El regreso de los extranjeros calienta los precios de la vivienda

El comprador extranjero está regresando con fuerza al mercado de la vivienda. Según datos del Colegio de Registradores, el primer trimestre de 2022 se ha saldado con una cuota de demanda foránea del 13,2%, la más alta desde el año 2017. En términos absolutos, los extranjeros están ahora comprando más casas que nunca.

Ello ha venido acompañado de un repunte en los precios. Las dos comunidades autónomas con mayor revalorización el último año, Baleares (13%) y Canarias (12%), son también los lugares con mayor cuota de comprador extranjero y donde más se han recuperado las transacciones. Baleares, de hecho, fue la comunidad donde más creció la cuota del demandante internacional sobre el nacional en España el último año (un 29%, hasta un 35% sobre el total), mientras que el archipiélago canario se colocó en el podio entre los principales destinos internacionales (la proporción de extranjeros respecto a nacionales subió un 7%).

La siguiente comunidad que más se revalorizó en 2022 fue Andalucía (8%), también la tercera autonomía en cuota de comprador internacional. El regreso de los foráneos ha contribuido a repuntes menores pero significativos en los precios en Valencia (6,7%) y Murcia (5,4%), que completan los primeros cinco lugares del mercado nacional en peso del comprador internacional.

Los germanos han vuelto a destacar en Baleares y Canarias, mientras que los franceses son la principal nacionalidad foránea en el norte del país

Entre ellas se han colado en términos de revalorización dos comunidades con claro predominio del comprador nacional pero creciente presencia del foráneo, como Navarra y La Rioja. En esta última, la cuota del comprador extranjero creció en un 17% (para un 6% sobre el total), y el mercado se saldó con una subida de precios del 7%. En Navarra, la demanda extranjera creció de forma más moderada pero anotó su segunda mayor cuota histórica (rondando el 5%, por encima de Madrid) y los precios de la vivienda subieron un 8%.

Los extranjeros pagan hasta un 40% más que los nacionales por la vivienda

Según datos del Consejo General del Notariado, los extranjeros no residentes pagaron en promedio un 40% más que los nacionales en 2021, por lo que es de esperar cierta correlación entre una mayor intensidad de la demanda foránea de nuevo origen y el alza de los precios.

Atendiendo a la misma fuente, los foráneos residentes están pagando en promedio un 4% más por las viviendas que los nacionales. El último año, los extranjeros residentes representaron el 55% de las operaciones de compradores internacionales (tras un repunte interanual del 27%), frente al 45% de los foráneos no residentes (que crecieron un 64,5%).

"La elevada correlación entre el crecimiento del precio de la vivienda y el aumento de la población sugiere que el incremento de los habitantes residentes de origen extranjero en determinadas provincias (en especial, las insulares) habría contribuido a elevar los precios de la vivienda a través de su efecto sobre la demanda de inmuebles", esgrimió un informe del Banco de España publicado en el año 2020 sobre la inversión extranjera en el mercado inmobiliario español entre 2007 y 2019.

Es de esperar que en este 2022, la demanda extranjera siga recuperándose y, potencialmente, compense la potencial moderación del segmento nacional

Entre las principales procedencias, el último año sobresalieron el Reino Unido, Alemania y Francia. Estas últimas dos tienen la particularidad de pagar precios por encima de la media del resto de los extranjeros. Los germanos han vuelto a destacar en Baleares y Canarias, mientras que los franceses son la principal nacionalidad foránea en el norte del país (Navarra, País Vasco o Cataluña, entre otros). Entre los que más pagan sobresalen los estadounidenses, la nacionalidad más repetida en puntos como La Rioja o Madrid.

Es de esperar que en este 2022, la demanda extranjera siga recuperándose y, potencialmente, compense una potencial moderación del segmento nacional ante el cambio de ciclo hipotecario. La compraventa de viviendas en España cerró marzo con su mayor cifra desde 2007, pero el comprador extranjero tiene, según las cifras de los Registradores, todavía margen para rebasar la cuota del 14% que alcanzó en 2015.