Economista ciudadano

Paremos la nueva burbuja inmobiliaria a tiempo

Tras la publicación del PIB del 2trimestre de 2015, se puede vislumbrar, como casi siempre, que España solo va bien cuando renace la inversión en ladrillo y nos visitan muchos turistas de pulserita. Así, los datos son contundentes: dónde más empleo se crea es los sectores de hostelería (con un crecimiento del 2,9% anual) y en la construcción con un avance del 9,2% anual.

El ladrillo y el turismo de sol y playa impulsan el crecimiento

Es cierto que partimos de unos niveles de actividad en el caso de la construcción tan ínfimos, que cualquier variación va a suponer en los próximos trimestres cifras de crecimiento realmente significativas, lo que sin duda va a poner muy contentos a todos los “ladrllistas” que abundan en este país.

Parece complicado un avance tan sustancial del consumo cuando la remuneración por asalariado ha experimentado una ralentización notable

Las cifras conocidas, un avance del 3,1% anual y un 1,0% trimestral suscitan, como siempre, algunas dudas sobre medición, fundamentalmente en el campo del consumo privado y el empleo, cuya alegría y sostenibilidad en el tiempo son discutibles. A priori, parece complicado un avance tan sustancial del consumo cuando la remuneración por asalariado ha experimentado una ralentización notable, del 0,8% al 0,2% en este trimestre. Es decir, que todo el crecimiento del consumo viene dado por un efecto cantidad, y no por un efecto precio, ya que los costes laborales unitarios presentan una tasa negativa. Junto a esto, la participación de los salarios en renta nacional sigue menguando, lo que da idea de que la desigualdad entre rentas del capital y del trabajo sigue estando presente en la economía del país.

Consumimos más, aunque ganamos menos

Este panorama, tan clásico en los veranos boyantes, es bendecido por todas las autoridades políticas ,empresariales, e incluso sindicales, y por supuesto por los economistas del régimen. Se constata que el círculo virtuoso no es una aparición de la virgen, sino que el INE es el notario mayor del Reino que consagra que se puede crecer así sin límites y sin que nadie lo cuestione.

Por debajo de este nuevo paradigma: no hace falta que crezcan los salarios, no hace falta que se recupere la tasa de inversión y por supuesto los efectos exógenos que van a seguir aconteciendo en la economía internacional no afectan a la economía española, porque así lo han decidido los nuevos cátedros que circulan por las televisiones los sábados de madrugada.

Pero si algo debería preocupar, o al menos alertar a los responsables, es la posibilidad que se estuviese gestando otra burbuja inmobiliaria en España. Como es constatable que no sabemos hacer otra cosa que especular con activos, tanto inmobiliarios, como financieros, el exceso de ahorro mundial, que lo hay, se ha fijado, de nuevo en nuestras costas. Después de la orgía crediticia que nos ha llevado hasta aquí, ya comienzan a calentar motores los nuevos actores que, si nada lo remedia, nos llevarán a un nuevo pico en esta actividad.

Lo preocupante de todo esto es que el nuevo escenario es aún peor que el que se vició desde 1998 a 2007

El ladrillo puede estar gestando una nueva burbuja

Lo preocupante de todo esto es que el nuevo escenario es aún peor que el que se vició desde 1998 a 2007. El nuevo mercado laboral es todavía más precario que el anterior, la formación de hogares es significativamente más frágil y las rentas futuras de los nuevos, y viejos, parias que sean o estén, serán más bajas.

La deflación salarial y laboral ha llegado para quedarse. Que nadie se crea que un posible gobierno del PSOE vaya a derogar el espíritu de la reforma laboral de Rajoy. Las fuerzas vivas del país, la patronal y los académicos del régimen, junto a los organismos multilaterales, ya han sancionado que el milagro español es este: se puede crecer con salarios basura, por un efecto cantidad y sin que la desigualdad genere conflictos sociales. El laboratorio social y laboral español es para estudiar. El repudio del papel de los sindicatos es directamente proporcional a la pérdida de derechos laborales, para satisfacción de los ideólogos de este darwinismo social permanente.

Esta incipiente burbuja inmobiliaria, que de momento se centra más en el sector terciario, tiene nuevos actores que están siendo muy jaleados por el poder establecido: las SOCIMIS. Recuerdo cuando en mi periplo en el Ministerio de Economía trataba de explicar a los otrora responsables de Hacienda y Economía del entonces Ministerio de Economía y Hacienda del PSOE lo que era un REIT y las bondades de este modelo de inversión, tal y como estaba diseñado en los países donde estos vehículos tenían gran tradición. Junto a esto, se trató de mejorar toda la arquitectura institucional de inversión colectiva en inmuebles para fomentar el alquiler. La verdad es que fue frustrante observar el desconocimiento y la falta de humildad para dejarse aconsejar. El resultado fue el parto de un híbrido, las SOCIMIS de primera generación, que apenas tuvieron efecto, primero por el desplome del sector, y segundo por el propio diseño fiscal (pagaban impuestos tanto las sociedades, como los partícipes).

Sigue sin diseñarse una hoja de ruta para que se pueda acometer de forma estable la gran revolución pendiente en España: el acceso a la vivienda en régimen de alquiler estable a precio razonable

Las SOCIMIS de juguete son los nuevos actores que tiran del ladrillo

Con buen criterio, el PP cambió la fiscalidad, pero ha dejado el límite de inversión muy bajo, por lo que la obligatoriedad de cotizar en mercados organizados, lo ha dejado limitado al MAB, un bolsín, solo para empresas pequeñas y poco líquidas. No hay que olvidar que inicialmente, el capital mínimo necesario era de 5,000 mill€, y ahora se está moviendo un total de 6,000 mill€, teniendo en cuentas las últimas operaciones con Testa.

El objetivo de estos vehículos en España, a diferencia con los modelos norteamericano y anglosajón, pero también alemán y francés, no es revitalizar y consagra un mercado profesional de vivienda en alquiler, sino comprar y vender activos inmobiliarios con ventajas fiscales notables. De facto, han sustituido a los Family Offices, para gestionar patrimonios personales de empresarios muy conocidos y para que fondos extranjeros puedan operar en España buscando las gangas de lujo que han quedado tras el tsunami inmobiliario.

No hay visos de que el mercado inmobiliario de alquiler se vaya a profesionalizar

Todos estos factores me llevan a prever que no hemos aprendido nada de lo que nos ha pasado. Sigue sin diseñarse una hoja de ruta en materia de vivienda y suelo para que se pueda acometer de forma estable la gran revolución pendiente en España: el acceso a la vivienda en régimen de alquiler estable a precio razonable, desde dos aproximaciones. Por un lado, un gran parque público de alquiler protegido, gestionado por profesionales y por otro, un mercado privado también profesionalizado, en el que instrumentos de inversión colectiva tengan un peso preponderante. Pero me temo, que volveremos al corto plazo, al pelotazo fácil y legislar para beneficiar a los grandes capitales que se han quedado sin inversiones rentables y más o menos seguras.

España sigue apostando por lo fácil. Flujos de capital ociosos que buscan inversiones rentables a corto plazo

¿ Para cuándo un parque público de alquiler de viviendas como en Alemania o Francia?

En resumen, España sigue apostando por lo fácil. Flujos de capital ociosos que buscan inversiones rentables a corto plazo, y con una fiscalidad muy favorable. Eso nos permite crecer rápidamente, inflando algunas cifras, aunque nos estemos descapitalizando, a nivel humano, y estemos consagrando un patrón de crecimiento aún más débil, inestable y desigual.


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