Así ha cambiado el covid la oferta y el precio de los alquileres en las 50 capitales de España

El incremento generalizado de la oferta de vivienda en alquiler por la covid desata ya caídas de precio en algunas ciudades, si bien los resultados son heterogéneos en las 50 capitales más Ceuta y Melilla dadas las inercias y particularidades de cada mercado, tipo de oferta y demanda.

Según se desprende de los datos de oferta y precios de la vivienda en alquiler aportados por el mayor portal de anuncios, Idealista, un incremento del volumen de pisos en el mercado tiende a verse sucedido por rebajas en los precios, si bien estos suelen responder con retardo a cambios en la oferta de lo que es en sí un bien de primera necesidad.

La oferta de viviendas sin alquilar ha crecido un 76% al cabo de noviembre respecto al mismo mes del año pasado, una tendencia que se mantiene al alza desde marzo, según ha podido contrastar este medio a través de los datos de Idealista y otras fuentes del mercado.

Paralelamente, según los datos de Idealista, los precios subieron entre noviembre de 2015 y 2020 un 50%. Desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval) estiman que hay al menos unas 350.000 familias para las que el alquiler supone actualmente un 50% de sus ingresos.

Hoy, los precios son un 3,6% más altos que hace un año, pero registran una tendencia a la baja: cayeron un 2,3% en el último trimestre y un 1,3% en el último mes. 

El impacto de la covid

La tendencia al alza de los precios había comenzado a frenarse antes de la covid, ante la falta de oferta que se adecue a la capacidad económica de la demanda. Barcelona encabezaba ya antes de la covid el nuevo ciclo, toda vez que venía de liderar el ciclo anterior (de subida de las rentas).

Las caídas porcentuales de los precios ya consumadas al cabo de noviembre de 2020 son en cualquier caso mayores que las que se preveían antes de la covid. Como se verá en los gráficos, las capitales con mayores incrementos de la oferta han encajado, salvo excepciones como Granada, los mayores ajustes en los precios. Se especula con que estas excepciones tienen que ver con la negativa de los propietarios a firmar contratos de cinco años (el mínimo fijado por la ley de arrendamientos urbanos del 2019) a un precio que, consideran, podrá subir pronto.

La complejidad de los factores que han disparado la oferta al hilo de la covid explican igualmente la heterogeneidad en las respuesta de los precios. El 85% de los caseros tiene menos de diez viviendas en alquiler, según el Gobierno, y entre 570.000 y 855.000 son mayores de 55 años que son jubilados y/o tienen la vivienda en alquiler como principal fuente de ingresos, según fuentes del sector.

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Desde Idealista señalan que el excedente de pisos responde a un oferta "embalsada" por la suma de las derivadas de la pandemia. Las limitaciones a la movilidad, herencias, divorcios, repentinas necesidades de liquidez, el trasvase de pisos del modelo 'Airbnb' al residencial permanente y la propia disminución de la demanda en sí (por ejemplo, de la población joven), aparecen entre esos fenómenos. De acuerdo a Fotocasa, la demanda cayó un 32% en Madrid y un 26% en Barcelona entre abril y septiembre. 

Agentes de la intermediación inmobiliaria recalcan que otro motivo del incremento de la oferta guarda relación con las mayores garantías de solvencia que reclaman los caseros y las propias agencias de alquiler, equivalentes a unos tres meses de renta de media. 

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Fuentes del mercado estiman que unos 20.000 procedentes del turístico o 'airbnbs' (no necesariamente libres ya) se han pasado al residencial, un elemento que podría haber mediado en la evolución de los precios en algunos mercados, si bien ahora hay unos 70.000 pisos libres de los que se desconoce cuántos proceden del turístico. "Los precios no han bajado en el tercer trimestre tanto como se esperaba ante la situación de crisis, lo que ha dilatado los plazos de comercialización de los arrendamientos", dice un informe del servicer Servihabitat.

Al margen de la cuestión de los pisos turísticos (la Justicia europea ha respaldado recientemente medidas gubernamentales sobre ellos dirigidas a garantizar vivienda asequible), distintas fuentes del sector coinciden en defender que un control directo sobre los precios desde el Estado, como el que impulsa Unidas Podemos, podría conseguir un pequeño freno en el corto plazo pero no resolvería el problema del acceso a la vivienda a largo. Distintas fuentes del sector han ahondado en las consecuencias que ha tenido dicho intervencionismo en puntos como Berlín y París.

En la misma línea, el Banco de España ha reclamado un impulso consistente en el tiempo a la vivienda de alquiler asequible, con una cuota pequeña sobre el mercado español, como solución de largo plazo, combinada con estímulos a la inversión privada para que saque al mercado o levante viviendas de precio accesible (descarta los subsidios a la renta por entender que acaban trasladándose al precio). Los fondos han iniciado la promoción de unas 7.000 viviendas asequibles frente a las dos millones que se estiman necesarias antes de 2030.