Por qué los precios de la vivienda suben y los alquileres bajan

Al inicio de la pandemia, el consenso del sector inmobiliario auguraba una evolución similar tanto para los precios de la vivienda a la venta como para el alquiler. Sin embargo, más de un año después del estallido de la crisis, sendos segmentos muestran una evolución dispar, al menos, en la foto fija de hoy.

Así pues, mientras los precios de la vivienda para la venta, en especial nueva, registran una subida interanual cercana al 5% en el conjunto del país, los alquileres han atestiguado una caída cercana al 6%.

En mercados de gran demanda de alquiler en la era precovid, como Madrid y Barcelona, el descenso de los precios ronda ya el 15% interanual. En el segmento para la venta, por contra, la Comunidad de Madrid está en máximos históricos, esto es, por encima incluso que en los tiempos de la burbuja, al igual que Málaga y Baleares.

La vivienda, a dos velocidades

Hay que recordar en este punto que, mientras el mercado para la compra ha acusado el pinchazo de la burbuja, el segmento del alquiler es relativamente novedoso en la sociedad española: empezó a tener recorrido precisamente tras la crisis económica de 2008.

La tendencia al alza que tuvo el alquiler en la última década ha llevado a que el segmento pase de representar el 14% del parque en 2007 a cerca del 20%, según distintas estadísticas y proyecciones.

El 80% restante sigue en manos de sus propios propietarios, al tiempo que la oferta de nuevas viviendas dista de la era preburbuja: de las más de 500.000 nuevas viviendas en 2007 se ha pasado a unas 100.000 en 2019 y unas 65.000 en 2020. El coste de comprar una vivienda es alrededor de un 20% inferior al de 2007 -la sofisticación de los procesos de construcción busca también reducir costes-, pero los alquileres son más caros que entonces.

Los alquileres en descenso son un indicativo de un empeoramiento de las condiciones económicas del contexto"

"El precio de venta en ascenso, con las cifras contenidas de los últimos meses, se explica en base a los comportamientos diferenciados de los segmentos de obra nueva y usada. La obra nueva mantiene precios mientras la vivienda usada registra descuentos moderados. El cómputo total muestra unas cifras medias positivas", puntualiza Andrea de la Hoz, analista senior en el Servicio de Estudios de la tasadora Tinsa.

"Las divergencias de comportamiento (entre venta y alquiler) se deben a que el precio del alquiler es más elástico, esto es, reacciona más rápido a las condiciones económicas del contexto. En descenso, es un indicativo de un empeoramiento de las condiciones económicas del contexto", añade de la Hoz.

La oferta de alquileres se duplica

En 2019, el porcentaje de hogares que tenían que destinar como mínimo un 40% de su renta disponible a pagar el alquiler ascendía al 43% del total en España, una cifra que en la media de la Unión Europea era del 27,1%.

Lo anterior se explica por las condiciones sociodemográficas del demandante de alquiler, por lo general joven menor de 35 años, universitario o con un empleo e ingresos por debajo de los 2.000 euros brutos mensuales, según distintas estadísticas. Según una encuesta de la propia promotora de vivienda Aedas Homes, casi la mitad de los españoles no se emancipan de la casa de sus padres hasta los 35.

Las restricciones al turismo y la librecirculación entre comunidades, el teletrabajo y el estudio en remoto forzosos por la pandemia, y golpes a una liquidez que son la diferencia entre llegar o no a fin de mes terminan de explicar por qué la oferta de viviendas en alquiler se ha disparado en España, hasta casi triplicarse en las principales urbes, y los precios han caído, en algunas zonas, alrededor de un 20%.

Por el contrario, el ahorro acumulado por las familias y personas de edad más avanzada, más allá de los 35, que buscan dar 'refugio' a su liquidez ante el temor a nuevos impuestos, justifica en parte que las operaciones de compraventa de viviendas hayan caído solo un 20% en el año de la pandemia.

La prolongación de medidas paliativas del incremento del paro (que ronda ya el 16%), como los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo (que acabarían pasado el verano), y las buenas expectativas que arrojan el sol y las vacunas explican en suma que el precio de la vivienda, en especial, nueva, registre, a estas alturas, subidas interanuales.