El precio medio de la vivienda para la compraventa, fundamentalmente de segunda mano (80% del mercado), ha caído alrededor de un 5-10% al cabo de 2020. Una cifra nada desdeñable a ojos de fuentes del sector que consideran, igualmente, que esa bajada no refleja el impacto total que tendrá la pandemia en el precio de las casas.

Desde la consultora Gloval consideran que ese golpe se hará más “perceptible” a ojos del ciudadano de a pie a lo largo de este año. Y ello porque, entienden, la situación del mercado sigue en parte sesgada por factores como los préstamos y avales del Instituto de Crédito Oficial, y los Expedientes de Regulación Temporal de Empleo, que atenúan los problemas de liquidez de unos y de otros.

Paralelamente, esgrimen, parte del fenómeno obedece a que los propietarios, ante la incertidumbre y la incapacidad para recuperar eventualmente una pérdida de valor en el futuro (como sí podría suceder con el alquiler), aguantan lo máximo posible para vender lo que es, en suma, un bien de primera necesidad. Y los bancos han tomado nota de eso para, de momento, no endurecer tanto las condiciones para dar hipotecas.

Los tiempos de negociación se han incrementado alrededor de un 20%, hasta por encima de los cuatro meses en Madrid y Barcelona

Tanto es así que, según apuntan desde la misma consultora a Vozpópuli apoyándose en la herramienta Valea, la diferencia entre el precio ofrecido por los propietarios de casas y los demandantes de las mismas ha crecido un 20% respecto a los niveles prepandemia, llegando incluso a duplicarse durante los meses duros del confinamiento.

De acuerdo a la misma fuente, los tiempos de negociación también se han incrementado alrededor de un 20% en España (otras fuentes elevan dicha cifra a un 40%). Así las cosas, proyectan que el tiempo medio de negociación en las dos principales urbes, Madrid y Barcelona, llegará a 3,5 meses (frente a los 2,8 precovid).

Tendencia bajista

En esa línea, desde Gloval proyectan que el ‘gap’ entre las partes va a dejar de crecer este año: consideran que los precios bajarán más de lo que lo han hecho hasta ahora. 

De acuerdo a otra consultora inmobiliaria, Casafari, el stock de viviendas en el mercado (esto es, las casas que se han puesto a la venta y no se han podido colocar) se duplicó el año pasado, pasando de unas 217.000 viviendas en enero de 2020 a unas 445.000 en la actualidad. 

Según la misma fuente, basada en tracking en tiempo real de los anuncios de las casas en los distintos portales inmobiliarios, el excedente de viviendas para la venta se disparó de forma generalizada en la Península.  

Mayor impacto en el alquiler

De acuerdo a Casafari, los precios cayeron un 8% entre enero de 2020 y 2021, y el aumento del excedente de oferta (esto es, de las casas sin vender) se concentró en el último trimestre del año pasado.

Tanto Casafari como Gloval aseguran que el precio de la vivienda para la compraventa ha ‘tardado’ más que el alquiler en reaccionar al cambio en el mercado

El impacto en los precios de los pisos para arrendamiento ha sido hasta ahora más de dos veces superior

De acuerdo a Casafari, la oferta de viviendas para alquiler sin colocar en España creció algo menos del doble que la de la compraventa. En concreto, un 170%, frente al 100% de subida de los pisos a la venta libres. 

Sin embargo, el impacto en los precios de las casas para arrendamiento hasta ahora ha sido más de dos veces superior (de caída del 18% frente al 8% de la compraventa, según Casafari).

Mercado en ralentización

Ya antes de la pandemia se había constatado una ligera ralentización en el mercado. De acuerdo a distintas fuentes, al cabo de 2019 había crecido por primera vez el parque de viviendas nuevas vacías desde 2008, un 3%, hasta las 475.000 (que no necesariamente estaban en el mercado de la compraventa).

Los precios de las viviendas estaban lejos de los máximos de la burbuja. No obstante, desde la propia Gloval aseguraban, antes de la pandemia, que alrededor de diez millones de casas estaban en mercados con desfase entre el precio de oferta y la capacidad de la demanda. El propio departamento de investigación inmobiliaria de BBVA llegó a advertir de un desfase del 19% en la Comunidad de Madrid antes de la covid.