El mercado hipotecario atraviesa un buen momento en España.
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Tras unos años en los que parecía que no se hablaba de otra cosa, las hipotecas dejaron de ser las protagonistas de los titulares a raíz de la crisis financiera de 2008. Pero eso no quiere decir que se fueran a ninguna parte. A partir de aquel boom inmobiliario fallido, las hipotecas han ido transformándose en consonancia con las condiciones socioeconómicas de cada momento. Ahora, tras el parón de la pandemia, los préstamos hipotecarios se reactivan con perspectivas de evolución positiva y buenas y malas noticias para los solicitantes. Estos son los parámetros que marcan el mercado hipotecario post-Covid.
¿Es un buen momento para hipotecarse? Es una pregunta recurrente para la que no existe una sola respuesta, ya que depende de múltiples factores como las condiciones bancarias, el área geográfica, el tipo de vivienda o las expectativas económicas y familiares del solicitante. Sí que se aprecia un cambio de matiz respecto a los planteamientos anteriores a 2008, cuando en España hipotecarse parecía casi un trámite administrativo obligatorio similar a sacarse el DNI u obtener un número de la Seguridad Social. Desde idealista advierten de que una hipoteca siempre debe ser “un medio, no un fin”. Por tanto, la pregunta debería ser doble. Por un lado, “¿es buen momento para comprar?” Y por otro: “¿la situación hipotecaria actual ayuda?”
Juan Villén, director de idealista/hipotecas, señala que lo primero que debe plantearse cualquier persona antes de entrar en un banco a preguntar por condiciones hipotecarias es: “¿quiero tener una vivienda en propiedad y estoy dispuesto a anclarme a largo plazo tanto a ese compromiso?”
En ese sentido, los precios de la vivienda se están manteniendo en niveles prácticamente idénticos a los de 2019, con oscilaciones en función de si se encuentran en grandes capitales, en localidades más pequeñas o en zonas rurales. En general, destaca Villén, “la demanda sigue siendo fuerte en grandes capitales y los precios se están manteniendo estables”. Sobre si es un buen momento para comprar, en idealista recuerdan que el ladrillo siempre ha sido un valor refugio en épocas de inflación. “En cuanto a la expectativa de crecimiento del valor del activo a medio plazo, sí es un momento interesante”, concluye el especialista del portal inmobiliario.
La segunda parte de la ecuación de la compra de una vivienda son las hipotecas. Juan Villén cree que este producto financiero atraviesa un momento excepcional. “Los bancos están concediendo préstamos a 30 y 40 años con unos tipos de interés muy bajos, inimaginables hace unos años”. Baste apuntar que si en agosto de 2011 el Euribor, el tipo de interés promedio que se usa como referencia en el mercado, se situaba en 2,097%, diez años después está en -0,498%.
Además, la fuerte competencia existente entre las entidades por hacerse con el mercado de las hipotecas abre un amplio espacio de negociación para los clientes. Un margen que, si juegan bien sus cartas, “puede llegar a suponerles ahorros de hasta un 20 o un 25% en el precio de la hipoteca”, asegura Juan Villén. “Y eso, incluso sin tener, como sucedía antes, que contratar otros productos adicionales en la entidad”, apunta. Las ofertas más competitivas están llegando desde la banca tradicional, donde “las entidades están dispuestas a afinar el lápiz con ofertas personalizadas para llevarse al cliente”, confirma el director de idealista/hipotecas.
La fuerte competencia existente entre las entidades por hacerse con el mercado de las hipotecas abre un amplio espacio de negociación para los clientes
Pero no todo son buenas noticias para los aspirantes a conseguir respaldo bancario para su compra de vivienda. La contrapartida a esas buenas condiciones hipotecarias está en los criterios de riesgo que están aplicando los bancos para conceder esos préstamos. “No se está abriendo demasiado la mano a nivel de criterios de aceptación”, comenta Juan Villén. Y es que, tras la crisis de 2008, la supervisión tanto interna como del Banco de España hace que los bancos miren con lupa la cualificación y capacidad de pago de los clientes.
Los criterios son especialmente restrictivos en relación al porcentaje financiado. Los tiempos en los que era posible conseguir hipotecas por el 100% del importe o incluso más han pasado a la historia, salvo en los casos en los que se pongan otras viviendas como garantía. “En general, no van más allá del 80%, y si a eso le sumas los impuesto - IVA en el caso de vivienda nueva o ITP para la segunda mano-, notario, registro, inmobiliaria, etc., eso te obliga a tener bastante dinero ahorrado para poder acceder a la compra de una vivienda”, dice Villén.
La contrapartida a las buenas condiciones hipotecarias está en los restrictivos criterios de riesgo que están aplicando los bancos para conceder esos préstamos
En la práctica, esta circunstancia, explica este experto, deja fuera de este mercado a muchas personas que, a priori, por nivel de ingresos y estabilidad laboral podrían ser buenos candidatos a adquirentes de vivienda. “En muchos casos, están pagando más dinero en concepto de alquiler del que pagarían por una hipoteca. Es una pescadilla que se muerde la cola: al tener que pagar alquiler estas personas tienen difícil ahorrar, y como no ahorran lo suficiente, no pueden comprar”.
En otros países como Italia o Reino Unido existen ayudas estatales para la compra de vivienda destinadas al público joven. Mientras medidas similares no lleguen a España, ahorro y planificación financiera es la mejor vía para que este público que se esta quedando fuera tenga acceso a esas hipotecas baratas.
La otra recomendación es comparar. Juan Villén: “Es importante obtener propuestas personalizadas de varios bancos. Estudiar muy bien las condiciones que ofrecen, hasta dónde están dispuestos a llegar y elegir la hipoteca que mejor se ajuste a nuestras necesidades”.