España

Las consecuencias del control del precio del alquiler: el fracaso de Berlín y París

El Gobierno ha decidido limitar el precio de los arrendamientos en España, una medida que países como Alemania, Francia o Portugal han implantado de distinta manera con resultados dispares

Las consecuencias del control del precio del alquiler: el fracaso de Berlín y París
Las consecuencias del control del precio del alquiler: el fracaso de Berlín y París Pexels

El Gobierno ha decidido finalmente limitar el precio de las viviendas en alquiler. Esta medida, que aparece en el acuerdo de coalición alcanzado por el PSOE y Unidas Podemos, no será exclusiva de España. Al contrario, otros países del entorno europeo llevan años aplicando políticas similares en sus respectivos mercados inmobiliarios, de diferente manera y con resultados distintos, aunque sus consecuencias son previsibles teniendo en cuenta la experiencia de Alemania o Francia, mientras Portugal explora nuevas políticas con incentivos

El Banco de España ya alertó en un informe de las consecuencias del control del precio del alquiler a medio y largo plazo. Si bien reconoce que una medida de este tipo puede ser atractiva en el corto plazo, al incidir de forma automática en los problemas de accesibilidad a la vivienda, las políticas del control del alquiler pueden tener efectos adversos “potencialmente significativos” si se prolongan en el tiempo.

El BdE incide en que limitar el precio de los alquileres puede traducirse en una reducción de la oferta de viviendas disponibles. Otras posibles consecuencias derivadas de este tipo de políticas pueden provocar también una reducción de la inversión en los propios inmuebles por parte de sus propietarios, al ver reducidos los márgenes de beneficio de sus rentas.

La directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval), Beatriz Toribio, incide en este informe para advertir del fracaso que supondría en España la aplicación de una medida de este tipo: “Hay consenso de economistas y académicos: el control de precios no es la solución, sino generar oferta de vivienda asequible”.

En ese sentido, lamenta que “España tiene un parque de vivienda social que es ínfimo”, una realidad que contrasta con la de otros países, “donde se supera el 20 o el 30%” de vivienda de este tipo. “Eso llevará unos años”, reconoce Toribio en declaraciones a Vozpópuli, por lo que aboga por acometer “medidas a corto plazo” que estén orientadas “hacia el modelo portugués”. “Son medidas incentivadoras que no provocan una contracción de la deuda”, precisa.

“Esto debe ir acompañado de un reforzamiento de la seguridad jurídica”, expone la directora general de Asval, que advierte del incremento de la litigiosidad en aquellos países donde se han aplicado medidas de limitación del precio del alquiler: “Para aplicar este tipo de normas tiene que haber un cuerpo administrativo que controle y resuelva problemas, y no existe… No es solo poner un precio tope, sino que hay mucha más arquitectura”.

El fracaso de Alemania

Uno de los casos más conocidos es el de Alemania. Este país fue uno de los primeros en aplicar este tipo de políticas. Desde 2015 está en vigor la ley de control del alquiler, bajo el nombre de Mietpreisbremse, por la que se le limitan las subidas de los precios hasta un 10% sobre la media del barrio en el que se ubique el inmueble. La medida se mantiene desde entonces y el pasado mes de abril, en plena primera oleada del coronavirus, fue renovada. A pesar de las sanciones previstas de hasta 500.000 euros, el mercado alemán ha seguido experimentando significativas subidas de precios por encima de ese 10% permitido.

A pesar de las sanciones previstas de hasta 500.000 euros desde 2015, el mercado alemán ha seguido experimentando significativas subidas de precios por encima de ese 10% permitido

El caso más evidente es el de Berlín, una ciudad-estado que ha desarrollado su propia normativa ante la inutilidad de la nacional. En la capital de Alemania, donde el 85% de la población vive en inmuebles arrendados, las autoridades acordaron el control del precio de los alquileres ante el sustancial incremento que habían experimentado en los últimos años: más de un 100% desde 2009, según la consultar Knight Frank. Esta medida entró en vigor el pasado 1 de enero y será de aplicación durante el próximo lustro. Desde entonces, lejos de conseguir su objetivo, el precio de los alquileres ha seguido subiendo.

El segundo intento de Francia

París es la ciudad con el mercado del alquiler más caro de toda Europa. La capital de Francia ha experimentado una notable subida de los precios en los últimos diez años -más de un 50%-, por lo que el Gobierno de Emmanuel Macron aprobó el pasado año la implantación de una ley que sucede a otra que permitía limitar el encarecimiento de la vivienda en todo el país y que fue tumbada por los tribunales en 2017.

En Francia, la administración establece una horquilla de precios que varían en función de las propias condiciones del inmueble

Esta nueva ley se extenderá hasta 2023 de forma experimental. Así, la administración establece una horquilla de precios que varían en función de las propias condiciones del inmueble: número de habitaciones o antigüedad del edificio. La subida del precio del alquiler no podrá superar en ningún caso el 20% con respecto a la zona de referencia en la que se enmarque la vivienda arrendada, bajo sanciones de 5.000 euros para personas físicas y 15.000 para personas jurídicas.

Portugal: incentivos en lugar de limitaciones

El caso de Portugal es distinto al de otros países europeos. El Gobierno portugués aprobó el pasado año su Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), en vigor desde el 1 de julio de 2019, con el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda de alquiler para las personas con las rentas más bajas en un país donde los precios también se han incrementado ostensiblemente en los últimos años. A diferencia de las políticas de limitación aplicadas en otros países de Europa, Portugal decidió incentivar a los propietarios.

El Gobierno luso ofrece ventajas fiscales a los dueños de pisos que sean puesto en alquiler con precios un 20% por debajo del valor medio en el libre mercado, si bien hay más condiciones. El acceso al programa dependerá del nivel de renta e ingresos de la persona que se apunta. Según la normativa publicada, si el inquilino vive solo, se podrá acoger al programa si su renta bruta anual no supera los 35.000 euros.

Si son dos personas las que desean compartir la casa y solicitar entrar en el PAA- por ejemplo, una pareja- la renta bruta no podrá ser superior a los 45.000 euros anuales. Por cada hijo o persona que se agregue a la solicitud, se podrán añadir 5.000 euros anuales brutos. En la práctica, una pareja con dos hijos sólo podrá percibir anualmente un máximo de 55.000 euros brutos para acoger al programa.

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