Carmena aprobó dejar a 1.500 viviendas de lujo fuera de ordenación diez días antes de las elecciones

La operación Chamartín no fue la única patata caliente en materia inmobiliaria para el Ayuntamiento de Madrid en los días previos a las elecciones. Sin embargo, a diferencia de lo que ocurrió con el ambicioso desarrollo del norte de la capital, el Consistorio sí decidió actuar en lo referente a una modificación urbanística en la que llevaba meses trabajando y que supone dejar en una situación un tanto desfavorable a casi 1.500 viviendas de lujo en la zona de Valdemarín. La aprobación de la medida se produjo en el último consejo de gobierno del Consistorio liderado por Manuela Carmena, apenas diez días antes de las elecciones municipales y autonómicas.

El organismo aprobó inicialmente la modificación, que responde a la ejecución de una sentencia dictada por el Tribunal Supremo hace ni más ni menos que trece años, en la que instaba al Consistorio en optar por una de las dos normas urbanísticas que regían por aquel entonces en el ámbito conocido como APR 09.14 Valdemarín Oeste: o bien la de vivienda unifamiliar (que era la contemplada en el Plan General de Ordenación Urbana de 1985) o la de colectiva de baja densidad (CBD), que se había implantado en una modificación posterior.

La corporación municipal que lideraba Manuela Carmena ya había optado por la de vivienda unifamiliar pero los trámites para preparar la documentación del expediente se alargaron hasta los últimos días de la legislatura. Tan es así, que la aprobación inicial se llevó a cabo el pasado 16 de mayo, en plena campaña y apenas diez días antes de los comicios.

Días después, y tras reunirse de manera informal con los portavoces de los grupos municipales, Carmena decidió descartar la convocatoria de un pleno extraordinario para la aprobación de la modificación urbanística que hará posible el proyecto de Madrid Nuevo Norte, como se conoce ahora la operación Chamartín.

Pisos en situación desfavorable

La premura de tiempo y la situación de inseguridad jurídica que podría generarse por una decisión tomada in extremis fueron los argumentos utilizados para la no convocatoria de un pleno al que se había opuesto rotundamente el grupo municipal socialista.   

La decisión sobre las viviendas del APR de Valdemarín no supone la ilegalización de los pisos construidos bajo la modalidad CBD pero sí pasar a una situación de fuera de ordenación relativa. Bajo este escenario, las viviendas no serán demolidas sino que se aguarda a su extinción natural. Por consiguiente, se prohíbe, en principio, toda obra de consolidación que alargue de forma artificial la vida natural del inmueble. Además, toda vez que no hay obligación de demoler las viviendas, los propietarios no tienen derecho a ningún tipo de indemnización.

Fuentes relacionadas con el ámbito urbanístico aseguran que la característica de fuera de ordenación relativa de los inmuebles no es infrecuente en Madrid, hasta el punto de que se dan múltiples casos en pleno centro de la capital. Además, existe jurisprudencia sobre la posibilidad de llevar a cabo algún tipo de obra en la vivienda. Sin embargo, la elección del Ayuntamiento sí puede afectar negativamente al valor de los pisos del ámbito afectado, toda vez que pasan a contar con limitaciones que no existían en el momento de la concesión de la licencia para construirlas.

Los precios de los pisos en esta zona se sitúan en el entorno de los 600.000 euros, aunque algunos han llegado a superar el millón de euros.

Plan modificado por la M-40

El plan original de 1985 contemplaba como la normativa urbanística conocida como 8.1.a), esto es, vivienda unifamiliar en parcela de unos 2.500 metros cuadrados como la única posible en Valdemarín. Sin embargo, el proyecto de construcción de la autopista de circunvalación M-40 obligó a modificar el plan y, además, compensar a los propietarios de los terrenos por donde trascurre el trazado de la carretera. La forma de hacerlo fue hacer convivir la norma original con la CBD, que permite edificar en la misma parcela bloques de hasta 12 viviendas en altura.

Esta situación generó malestar en aquéllos que habían adquirido ya viviendas en la zona, algunos de los cuales no dudaron a acudir a los tribunales que, tras una dura batalla judicial que llegó hasta el Supremo, terminaron por darles la razón. Durante los cerca de 13 años que han transcurrido desde la sentencia del Alto Tribunal que instaba al Ayuntamiento de Madrid a elegir una de las dos normativas urbanísticas para el referido APR 09.14, el Consistorio siguió otorgando licencias para construir bajo la CBD, tanto en las etapas en que la corporación municipal ha estado en manos del Partido Popular como en la última legislatura, con Ahora Madrid en el poder.  

Tras la aprobación in extremis de la modificación urbanística, el expediente está en la actualidad en fase de consulta pública y, posteriormente, deberá ser aprobado (una vez incorporadas las alegaciones) nuevamente por el Ayuntamiento aunque, en este caso, previo paso por la Comisión de Desarrollo Urbano Sostenible y el Pleno. El último paso debe darlo el Gobierno de la Comunidad de Madrid.