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Opinión

Nueva normativa contable: hora de revisar la estrategia inmobiliaria

Bloque de viviendas en venta
Bloque de viviendas en venta EFE

La Junta de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB por sus siglas en inglés) anunció hace unos años los nuevos estándares definitivos que las empresas debían de asumir a la hora de anotar contablemente los arrendamientos de sus instalaciones. Dicha norma, conocida por sus siglas como NIIF16, se hará efectiva a partir de 2019 y será obligatoria para todas aquellas sociedades que reporten a la IASB. Pero exactamente, ¿cuáles son las empresas que se verán afectadas por la entrada en vigor de esta normativa?

NIIF16 impactará a todas aquellas firmas que posean contratos de arrendamiento (sean inmobiliarios o de bienes de equipo) y que estén obligadas a presentar sus cuentas anuales. Esto incluye tanto empresas públicas como privadas y organizaciones sin ánimo de lucro. La normativa incrementará drásticamente las obligaciones que tienen que reportar los comercios, empresas de servicios, entidades financieras y corporaciones, que en su mayoría dependan de inmuebles arrendados para desarrollar sus actividades económicas, pero esto no significa que los cambios supongan nuevas obligaciones financieras, pero sí que los ratios financieros pueden verse afectados de forma considerable.

El impacto de la normativa es considerable para las compañías que reporten a la IASB. Todos los alquileres se deberán de señalar en el balance de situación, incrementando el activo y el pasivo. Así, el tratamiento de un contrato en la cuenta de pérdidas y ganancias será diferente al actual que considera el pago de la renta que se está realizando, y el efecto en la cuenta de pérdidas y ganancias durante los primeros años será mayor que el actual pues los apuntes repercutirán directamente sobre los beneficios. Con todo esto, la recopilación de información y el cálculo de los impactos serán de una carga administrativa muy significativa.

Minimización de los efectos

Por otro lado, también será clave tomar decisiones que contribuyan a la minimización de dichos efectos. En este sentido, uno de los enfoques más probables será el de firmar alquileres más cortos de duración que redundarían en reducir el impacto en la cuenta de pérdidas y ganancias o en el balance.

Asimismo, observaremos una mayor tendencia a asociar las rentas al volumen de negocio. En la medida en que el precio del arrendamiento no sea fijo no será necesario reconocerlo en el balance de situación, por lo que el modelo de rentas como porcentaje de ventas podría ser muy atractivo para los comercios.Evidentemente, este tipo de compañías tendrán que replantearse sus estrategias de arrendamiento versus propiedad, máxime teniendo en cuenta que no habrá ninguna ventaja implícita en tener los arrendamientos contabilizados en el balance de situación. El criterio para decidir entre propiedad o arrendamiento debe ser reexaminado por las grandes corporaciones, pues además del impacto originado por las nuevas normas IASB, esta decisión depende de muchos otros factores, como son por ejemplo el comportamiento macro de la economía, la flexibilidad de la cartera y requisitos operacionales, que deben ser en realidad los vectores principales sobre los que tomar decisiones. No obstante, los análisis particulares, es de esperar que los cambios a los que nos enfrentamos a partir de 2019 podrían inclinar a muchas compañías hacia la propiedad.

El criterio para decidir entre propiedad o arrendamiento debe ser reexaminado por las grandes corporaciones

Antes de tomar decisiones en cualquier sentido, lo idóneo pasa por analizar el impacto que las propiedades arrendadas podrían tener en la cuenta de pérdidas y ganancias, evaluar las distintas estrategias para la definición óptima de la cartera inmobiliaria, e identificar internamente cómo recopilar la información y cómo implantar la nueva norma.

En el caso de los inversores inmobiliarios, aquellos en los que el largo plazo tiene un peso importante dentro de su estrategia, podrían cambiar su enfoque con el objetivo de sacar mayor beneficio a los cambios previstos, así como realizar ofertas de arrendamiento que generen un mayor atractivo bajo la nueva norma. Es probable, en este sentido, que observemos un cambio de modelo hacia contratos de renta variable, el desarrollo de procesos de sale & leaseback incluyendo escalados de renta, renta base y rentas vinculadas a cifras de negocio y un abanico de potenciales nuevas estructuras que satisfagan los objetivos de los inquilinos.

Es de esperar también que el mercado incremente la oferta de centros de negocio y modelos de co-working, que no solo significan una mayor flexibilidad, sino que su impacto en el balance es inicialmente limitado.

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