Uno de los bienes más preciosos de cualquier persona es un techo, unas paredes y el calor que estos pueden procurarte. La vivienda es un bien esencial que facilita que el resto de lo que hacemos en nuestra vida pueda realizarse. Dedicamos enormes recursos económicos para procurarnos ese refugio. Ya sea mediante la compra, algo que culturalmente en España ha sido la decisión predominante durante décadas, o ya sea mediante el alquiler.

La vivienda, además, por las razones obvias, es también un bien de inversión. Quien construye y quien compra lo hace con el objetivo de obtener una rentabilidad por ella, ya sea económica o ya sea en especie. Si no fuera así, no habría los incentivos habituales a crear ese valor. Sin embargo, la existencia de una clara dualidad entre la necesidad de un bien esencial y su carácter de bien de inversión hacen a la vivienda, cuando menos, un bien complejo y su gestión un problema social.

Por esta razón, y desde antiguo, la política de vivienda ha estado presente para no pocos gobiernos en cualquier país del mundo. En particular, la política de procurar una vivienda a aquellos segmentos de la población más desfavorecidos ha sido muy relevante en etapas no tan lejanas. Nuestras ciudades tienen hoy un perfil en buena parte dibujado por los grandes planes de política urbana que procuraron el acceso a la vivienda a grandes bolsas de población. Por ejemplo, la aparición de grandes polígonos de vivienda muy habituales en ciudades del sur de España y conformados en su mayor parte por barrios de viviendas sociales, tenían como objetivo alojar a los emigrados del campo que se concentraban en suburbios de las grandes capitales andaluzas cuando, allá entre los años 50 y 60, buscaban un futuro que ya no tenían donde habían nacido. Así, la inversión en inmuebles de protección oficial ha estado siempre sobre la agenda. Sin embargo, las políticas que favorecieran el alquiler han sido quizás menos intensas por el claro sesgo de los españoles para optar por la compra.

Cambio tecnológico y turismo

Sin embargo, en los últimos años algo ha cambiado. Un cambio cultural, algo de más movilidad de la población y un parque de viviendas que por un tiempo buscaba una rentabilidad donde ya no la encontraban impulsó el mercado del alquiler reduciendo la brecha que nos separa con lo habitual en otros países de Europa. A esto se le une un cambio tecnológico que ha permitido el uso de viviendas particulares como lanzadera de la “turistificación” de las ciudades. Todo ello ha, utilizando una expresión que pretende definir la situación, tensionado un mercado aun no demasiado maduro en no pocas ciudades españolas.

Las consecuencias son más que evidentes, y como suele ser habitual, sean los más vulnerables quienes asuman gran parte de las consecuencias. Si estuviéramos ante un bien de consumo no esencial, no habría problema. Pero estamos ante un bien social de la máxima relevancia, y en estos casos siempre es tentador, sin dejar de decir que necesario, actuar.

Sabemos que controlar los precios no suele ser la mejor opción. No es que controlar precios sea malo por propia naturaleza, sino que no es casi nunca la mejor alternativa

Sin embargo, y a pesar de existir evidencia y alternativas variadas para mejorar el excedente de los inquilinos en este mercado tan importante, no deja de ser habitual que al regulador le interese actuar siempre del mismo modo, ya sea con diseños algo más o menos complejos o diferenciados: el control de precios.

Partiendo de la idea de que dejando solo al mercado no se soluciona la diversidad de problemas que el diferencial acceso a la vivienda genera, tampoco es razonable ir contra este. A la luz de las evidencias que por toneladas nos llegan desde el Google Scholar, sabemos que controlar los precios no suele ser la mejor opción. No es que controlar precios sea malo por propia naturaleza, sino que no es casi nunca la mejor alternativa, teniendo muy posiblemente o bien efectos contrarios a los buscados o, en muchos casos más si cabe, efectos perversos que debilitan o anulan e incluso dirigen en el sentido contrario la intencionalidad del legislador.

Políticas de control

Esta semana pasada el think tank (laboratorio de ideas) EsadeEcPol publicaba un informe muy interesante de mi estimado Josep María Raya. Josep es, quizás, la persona que hoy sabe más del mercado de la vivienda en España, por lo que su lectura es siempre obligada cuando se discuten estos temas. En este informe, Raya se centra en el análisis del mercado del alquiler en España durante la pandemia, pero dedicando un apartado muy interesante sobre consecuencias de las diferentes políticas de alquiler en varios países y también en España. Para participar en el debate con conocimiento de causa, recomiendo encarecidamente su lectura.

A modo de resumen, la evidencia señala que los controles de precios del alquiler tienen muy poco éxito o casi ninguno en su objetivo principal: controlar los alquileres. Sin embargo, incluso en las alabadas políticas supuestamente de éxito como son la parisina y berlinesa de la última década, los efectos de segunda ronda (siempre obviados por quienes proponen el control de precios) son tan importantes que la política obtiene de este modo una victoria pírrica. Así, hay que destacar la reducción en los costes de mantenimiento de las viviendas, al objeto de mantener su rentabilidad, pagos en la sombra, elección del inquilino minimizando los costes que estos puedan causar, selección basadas en la raza, el nivel de renta o la nacionalidad, adelanto de pagos o salida del mercado tanto a uno en la sombra o simplemente acudiendo al no regulado cuando es posible. También se suele observar que en gran parte de las experiencias el efecto es una reducción de la oferta y un aumento de los alquileres en función de la medida y del tiempo. No solo eso, sino que suelen contagiar a otros municipios donde no se ha impuesto el control, por efecto sustitución y/o expulsión. Por todo ello, el diseño de estas políticas de control de alquileres debe no solo diseñarse con mucho detenimiento, sino comprendiendo la posible ruptura de los equilibrios que se verían alterados en este mercado tan fundamental.

Una buena vía es la de reforzar las promociones de viviendas sociales para el alquiler, así como la colaboración público-privada para reservar parte de promociones privadas al alquiler social, etc

Si el control de precios tiene tantos efectos secundarios indeseables, ¿qué políticas son las propuestas? En general aquellas que eleven la oferta, y si el mercado no puede, que sea el regulador a través de las políticas de vivienda. Así, reforzando las promociones de viviendas sociales para el alquiler, la colaboración público-privada para reservar parte de promociones privadas al alquiler social, etc.

La cuestión no es negar la necesidad de actuar, la cuestión es elegir el mejor modo. Un segmento del espectro político tiene verdadera adicción a controlar los precios, algo que sabemos por muchos años que no suele ser la medida óptima. Esta testarudez puede ser consecuencia de una cierta pereza intelectual o un sesgo ideológico reforzado o simplemente un mero sectarismo. Si el objetivo es ayudar a la gente con dificultades acceder a una vivienda digna y todos compartimos el mismo objetivo, utilicemos el instrumento que con mayor probabilidad nos permitirá alcanzarlo, y no obcecarnos en aquellas que tienen muchas probabilidades de fracasar. Enfrentarse a esta batalla sabiendo que vas a sufrir muchos costes por un mero y simple pequeño beneficio no es excusa. Las victorias pírricas se venden muy caras, a largo plazo. Y deja muchos muertos por el camino.