La factura ecológica de la vivienda: los fondos tiran de Pérez-Llorca para negociar con el Gobierno

Un grupo de inversores negocia en estos momentos con el Gobierno la puesta en marcha de cambios legales dirigidos a "facilitar" la financiación privada "con objetivos a largo plazo" de la llamada transición ecológica en materia de edificios, en especial viviendas -se calcula que el 80% de las viviendas en España es ineficiente energéticamente-, para la que se estiman necesarios unos 40.000 millones de euros dentro de la agenda de sostenibilidad 2030. 

La voz de esos inversores, fundamentalmente fondos de pensiones y aseguradoras, es la gestora especializada en inversiones ecológicas inmobiliarias Greenward Partners, fundada en 2019 por un grupo de exdirectivos de Santander, BBVA, Iberdrola, Endesa, Ferrovial, Colonial, Acerinox, CBRE, Deutsche Bank o el Banco Interamericano de Desarrollo, entre otras entidades. Con el apoyo de la Asociación de Empresas de Servicios Energéticos, Greenward ha planteado a diferentes representantes políticos y gubernamentales un plan inspirado en el modelo PACE -de préstamos para la activación de capital ecológico-, aprobado ya en algunos estados de EUA, Canadá y Australia.

Propuesta legal, de Pérez Llorca

Su implementación en España requiere, a juicio de Greenward, que el Gobierno acceda a implementar una una propuesta de cambios normativos para cuyo desarrollo la gestora ha contratado al reconocido despacho de abogados Pérez-Llorca.

"Con el actual marco regulatorio, quizá se consigan inversiones por mil o 2.000 millones, pero con nuestra propuesta, de la que nosotros solo nos beneficiaríamos como un agente más, hablamos de atraer hasta 32.000 millones de fondos privados en un período para el que se necesitarán 40.000 millones. Los inversores nos transmiten que hay un mercado potencial", afirma Eduardo Brunet, exsenior counsel de Iberdrola y Santander, y hoy CEO de Greenward Partners.

Dentro de los cambios normativos propuestos para "facilitar" la entrada de capital privado en la sostenibilidad de edificios se incluye la puesta en marcha de un sistema específico de convenios de colaboración entre el sector público y privado, así como también una serie de modificaciones en la ley de regulación de las haciendas locales, la ley general tributaria, la ley de propiedad horizontal, la ley hipotecaria y la ley del sector eléctrico.

Garantizar retornos al inversor

El objetivo de todas estas modificaciones, aseguran desde Greenward, es garantizar incentivos al capital privado potencialmente interesado -fundamentalmente fondos de pensiones y aseguradoras- con rentabilidades del 5-7% a largo plazo en la inversión de hasta 32.000 millones de los 40.000 millones necesarios para que el inmobiliario español cumpla con los objetivos de la agenda de sostenibilidad 2030.

Dentro del esquema propuesto, se articularían sistemas para que la administración pueda medir, tutelar y asistir el curso de esas inversiones. Los propietarios y/o administraciones locales pagarían los préstamos de los fondos en 20-30 años con un tipo de interés fijo. La garantía para los fondos serían los propios inmuebles (garantía que se traspasaría en caso de venta). El valor de los préstamos no podría superar el 20% del valor del edificio sobre el que se hacen las obras.

"Al final, prometemos una inversión que habrá que hacer de una forma u otra, porque ahora se está contaminando, y que por la vía de fondos enteramente públicos parece imposible de cubrir"

Para un edificio con 15 propietarios, el coste sería de unos 300.000 euros, por los que cada propietario sufragaría unos 15.000 euros en 20 años. Según las cálculos de Greenward, el "ahorro energético" generado ya desde el primer año sería suficiente para cubrir el interés anual a pagar a los fondos por parte de los afectados. 

"Hemos mantenido reuniones con representantes de todo el arco parlamentario y hemos tenido buenas sensaciones. Tenemos previstos también encuentros con representantes del Gobierno. Al final prometemos una inversión que habrá que hacer de una forma u otra, porque ahora se está contaminando, y que por la vía de fondos enteramente públicos parece imposible de cubrir", afirma Brunet. "Los fondos de pensiones y otras instituciones gestoras de ahorro de largo plazo son los mejores aliados porque su perfil de inversor a largo plazo los hace más proclives a apoyar la inversión que cumpla con los objetivos medioambientales, sociales y de buen gobierno en un contexto, además, de escasa rentabilidad de los productos tradicionales de renta fija".