El Banco de España alerta: subsidiar el alquiler acabará subiendo los precios

Subsidiar el alquiler de vivienda de los jóvenes menores de 35 años como han acordado el PSOE y Unidas Podemos será contraproducente a largo plazo, según se desprende de una investigación del Banco de España (BdE). El estudio, de los economistas David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea en 2020, llega a la conclusión de que una medida como la referida, limitada a unas determinadas rentas -menos de 23.725 euros al año- sube los precios finales reales de los alquileres a la vez que desincentiva la búsqueda de empleo de los beneficiarios tras analizar un cúmulo de ejemplos de políticas de intervención del mercado de la vivienda en países como EE.UU., Francia y Reino Unido. 

La pesquisa encargada por el banco central español empieza reconociendo que "en términos agregados, las cuantías destinadas a subsidios al alquiler de vivienda en España se sitúan hasta la fecha entre las de menor cuantía en términos de PIB entre los países de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos que disponen de este tipo de políticas". La inversión pública en vivienda en España, en suma, se interrumpió tras la crisis, mientras "la cuantía destinada a los subsidios a la demanda es particularmente relevante en economías como Reino Unido, Francia, Finlandia, Alemania, Países Bajos, Suecia o Estados Unidos".

Pero el BdE matiza que "este reducido peso relativo de los subsidios al alquiler en España se explica por la mayor relevancia presupuestaria que tradicionalmente habían tenido los programas que facilitaban el acceso a la vivienda en propiedad a precios inferiores a los del mercado". A diferencia de países como Alemania -donde acaba de haber un voto favorable a la expropiación de pisos-, en España al menos el 85% de los caseros son particulares, según estadísticas del propio ala socialista del Gobierno.

Los subsidios suben el precio de la vivienda

El estudio concluye que el subsidiar a la demanda, esto es, a los potenciales inquilinos, y de forma limitada a un determinado nivel de renta, ha acabado teniendo efectos bumerán, como un aumento de los precios reales -eventualmente, economía sumergida-,  si las ayudas directas no van acompañadas de medidas que estimulen la oferta. 

"En las 90 áreas metropolitanas de mayor tamaño de Estados Unidos el programa de cheques habría incrementado los alquileres, de media, en un 16% (...) A mediados de la década de los noventa, entre un 60% y dos tercios de la reducción de los subsidios del programa de housing benefit (en el Reino Unido) a los nuevos solicitantes supuso una reducción de los precios del alquiler, revelando de ese modo que buena parte del subsidio se trasladaba a los propietarios (...) En la misma línea, Laferrère y Blanc (2004) y Fack (2006) muestran cómo en Francia los subsidios directos al alquiler de vivienda también han tenido un efecto alcista en los precios de mercado y han supuesto, principalmente, un incremento de los ingresos de los propietarios de las viviendas arrendadas".

Otro informe del Banco de España puntualiza que en algunos casos, como el de Málaga y los sitios de costa en general, el creciente desfase entre los precios de la oferta y la renta media de la demanda podría tener cierta relación con las distorsiones que podrían generar los extranjeros demandantes de alquiler por su mayor capacidad para pagarlos que el grueso de los nacionales.

De acuerdo al supervisor financiero, además, los subsidios, por estar vinculados a no sobrepasar determinados niveles de renta, acaban teniendo un efecto desincentivador del empleo. "La evidencia empírica muestra reducciones de la participación en el mercado de trabajo asociadas tanto al programa de cheques para el alquiler de vivienda de Estados Unidos como al programa housing benefit del Reino Unido".

Cóctel con estímulos fiscales pero limitación de precios

La investigación advierte de que el efecto de los subsidios puede ser aún más peligroso a largo plazo si se combina con medidas que redundan en una restricción de la oferta. El acuerdo que impulsan ahora el PSOE y Unidas Podemos contempla bonificaciones fiscales a los propietarios que bajen precios -como reclamaba el sector- pero también la regulación de los precios del alquiler, que según otros estudios citados por el BdE, provoca un deterioro del parque de viviendas, guetos y economía sumergida. Fuentes del sector ya han alertado de una caída en el número de ofertas de pisos en alquiler en Cataluña, donde un tope a los precios pionero en el Estado lleva un año en vigor.

"La traslación a los precios solo se mitigaría en caso de que los subsidios a la demanda estimularan una reacción de la oferta, bien induciendo la construcción de nueva vivienda en alquiler, bien aumentando el mantenimiento o la calidad de la vivienda arrendada. En caso contrario, buena parte del gasto público o fiscal destinado a mejorar la accesibilidad a la vivienda de determinados colectivos provoca un incremento de los precios del alquiler que supone una transferencia de recursos a los propietarios de los inmuebles arrendados", esgrimen los economistas del BdE.

El BdE pide vivienda pública sin limitar la privada

"Parece evidente que una actuación decidida sobre el problema del alquiler debería llevar aparejada la suma de: libertad en la fijación de rentas, un aumento de la oferta y una mayor seguridad jurídica, todo lo cual redundaría en unos incrementos de los precios del alquiler más acordes con los incrementos de las rentas de los arrendatarios", concluye el estudio de la entidad preside por Pablo Hernández de Cos.

En esa línea, destaca la apuesta por vivienda pública para alquiler del País Vasco en la primera década del actual siglo -unos 18.000 pisos, que suponían el 40% de la nueva oferta en 2018- como ejemplo a seguir a largo plazo en el resto de España. En Euskadi, los precios del alquiler de vivienda subieron menos de un 30% desde 2014, frente a una subida del 60% en Madrid o Cataluña, según datos del mercado.

"En la ciudad de Viena el alquiler social alcanzaría el 60% del mercado del alquiler y alrededor del 40% de la vivienda residencial (agregado que incluye la vivienda en propiedad y la vivienda en alquiler). En Ámsterdam y en Rotterdam, la provisión pública de vivienda en alquiler supone más del 50% del mercado de la vivienda residencial. Las estimaciones disponibles para España señalan que el porcentaje de vivienda social sobre el total del stock de viviendas alcanzaría el 4% en 2018", añaden desde el BdE, sin soslayar que estas medidas son "una política costosa, cuya implementación requiere una dotación permanente de ingresos públicos, o bien la reducción de otras partidas del gasto".