Culmia se lanza a por el 20% de la vivienda protegida en España

Culmia quiere pisar fuerte en el mercado de la vivienda protegida. La expromotora del Banco Sabadell y desde 2019 en manos del fondo norteamericano Oaktree se prepara para pujar por la adjudicación de 4.000 viviendas de alquiler asequible este año, según apunta su consejero delegado, Francisco Pérez, en conversación con este diario.

"Esperamos que en verano ya empiecen a salir la mayoría de los concursos", anticipa el director ejecutivo de Culmia. La compañía aspira, en definitiva, a hacerse con la concesión del 20% de las unidades de vivienda de alquiler que proyecta que las administraciones públicas sacarían a concurso en todo el Estado este 2022, marcado por el aporte de los Fondos Europeos.

Semejante operación requeriría una inversión de unos 450-500 millones de euros, según los cálculos de Pérez a partir del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, donde le han sido adjudicadas ya 1.700 viviendas en alquiler asequible por 200 millones que desarrollará junto a la constructora Avintia y la gestora Sogeviso.

Madrid, la Comunidad y el Ayuntamiento de Valencia, Málaga y Barcelona sobresalen entre los mercados de vivienda protegida que la compañía mira ahora con especial interés

"Nuestra historia es consolidar una compañía que sea capaz de hacer una serie de entregas, y que se dedique a promover para venta (BTS) y para alquiler (BTR), pero que también haga una apuesta por un negocio nuevo con mucho recorrido como el asequible", explica Pérez, que pide "no ponerse nervioso" con el actual contexto de crisis de suministro e inflación.

"Nos preocupa la energía, que es lo que más problemas ocasiona, y un escenario de estanflación, pero es pronto para eso; por ahora no estamos llegando al escenario de tener que parar obras que pongan en peligro nuestra cuenta de resultados y mantenemos nuestras previsiones de inversión", incide. "Si en este país no tiene recorrido el asequible, vamos mal", añade.

Madrid, la Comunidad y el Ayuntamiento de Valencia, Málaga y Barcelona sobresalen entre los mercados de vivienda protegida que la compañía mira ahora con especial interés. Apuesta de fondo para Culmia, que se encuentra entre el puñado de compañías que apuestan por el segmento de vivienda protegida a gran escala.

Culmia y el negocio de la vivienda asequible

En 2021, Culmia ingresó 295 millones con un ebitda de 31 millones tras vender 1.109 casas en toda España. Sus objetivos pasan por consolidar para 2025 la entrega anual de 1.700 viviendas en el mercado libre (compraventa y alquiler) y de otras 800 unidades de pisos asequibles al año -una proyección diferencial-. Por ahora, con la idea de ser promotores y no gestores ulteriores de los proyectos.

"El negocio nuestro es hacer de promotor y conseguir colocar la explotación de las promociones a un tercero. El que se la quede sabe que no tendrá la titularidad", señala Pérez, que explica que se trata de un segmento interesante sobre todo para aseguradoras y fondos de pensiones -que por ley en algunos países están obligados a invertir en estos activos-. "A ellos les cuadra, ofrecemos una rentabilidad pequeña pero muy segura. Se trata de un negocio que solo se actualizará con la inflación, y que no está sujeto a cuestiones como la incertidumbre de la ley de limitación de rentas".

Sin la promoción de vivienda para la venta y para alquiler a precio libre, no podríamos meternos a promover vivienda asequible, no tendríamos capacidad"

En cuanto a Culmia, "la actividad asequible ofrece un margen también pequeño pero tiene una singularidad, que es que no tienes que hacer grandes inmovilizaciones de capital durante muchos años", explica Pérez. "Son economías de escala las que nos permiten meternos en un negocio de márgenes pequeños como el asequible, pero sin el BTS y el BTR no podríamos meternos", reconoce el CEO.

En este sentido, lanza un mensaje al Gobierno y su proyecto de ley de limitación de rentas del alquiler. "Hay que tener en cuenta que en España no hay un gran tejido empresarial… somos los mismos, los que hacemos BTS, asequibles. Si nos empiezan a limitar los negocios que son más rentables, no haremos asequible, porque no tendríamos capacidad", advierte.

Experiencia del Plan Vive y la colaboración público-privada

En materia de alquiler asequible, Pérez lanza una referencia. "Entrará colaboración público-privada en los mercados más demandados sin necesidad de subvención a partir de 8,5 euros por metro útil de alquiler", avisa. "Por debajo, requerirá subvención". En Barcelona y e Madrid, el precio medio de un alquiler supera los 13 euros por metro cuadrado.

"En el Plan Vive de la Comunidad de Madrid se compensaron los lotes, tienes partes donde se alquila por debajo, y otras por encima, unos lotes están compensados por otros. Nos pudimos meter porque unos compensaban otros", esgrime. "El hecho de que sean suelos dotacionales, con más margen de maniobra que los de aprovechamiento medio que se sacaron a concurso en el otro gran plan, el de Barcelona, nos permitirá además industrializar la construcción, algo importante en un negocio de márgenes pequeños porque te permite saber cómo empiezas y cómo acabas".

"En el Plan Vive de la Comunidad de Madrid se compensaron los lotes, nos pudimos meter porque unos que estaban por encima de los 8,5 euros metro cuadrado compensaban otros"

En esa línea, considera que la situación del mercado español aboca a un inexorable entendimiento entre las empresas y el Gobierno. "Según los expertos, en España hace falta intervenir para asistir a dos millones de familias: 1,2 millones por la vía de ayudas directas, y otras 800.000, por la vía de viviendas asequibles de nueva construcción, esto es, 50.000 viviendas asequibles durante quince años, cuando hoy hacemos 100.000 al año en total", remarca.

"Te pones a multiplicar 50.000 viviendas/año por unos 111.700 euros de media -el gasto previsto para su promoción del Plan Vive-, y te da que habría que invertir 5.300 millones de euros al año en vivienda asequible de nueva construcción, a lo que habría que añadirle la parte de las ayudas directas", remarca Pérez. "El Gobierno tiene 3.300 millones en total para vivienda este año. Está claro que sin colaboración público-privada no se podrá hacer".