El mercado de la vivienda es una de esas cosas en las que los políticos disfrutan entrometiéndose. Las vivienda es una pieza clave de cualquier economía medio funcional (la gente tiene que vivir en algún sitio, al fin y al cabo), y algo en que todo el mundo está metido en mayor o menor medida. Es también la clase de mercado que los políticos, activistas y manifestantes que hablan sobre él insisten en que es algo único y complejo, y que por lo tanto exige una regulación extraordinaria.
El último ejemplo de este alegre intervencionismo estatal lo vemos en Barcelona, donde Ada Colau quiere obligar a los promotores de vivienda nueva a destinar un 30% de los pisos que construyan a vivienda social. La idea, se supone, es que las inmobiliarias dejen de dedicarse a llenar la ciudad de pisos de lujo, forzándolas por ley a incorporar vivienda protegida en todos sus proyectos. La propuesta, de ser aprobada, no entrará en vigor hasta finales de año, algo que no deja de ser buena noticia, básicamente porque es una idea estúpida.
La cuestión es que el mercado de vivienda, en contra de lo que se dice habitualmente, no es un mercado demasiado especial. Los precios suben si la demanda sube, y bajan si la demanda baja. Los pisos son más caros si hay poca oferta, y más baratos si hay mucha. Dado que Barcelona es un lugar agradable, con un clima maravilloso, una calidad de vida imbatible y una vitalidad económica considerable, hay mucha gente que quiere vivir ahí, así que la demanda es elevada. Dado que Barcelona es también una ciudad densa que construye relativamente pocas viviendas nuevas al año, hay poca oferta. Si además sumamos que es un lugar precioso que atrae muchos turistas pero que hace tiempo que ha dejado de permitir la construcción de nuevos hoteles, el resultado son precios de la vivienda elevados.
Si un ayuntamiento decide que un 30% de los nuevos pisos deben ser más baratos por ley, el resultado es que un número considerable de proyectos no serán viables
Lo que hace el mercado de la vivienda especial, y que realmente le distingue del resto, es que las autoridades a menudo ejercen un control férreo sobre el lado de la oferta. Los ayuntamientos y comunidades autónomas, a través de sus competencias en urbanismo, son los que deciden qué se puede construir y dónde. Aunque la oferta nunca será del todo ilimitada (el suelo disponible en un término municipal es finito), las autoridades pueden abrir la puerta a más construcción con facilidad, sea recalificando suelo infrautilizado para nuevos usos, sea permitiendo más densidad en zonas ya urbanizadas.
Un proyecto inmobiliario tiene una estructura de costes relativamente sencilla; la obra, que es más o menos predecible, financiación, que ahora es barata gracias a los bajos tipos de interés, y el coste del suelo, que en una ciudad como Barcelona es la parte realmente valiosa del proyecto. El precio de un piso deberá ser lo suficientemente alto como para que pueda pagar préstamos y así financiar la obra y el coste del solar. Si el ayuntamiento decide que un 30% de esos pisos deben ser más baratos por ley, el resultado es que un número considerable de proyectos dejarán de ser viables, porque el precio que podrá poner al otro 70% construido no bastará para pagar costes.
¿Qué sucede cuando hay menos proyectos viables? Simplemente, que se construirán menos viviendas. Obligar a un promotor a destinar un porcentaje de lo que construye para viviendas de un cierto tipo no aumenta la oferta en el mercado. Aunque se obligue a construir más vivienda protegida, la oferta agregada será menor, al haber menos proyectos que pueden dar beneficios. Los pisos con precios no regulados seguramente serán aún más caros. Los únicos ganadores de la medida serán los cuatro afortunados que se saquen una vivienda protegida por cuatro perras (que no acostumbran a ser pobres; la VPO en España va a las clases medias), y los propietarios actuales, que verán como sus pisos se revalorizan aún más. A medio plazo, La caída relativa de la rentabilidad de construir vivienda nueva hará que baje un poco el precio del suelo, pero dado que el precio de mercado de vivienda nueva sigue al de la vivienda de segunda mano (que estará subiendo), los precios no bajarán.
Lo más irritante de esta historia es que esto sabemos que será así porque la idea de imponer porcentajes de vivienda asequible no es nueva: hay cientos de ciudades y municipios en Estados Unidos que llevan utilizando variantes de este modelo desde los años sesenta del siglo pasado. Esta clase de ordenanzas son extraordinariamente habituales en California, con cientos de jurisdicciones imponiendo un requerimiento medio de un 15% de viviendas asequibles a sus promotores.
Los únicos que saldrían ganando con la medida serían los cuatro afortunados, no precisamente pobres, que consigan una vivienda protegida por cuatro perras
Los resultados han sido descorazonadores. Los sistemas de inclusive zoning (“zoning” es como los americanos se refieren a la calificación de suelo) apenas han producido 150.000 viviendas asequibles en las últimas cuatro décadas, en un país que construye más de un millón de viviendas cada año. El precio de la vivienda en ciudades con inclusive zoning sube un dos o tres por ciento más rápido que en aquellos lugares donde no tienen esta clase de normativa. Otros estudios hablan de una caída de la oferta de un siete por ciento a largo plazo y un aumento de precio de hasta un 20 por ciento. Los estudios más benignos dan, como mucho, que el inclusive zoning sólo aumenta precios en épocas de boom, o que tiene un efecto nulo en precios y oferta a largo plazo.
Todos estos efectos, por cierto, son con una cuota de vivienda considerablemente menor que el proyecto de Colau en Barcelona, así que es muy probable que el efecto, de ser negativo, sea aún peor.
La cuestión es que por mucho que los políticos digan lo contrario, el mercado inmobiliario es un negocio. Imponer controles de precios sobre la vivienda no tiene efectos mágicos de justicia social, sino que tiene un resultado parecido a imponer un control de precio en cualquier otro producto, reducir su oferta y encarecerlo. Siempre he sospechado que cuando los políticos americanos utilizan esta clase de medidas para crear “vivienda asequible” en realidad son perfectamente conscientes que lo que están haciendo es encarecerla sin que se note; el uso de regulaciones urbanísticas para mantener la segregación racial tiene una larga tradición en estas tierras. Lo que me sorprende es que Colau y su equipo no se hayan planteado preguntar a nadie si estas medidas funcionan o no.
Los ayuntamientos tienen muchas y variadas estrategias para combatir la especulación inmobiliaria y bajar el precio de la vivienda. Pueden recalificar terrenos, permitir densidades mayores, o incluso aumentar los impuestos sobre el suelo, una figura tributaria increíblemente infrautilizada y tremendamente progresiva. La idea de que obligar a un promotor a construir vivienda barata arreglará las cosas, sin embargo, es tan inútil como absurda.
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