Alquiler de viviendas: ¿Inventar la rueda?

No somos nómadas. Es extraño a nuestros modelos de vida plantear que cambias de vivienda cada pocos años. Tres años en la actualidad, que es lo marcado por la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente. Se quiere cambiar, o mejor, dicen que lo quieren cambiar, el caso es que son tres años. Y hace no tanto eran cinco.

Los nómadas que actualmente sobreviven en nuestro contemporáneo mundo son muy pocos. Los mongoles, por ejemplo, tienen aún un porcentaje relativamente importante de la población que sigue un estilo de vida nómada. Sin embargo se caracteriza porque se llevan la casa, la yurta, de un lado a otro. Desde una óptica sedentaria, que nos parece mejor, es más lógico que otras situaciones nómadas, es difícil tener que acomodar una y otra vez el espacio habitable, por eso los mongoles “se lo llevan puesto”.

Los actuales precios de la vivienda, y todo indica que también los futuros, harán muy difícil que los ciudadanos puedan comprar una, la mayoría lo tendrá aun más complicado. Pese a que se espera una reducción importante de precios, el ratio años de trabajo respecto a precio de la vivienda estará sometido a una tendencia de bajada de salarios y así, aunque lo precios bajen ese ratio es una variable demoledora. No olvidemos que en Cataluña ha llegado a ser de 15 años en épocas puntas. Y aunque en la crisis ha disminuido (8.3 en 2019) aún es necesario utilizar casi un tercio del salario para comprar una vivienda, superior a Dinamarca o incluso Alemania, según datos del Índice de Esfuerzo Inmobiliario de la Sociedad de Tasación.  

Contratos de alquiler cortos 

Así que para muchos, ante el problema de alojamiento, la solución será el alquiler. Un alquiler que permita una cierta estabilidad. Que permita que la gente pueda aclimatar ese espacio para que durante los años que viva en esa vivienda, cumpla los estándares mínimos que esa persona necesite, que aun no siendo una compra pueda cumplir la función que la propia Constitución plantea como un derecho. Así que para que el ciudadano pueda entrar a tener un hogar se ha de permitir que pueda realizar una inversión en la adecuación de la vivienda alquilada, con un gasto inherente que ha de ser amortizado.

Es evidente que los contratos de alquiler de tres años, prorrogables dos años más -Real Decreto Ley 7/2019-, lo hacen muy difícil. Y tampoco parece útil los antiguos cinco años. ¿Cómo acompasar todo ello para que el derecho de rentabilidad de los propietarios no se vea afectado? Porque actualmente la dinámica de subida constante del precio de los alquileres hace que ese propietario quiera adaptar su situación al de una subida creciente del coste de alquiler. La dinámica es muy perversa y es evidente que se ha de construir una nueva regulación para que un bien clave, que está en relación al derecho a la vivienda, no esté sometido a una dinámica perversa de carácter especulativo.

Es necesario ayudar a estabilizar esos precios de alquiler de la vivienda. Y el Gobierno tiene que adecuar su política estratégica en el terreno de la vivienda a lo que marca la constitución al considerar el derecho a la vivienda. A veces solo hay que mirar a nuestro alrededor para ver posible soluciones.

En otros países hay facilidades reglamentarias ofrecidas  a agentes sociales que les permite introducir en el mercado de vivienda en alquiler regulado en precios y otras condiciones, y ha conseguido que el volumen de este tipo de viviendas sea muy superior al que hay en España. Conociendo el percal del funcionamiento político es útil advertir que no es necesario que los promotores y propietarios sean las instituciones, basta que el marco legal sea lo suficientemente claro para que inversores de diverso tipo puedan estar interesados en invertir en este tipo de vivienda. Seguro que legalmente no es fácil, sin embargo hay que entrar en la reforma del marco legal. No solo para que entren estos nuevos agentes sociales que pongan vivienda regulada en el mercado, es que también es necesario para solventar otros problemas que son una evidencia incontestable.

Actualmente los propietarios están claramente desprotegidos respecto a determinadas situaciones que puede dañar la inversión e incluso ser financieramente catastrófica. Solo pensemos en un moroso o un okupa. Es necesario plantear que la protección al ciudadano, que por circunstancias diversas se ve en una situación que le lleva al impago, no es una responsabilidad financiera exclusiva del propietario y que esa protección debería ser fundamentalmente de las instituciones. En caso contrario no funcionará el mercado de alquiler, ni con propuestas sociales ni sin ellas. Es más, nos hemos de preguntar ¿cómo es posible que con los casos que vemos que se producen flagrantemente aun no se ha adaptado el marco legal? Un marco legal que garantice el derecho del ciudadano a una vivienda y el derecho a que el propietario pueda disponer de los beneficios de sus ahorros depositados en el inmueble. No es tan difícil de ver que ambas cosas están relacionadas. ¿Cuántas nuevas viviendas saldrían al mercado bajando costes si el marco legal permitiera más seguridad en ese tipo de contrato?

Y ya en otra Píldoras de Tocho entraremos a valorar la necesaria adaptación de la fiscalidad que permitiera una incentivación del alquiler a largo plazo. Porque no se trata tanto de poner impuestos a los pisos vacios como el de dar facilidades para que la oferta inmobiliaria sea más amplia y asequible para la población.