El inversor que apostará 250 millones a la 'España vacía': "Se pueden reutilizar 500.000 casas del 2008"

"En el 2008 se construyó muchísima vivienda y por todos lados, aunque todos queríamos vivir en el mismo sitio...pero poco a poco nos vamos moviendo", reivindica Henry Gallego. Otrora analista de riesgos de Fitch y gestor de activos de Bankia en España durante la crisis inmobiliaria, desde 2019 es el consejero delegado de la socimi residencial Ktesios. Un vehículo que ha cogido el impulso de 260 accionistas con el fondo RSK a la cabeza para apostar cientos de millones al incipiente negocio de comprar pisos vacíos o infrautilizados en la 'España vacía'...O 'España olvidada', como prefiere llamarle Gallego, para alquilarlos a un inquilino que, pasado un tiempo, también podría comprarlo.

"Hace un tiempo, en Madrid solo se hablaba de vivir en la M-30. Luego, empezó a incluirse la M-40, y después, la M-50. Luego nos hemos ido a Pinto, que ya parece Madrid...Nosotros ya tenemos en Castilla-La Mancha un gran porcentaje de gente que se ha venido de Madrid. Yo viví en Londres y allí el conmuting -largos desplazamientos- para ir al trabajo es normal, aquí no pero ya se empieza a ver algo...Estamos viendo pensionistas que se están moviendo porque no se lo pueden permitir, hay una necesidad latente de mercado, y hay un país que está a 45 minutos de Madrid que tiene una alquilabilidad tremenda", asegura Gallego.

El grupo que encabeza suma ya unos 1.500 activos bajo gestión en una decena de provincias españolas como Toledo (en localidades como Borox, Cabañas de la Sagra, Cazalegas, Cebolla, Fuensalida, Mejorada, Rielves, Santa Olalla, Tembleque o Villaseca de la Sagra), Murcia (Alcantarilla, Fortuna o San Pedro del Pinatar), Cádiz (Algeciras), Madrid (Campo Real), Alicante (Catral, Teulada), Albacete (Caudete), Castellón (Chilches), Ciudad Real (Tomelloso, Miguel Turra, Herencia o Malagón) o Valencia (Moncada).

La socimi, que mantiene conversaciones con la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, aspira a una cartera de 6.000 unidades susceptible de ser valorada al menos en 250 millones de euros para 2028, el plazo que se ha dado para acreditar el éxito de la iniciativa ante sus inversores así como los grandes capitales. "Creo que vamos más que bien, ya sumaríamos unos 70 millones y nos quedan varios años, con un gran margen de opciones. Tenemos ya sobre la mesa un abanico de 2.500 unidades que podríamos comprar en los próximos tres meses, y te diría que en el conjunto de España, de lo que sirve y se podría reutilizar...podemos hablar de medio millón de unidades".

Vivienda de 70 metros cuadrados a 400 euros mensuales

El CEO de Ktesios pone de relieve el potencial atractivo del carácter asequible de su producto: viviendas de 70 metros cuadrados de media con un precio de alquiler de 400 euros mensuales. "Tenemos una rotación de inquilinos muy baja, por debajo del 5%...de hecho, nuestra cartera se ha revalorizado un 15% el último año. Entonces, me preguntan, ¿cómo lo hacemos? Pues es que nos hemos ubicado en un nicho que nadie quiere, que no es glamuroso para los inversores institucionales, no estamos hablando de algo en la milla de oro, algo prime, sino de algo que tiene su complejidad de gestión".

La vivienda tipo que Ktesios compra tiene un coste inicial de 40.000 euros y una reforma promedio de 5.000 euros. "Son activos, por lo general, de bancos, a los que queremos dar una segunda oportunidad al poder sacarle rentabilidad incluso con alquileres bajos...hemos llegado a comprar la vivienda por apenas 10.000 euros, pero claro, todo tiene sentido si luego hay una gestión en el día a día, con llegada al inquilino de cada población, que prioriza al agente local sobre un anuncio en Idealista", incide Gallego. "Ahora mismo priorizamos la no rotación de inquilinos y con alquileres por debajo de mercado estamos consiguiendo rentabilidad, nuestro negocio parte del valor del alquiler promedio al inicio...y luego, cualquier cosa por encima es un upside".

Un segmento nuevo

"Todo lo anterior es viable en muchos lugares por descubrir con poblaciones que tienen un micro entorno económico favorable como fuente de empleo. Los hub logísticos, tipo Amazon, no están en el centro de las ciudades, y necesitan de operarios, clase trabajadora que pueda acceder a una vivienda realmente asequible y de calidad. Hay un segmento que estamos creando y que no existía", reivindica Gallego.

"Aplica sobre todo para zonas muy bien conectadas, con buenos servicios, un centro médico y un 'Mercadona' de turno....Por ejemplo, en la costa del Levante hay 'Mercadonas' por todos lados, que ya han hecho el estudio de mercado...y no suelen fallar, pero hay más casos. Otro, una población que está a 25 minutos de Toledo capital, con mil habitantes que no tiene un Mercadona sino un DIA, pero pequeñito. Allí había una promoción con unos chalets adosados de 170-180 metros cuadrados, que llevaba nueve años sin que nadie la mire. Nosotros nos metimos en ella, compramos esos chalets a 42.000/43.000 euros, y desde que empezamos hasta ahora mantiene el 100% de ocupación como 'pueblo dormitorio'. La posible generación de empleo es la diferencia entre la España vaciada y la España olvidada".