Santander contraataca: recurre el proceso de venta de la Ciudad Financiera

La venta de la Ciudad Financiera de Santander ha provocado el enfrentamiento entre la entidad presidida por Ana Botín y las decisiones del Juzgado de lo Mercantil nº 9 de Madrid y el administrador concursal de su casero, la firma Lexaudit & Concursal. Este despacho se encarga desde hace dos años y medios de gestionar Marme Inversiones 2007, sociedad en concurso que compró en 2008 la sede de la entidad en Boadilla del Monte (Madrid) por 1.900 millones de euros. Y recientemente ha dado una mala noticia a Santander, al arrebatarle su derecho de tanteo por la Ciudad Financiera en el último plan de liquidación, según fuentes judiciales consultadas por Vozpópuli.

El banco ha activado toda su maquinaria legal para tumbar esta decisión, presentando un recurso ante el Juzgado y la Audiencia Provincial, para lo que le está asesorando el despacho especializado en asuntos inmobiliarios Clifford Chance.

Santander no está dispuesto a ceder. El derecho de tanteo es un comodín que se guardó en el contrato firmado en 2008 con Marme Inversiones para proteger sus intereses en torno a su sede. De hecho, la recompra de la Ciudad Financiera es una opción que no se descarta dentro de los despachos de Boadilla, ya que los contratos de sale & lease back (venta de un inmueble en alquiler con opción a recompra) van a ser penalizados por la normativa contable que entra en vigor en 2019.

Esta decisión concursal es la enésima que provoca perplejidad entre acreedores y demás protagonistas envueltos en la posible venta de la sede de Santander. Ya ocurrió lo mismo con la subordinación de la deuda de Royal Bank of Scotland (RBS), el mayor acreedor, y con la presentación de dos planes de liquidación distintos. De hecho, fuentes consultadas de los acreedores explican que el último plan está adaptado a la oferta del fondo procedente de Oriente Medio AGC Equity Partners, de entre 2.400 y 2.500 millones de euros.

Santander contempla recomprar su sede por una cuestión contable o al menos le gustaría aprovechar su derecho de tanteo para mejorar las condiciones del alquiler

Este fondo, con sede en Londres y Dubai, ha presentado una oferta en el juzgado con la que están conformes buena parte de los acreedores, principalmente los fondos que compraron deuda con descuento a bancos extranjeros participantes en el préstamo original. La propuesta está a nombre de AGC Equity Partners y una sociedad española, Luila Spain, en la que participan miembros de la firma global Intertrust.

Dicha oferta está en vigor hasta finales de noviembre, pero los distintos acreedores consultados ven difícil que salga adelante, ya que hay propuestas de otros fondos (como el norteamericano Global Asset Capital) y exige una quita para algunos deudores que difícilmente van a aceptar. Junto a la oposición del inquilino, Santander, está la de RBS y la de los dueños de las acciones de Marme: el magnate británico Glenn Maud (comprador en 2008 de la Ciudad Financiera) y el consorcio formado por Aabar Investments -un fondo controlado por IPIC, el dueño de Cepsa- y la sociedad luxemburguesa Edgeworth Capital.

La última operación pre-Lehman

Ninguno está dispuesto a perder dinero en la venta de un activo inmobiliario de calidad como es la Ciudad Financiera de Santander, que tiene un inquilino asegurado hasta 2048 con una renta anual de unos 82 millones. Esta sociedad, Marme, quebró porque se hizo prácticamente con deuda en el peor momento, poco antes de que quebrara Lehman Brothers.

Tenía entonces como principales acreedores a RBS, HSH Nordbank, CaixaBank (que mantiene la deuda), ING, Bayerische Landesbank, Raffeisen Zentralbank y Deutsche Postbank. Tras la entrada en concurso de Marme, muchas de estas entidades vendieron su posición a fondos oportunistas como GSO (de Blackstone), Canyon, Burlington, Värde Partners, Centerbridge y Monarch. Algunos de estos inversores están cada vez más nerviosos con la lentitud del proceso concursal, por lo que abogan por cerrar ya la operación con la oferta de AGC. Cada día que pasa disminuye la rentabilidad planificada cuando entraron en Marme.

La oferta mejor posicionada, del fondo AGC, exige una quita que no todos los acreedores están dispuestos a aceptar

Para añadir más dificultad a este rompecabezas financiero e inmobiliario -uno de los más complejos de los últimos años en España según reconocen todos sus protagonistas-, junto al proceso concursal español hay al menos cuatro frentes legales más abiertos a nivel internacional, dos en Londres y dos en Holanda.

En uno de ellos están en juego 700 millones ante una disputa entre accionistas y acreedores por un swap (derivado de tipos de interés) que se contrató para proteger la operación. El casero de Santander alega que no hará frente a este pago por la manipulación del euríbor. Esta reclamación se ha convertido en la mayor que hay actualmente en Londres por los swap y el euríbor.

Todo apunta a que este rompecabezas va a tardar todavía mucho tiempo en resolverse y seguirá dando trabajo al más de un centenar de abogados, consultores, banqueros e inversores que llevan dos años y medio tratando de encontrar una solución a la Ciudad Financiera de Santander.