El blog de José Luis Campos

Subida de tipos, ¿subida de las viviendas?

Se está anunciando la probable subida de tipos de interés (siempre retrasándose) como la gran amenaza para los niveles de cotización del mercado inmobiliario en general y de la demanda de vivienda en particular. Si la subida de tipos correspondiera a un ascenso del ritmo de expansión realde la economía, podríamos ver un efecto positivo en la demanda de viviendas, con un incremento de la inflación actual (negativa para España en estos momentos) por ejemplo al 2%, y un nivel de tipos de interés reales (nominales menos inflación) igual o ligeramente superior a los niveles actuales. Pero si los tipos de interés suben solo por un incremento de la inflación, sin crecimiento de la economía real, la llamada ‘stagflation’, los resultados serán desastrosos.

El hecho es que la inflación es negativa, y la recuperación de la vivienda es incipiente y frágil. Para consolidarla es necesario que la actividad económica pueda respirar con un cierto grado de inflación

Lo ideal sería llegar a crecimientos reales del 3 - 4%, con incrementos de inflación del 2 al 3%. Subiría la demanda de viviendas (tampoco como para revivir épocas pasadas, dada la precariedad salarial) por el crecimiento del empleo, la capacidad de pago se mantendría por la revisión de salarios, y habría más facilidad de condiciones de crédito de la banca. Se resentiría algo el consumo, por el efecto de la subida de los tipos de interés en las hipotecas vivas, aunque ayudaría con algún retraso la revisión salarial y la mayor calidad de los nuevos deudores hipotecarios, desde la crisis (al menos la mitad podríamos estimar son nuevos). Si la subida no es importante,podría ignorarse el lento y débil trasvase de inversión inmobiliaria a inversiones en renta fija

El hecho es que la inflación es negativa, y la recuperación de la vivienda es incipiente y frágil. Para consolidarla es necesario que la actividad económica pueda respirar con un cierto grado de inflación, y continúen las crecientes tasa de crecimiento de la inversión. La incertidumbre de la actual situación política española, es un factor negativo en este proceso.

Lo que importa destacar, es que hay que considerar siempre no el tipo nominal, sino el real, descontando la inflación del tipo nominal. En ese mismo sentido, una rentabilidad por alquileres de la vivienda del 4%, o de revalorización del 5 % anual, equivale en los momentos actuales, en términos de poder adquisitivo, al 6-7% para el alquiler o del 8-9%para la revalorización de décadas pasadas, lo cual son cifras muy considerables.

No volveremos a euforias pasadas, no hay base ni crediticia, ni salarial, ni de estructura inmobiliaria para ello. Y para finalizar, añadiría las palabras de Robert Schiller, uno de los grandes especialistas a la vez del mercado inmobiliario y del detipos de interés. Schiller indica que la falta de una experiencia histórica le lleva a no sentirse capazde dar un pronóstico de los efectos de una subida de tipos sobre las acciones y los inmuebles. No es muy tranquilizador, pero es una de las visiones mas autorizadas.


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