según esta tasadora, de año neutro en empleo y con unos tipos hipotecarios estabilizados en un 4,2% general, apunta a una inmovilidad de los precios nominales de la vivienda, lo que conllevaría igualmente una devaluación en términos reales por la variación al alza del Índice de Precios de Consumo.
En la hipótesis más optimista de UVE, se produciría una subida general de los precios nominales del 2,3%, que previsiblemente seguiría por debajo de una inflación del 4,9% al cabo de este año, como la que prevé el Banco de España.
