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Opinión

La nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y Registradores

Carteles de viviendas en venta en un inmueble de Madrid.
Carteles de viviendas en venta en un inmueble de Madrid. Efe.

La nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario configura el Registro de Condiciones Generales de la Contratación como un instrumento clave de cognoscibilidad y de transparencia material, como un puente entre las entidades de crédito y el ciudadano.

Los consumidores tienen a su disposición un elemento más para formar su voluntad y emitir su  consentimiento con plena conciencia de las obligaciones que contraen. Los prestamistas se suman a esta voluntad de transparencia al depositar los modelos de contratos de créditos hipotecarios antes de proceder a su comercialización, pudiendo ser consultados online por cualquier ciudadano a través de la web de registradores.org. La ley configura el Registro de Condiciones Generales de la Contratación como el elemento protagonista de la transparencia en la contratación.

El requisito del previo depósito será objeto de verificación por parte del Registrador de la Propiedad cuando al examinar la escritura del préstamo compruebe que, efectivamente, el contrato utilizado se corresponde con el contrato que el prestatario depositó y el consumidor pudo consultar, no pudiendo ser esencialmente diferente en sus condiciones generales y colaborando de este modo, en unión de prestamistas y consumidores con la efectividad del principio de transparencia material.

Una hipoteca no inscrita en el Registro de la Propiedad no existe como tal

Una vez comprobado, además calificará que el mismo no contenga ninguna cláusula abusiva conforme a las leyes, la jurisprudencia, ni inscrita en el registro de Condiciones Generales.

En caso de existir alguna no las inscribirá, siendo imposible ejecutar dicha cláusula después, puesto que la ejecución se sustancia sobre lo inscrito en el Registro, consecuencia lógica de la inscripción constitutiva de la hipoteca, porque hay que recordar que ésta nace a la vida jurídica con la inscripción. Una hipoteca no inscrita en el Registro de la Propiedad no existe como tal.

No podemos olvidar que la labor de control del registrador se extiende a la legalidad de los documentos de toda clase, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.

La Ley exige que conste en la escritura una dirección de correo electrónico del prestatario

Después de inscrita la hipoteca el Registrador cerrará el control de transparencia remitiendo al prestatario una nota simple literal informativa de la inscripción y una copia de la nota de despacho con los efectos jurídicos de la misma y los fundamentos jurídicos de las cláusulas que no se han inscrito. Es una obligación del Registrador y un derecho personal del deudor que no admite intermediarios ya que al ser el prestatario su destinatario llevará todos sus datos personales. Para ello la Ley exige que conste en la escritura una dirección de correo electrónico del prestatario.

Este procedimiento se enriquecerá de contenido con el devenir jurisprudencial, ya que además la nueva Ley establece la inscripción obligatoria en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación de las sentencias firmes que declaran la nulidad, cesación o retractación por abusividad de una cláusula general de un contrato. Así como la posibilidad de inscribir la declaración de persistencia en su utilización para el caso de que se siga utilizando una cláusula abusiva, en cuyo caso el Registrador encargado del Registro de Condiciones Generales de la Contratación lo pondrá inmediatamente en conocimiento del Ministerio de Justicia.

Damos la bienvenida a una ley que extiende la transparencia a prestamistas, prestatarios y a todos los que intervienen en la contratación inmobiliaria, dotándoles de un canal: el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que permitirá la constitución de unas hipotecas claras y eficaces que posibiliten a quien así lo desee acceder al crédito necesario para realizar sus proyectos vitales, ya sea para adquirir su vivienda donde constituir su hogar, o para materializar su idea empresarial.

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