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Ferran Brunet

El Liberal - Opinión

Barcelona y Madrid: migración de personas, vivienda y oficinas

Inversión en oficinas en Barcelona y Madrid
Inversión en oficinas en Barcelona y Madrid Datos en M €. Fuente: El Economista, 26 septiembre 2019, en base a datos de BNP Paribas Real State, Savills Aguirre Newman y JLL

Madrid atrae a la gente. El declive de Cataluña es manifiesto. La distancia creciente entre Barcelona y Madrid “tiene su reflejo en los flujos de población hacia las dos comunidades. A finales de los noventa ambas recibían algo más de 20.000 inmigrantes procedentes del resto de España. A partir del cambio de siglo la distancia entre las dos regiones empezó a crecer hasta el punto de que en 2018 Madrid absorbió 41.500 habitantes más que Cataluña”, según El Confidencial.

El declive de la capital catalana se observa también al analizar el caso de Zaragoza.  Tradicionalmente, los zaragozanos se desplazaron a Barcelona, atraídos por la pujanza de su industria. Pero desde 2018 hay ya más desplazamientos a Madrid que a Cataluña. “En concreto, 2.020 zaragozanos cambiaron su residencia a Madrid, el máximo histórico, por las 1.975 que fueron a Cataluña, el mínimo en casi 20 años.”

“El impacto del procés sobre los flujos de población hacia Cataluña evidencia un cierto rechazo social a emigrar a esta comunidad. […] A Madrid acuden más jóvenes cualificados que a Cataluña. […] Madrid concentra el 36,2% del empleo de alta tecnología de España, frente al 22,6 % que tiene toda Cataluña. Esto significa que las oportunidades para los jóvenes con alta formación son más abundantes en Madrid. “Además, también explica que la calidad de la inmigración madrileña sea superior. Más del 63 % de los jóvenes nacidos en España que se desplazaron a Madrid entre 2013 y 2017 tenía titulación universitaria, mientras que el porcentaje de Cataluña era inferior al 48%.”

Figura 1. Migraciones hacia y desde Barcelona y Madrid

Panel A. Personas llegadas desde el resto de España a Cataluña y a Madrid
Panel A. Personas llegadas desde el resto de España a Cataluña y a Madrid Fuente: Javier G. Jorrín, María Zuil y Jesús Escudero (2019), “La metropolización de Madrid vacía las provincias ricas de España”
Panel B. Emigración de Barcelona a Madrid y de Madrid a Barcelona
Panel B. Emigración de Barcelona a Madrid y de Madrid a Barcelona
Panel C. Emigración de algunas ciudades a las provincias de  Barcelona y de Madrid
Panel C. Emigración de algunas ciudades a las provincias de Barcelona y de Madrid Fuente: Javier G. Jorrín, María Zuil y Jesús Escudero (2019), “La metropolización de Madrid vacía las provincias ricas de España”

Los mercados de vivienda y de oficina son cíclicos y están muy influidos por las expectativas. La vivienda, además, es muy sensible a la regulación. En Barcelona y Madrid las políticas aplicadas a la construcción de vivienda han constreñido fuertemente la oferta.

La vivienda es una necesidad social y también un activo refugio. Con todo ello, aparecen burbujas en su precio. En cuanto a su precio medio, la burbuja alcanzó su máximo en 2007, cayó hondo hasta 2014, para recuperarse bastante y frenar en 2019 (ver Figura 2). Las curvas de precios medios de venta de viviendas correspondientes a las ciudades de Barcelona y Madrid tienen un perfil parecido, algo superior para la primera, dónde la estrechez de la oferta ha sido una vocación de la administración municipal y autonómica.

Figura 2. Precio de la vivienda en Barcelona y Madrid

Precio de la vivienda en Barcelona y Madrid
Precio de la vivienda en Barcelona y Madrid Fuente: Tinsa (2019), Índice Tinsa IMIE Mercados Locales

El mercado de oficinas es otro indicador de coyuntura de primer orden. La inversión en nuevas promociones y las superficies alquiladas cada año son un 50% menores en Barcelona que en Madrid y los precios por m2 son un 30% más bajos.

Figura 3. Inversión en oficinas en Barcelona y Madrid

Inversión en oficinas en Barcelona y Madrid
Inversión en oficinas en Barcelona y Madrid Datos en M €. Fuente: El Economista, 26 septiembre 2019, en base a datos de BNP Paribas Real State, Savills Aguirre Newman y JLL

Conclusiones

Madrid atrae: la migración hacia esta ciudad es muy superior a la migración hacia Barcelona, y la migración entre Madrid y Barcelona es claramente favorable a la primera.

La compraventa y el alquiler de viviendas y oficinas en Barcelona y Madrid siguen pautas semejantes, pero con una brecha entre una y otra ciudad del 50 % en cantidades y del 30 % en precios.

La fuerte migración de personas y de empresas de Barcelona a Madrid incrementó esta brecha, especialmente en oficinas.



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