España tendrá un déficit de 600.000 viviendas en 2025 por la inmigración y los hogares unipersonales

El Banco de España tiende un puente a las promotoras. Las últimas estimaciones perfiladas por el supervisor de las entidades financieras abocan a un mayor entendimiento de estas con el sector inmobiliario en plenas conversaciones cruzadas con el Gobierno sobre un plan de choque al problema de la vivienda.

En su último informe sobre la situación del mercado residencial en España, la entidad que preside Pablo Hernández de Cos constata la existencia de un incipiente déficit estructural de casas en nuestro país, que amerita medidas de peso por parte de las Administraciones para el estímulo de nueva oferta en tiempos en que el Gobierno ha puesto sobre la mesa una flexibilización del crédito promotor tras escuchar los planteos de las promotoras sobre sus dificultades para financiar proyectos.

De acuerdo a los cálculos del BdE, España se enfrenta, como alertan los promotores, a una urgencia sistémica de oferta con motivo del creciente desfase entre el ritmo de creación de nuevos hogares y el de la producción de obra nueva, estabilizado desde 2021 en torno a las 90.000 unidades anuales.

"Esta cuantía está significativamente por debajo de la creación neta de hogares en 2022 y 2023, un hecho inédito en la historia del mercado inmobiliario español, en el que tradicionalmente la oferta bruta de vivienda nueva ha crecido más que la formación de hogares", reconocen desde el Banco de España, que proyectan así un déficit de 600.000 viviendas al cabo del año 2025, en línea con las estimaciones del propio sector inmobiliario.

La entidad considera paralelamente que el stock de vivienda sin vender, de unas 450.000 en 2018, no se habría reducido desde entonces "por su falta de adecuación a las preferencias actuales de los hogares", de modo que la capacidad para aumentar la oferta de vivienda mediante la movilización del stock actual sin vender sería relativamente limitada: la cifra antedicha equivale al 2,3% del parque de viviendas principales en 2023.

Asimismo, el Banco de España calcula que en todo el territorio nacional hay alrededor de cuatro millones de viviendas vacías, pero de ellas sólo habría 400.000 en grandes ciudades, con más de 250.000 habitantes, que podrían cubrir la demanda creciente al hilo de medidas de estímulo fiscal desde la AA.PP., si bien entre estas unidades residenciales "existe una proporción importante que se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética, por lo que su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación".

Por otra parte, el objetivo de rehabilitación de viviendas que se ha marcado el Gobierno con los fondos europeos también podría ayudar, pero el BdE avisa de que el ritmo actual se tendrá que multiplicar por diez y la falta de mano de obra podría ser un obstáculo.

El problema de la vivienda y la necesidad de nueva oferta

"En el mercado de compraventa se observa, a partir de 2021, una reducción sustancial del diferencial entre la oferta, resultante de agregar el volumen de vivienda nueva y de segunda mano anunciada en los portales inmobiliarios, y la demanda de vivienda, aproximada por el volumen de transacciones. Existe evidencia de que esta caída del exceso de oferta de vivienda está positivamente correlacionada con el crecimiento de los precios de la vivienda, tanto a nivel agregado como entre distintas áreas geográficas", razonan desde el BdE.

El supervisor apunta que su indicador promedio de posibles desequilibrios en los precios se encuentra en un nivel próximo al de equilibrio y muy alejado del nivel de sobrevaloración que alcanzó durante el boom inmobiliario de mediados de la primera década del siglo XXI: a finales de 2023, los precios nominales de la vivienda estaban un 2% por debajo de máximos de 2007 pero eran, en términos reales, un 28,5% inferiores.

Todo ello, a la vez que la misma entidad reconoce como factor limitante para la construcción de viviendas nuevas -y en especial, de promociones nuevas para el alquiler o BTR- a las limitaciones "en el acceso al crédito de proyectos para estos fines". "En cuanto a la financiación a la construcción y promoción inmobiliaria, los saldos vivos actuales de crédito en relación con el PIB se encuentran en los registros más reducidos de los últimos 30 años", es otra de las cifras que manifiestan.

La proporción de nuevas hipotecas con mayor riesgo se encuentra en rangos prudentes y claramente por debajo de las proporciones, superiores al 50%, que se observaron entre 2002 y 2008"

La puesta sobre la mesa por parte del Gobierno de medidas en torno al crédito promotor ha despertado ciertas reticencias en el sector bancario habida cuenta de los riesgos derivados para sus balances de una hipotética flexibilización de requisitos a la financiación inmobiliaria, como pretenden las promotoras.

El mismo Banco de España dejaba claro la semana pasada que extremará la vigilancia sobre los bancos para evitar que suavicen las exigencias internas para dar hipotecas y préstamos a los promotores. Un mensaje para el que el mismo supervisor ha vuelto a prestar también evidencias en su informe anual sobre la vivienda, en el que advierte de que el peso de las nuevas hipotecas más riesgosas (con tasas de esfuerzo superiores al 30%) se ha incrementado desde 2022 hasta el 25% del total.

"A pesar de este incremento, la proporción de nuevas hipotecas con mayor riesgo se encuentra en rangos prudentes y claramente por debajo de las proporciones, superiores al 50%, que se observaron entre 2002 y 2008", matizan igualmente desde el BdE.

En el mismo informe, el supervisor de las entidades financieras no deja de ponderar el camino que ha seguido la última década la banca tanto respecto a las hipotecas como al crédito promotor como "prácticas prudentes". Pero también, pone de relieve los "reducidos" niveles en que se encuentra actualmente la tasa de créditos dudosos al sector inmobiliario, del 4,3% a finales del 2023, por el 40% en 2013.