El ladrillo español se encoge hasta niveles de 2014

La inversión en el sector inmobiliario en España a lo largo de 2020 ha rondado los 9.000 millones de euros, un 30-35% menos que en 2019. El año del coronavirus ha encogido la inversión inmobiliaria hasta el nivel más bajo desde 2014, cuando se invirtieron alrededor de 10.000 millones de euros.

De acuerdo a los datos de la mayor gestora inmobiliaria del mundo, CBRE, la inversión en hoteles cayó un 75% respecto a 2019, el segmento más golpeado por la pandemia, lo que se está viendo sucedido por la irrupción en él de ciertos fondos de capital riesgo.

El siguiente fue el de las oficinas: en Madrid cayó un 50% respecto a 2019, y también un 50% en Barcelona respecto a la media del último lustro. Antes de la ley del teletrabajo, una de cada tres empresas se planteaba recurrir al empleo en remoto para ahorrar.

Fuentes del sector explican que el escenario de abundante liquidez en el mercado europeo ha aplacado el impacto de la pandemia sobre el ladrillo

Las operaciones alrededor de la salida de la gigante británica Intu del segmento de centros comerciales en España han paliado la caída de la inversión en retail o tiendas físicas de negocio, sector en el que se han mantenido al menos ocho de las veinte aperturas previstas hasta 2022.

Finalmente, la inversión en residencial, en su mayoría vivienda nueva 'barata' para alquiler (Build To Rent), acabó siendo mayor a la de 2019, aunque lejos de duplicar las cifras como se preveía antes de la covid. La pandemia, en suma, ha duplicado la oferta de viviendas sin alquilar, lo que ya ha desatado ciertas caídas de precio interanuales en las principales ciudades.

Incertidumbre y palancas

Fuentes del sector explican que el escenario de abundante liquidez en el mercado europeo ha aplacado el impacto de la pandemia en el ladrillo, un valor casi refugio según el segmento. La venta de viviendas tendió a recuperarse en octubre tras el parón de la pandemia, registrando cifras menores en un 8% respecto a las del mismo mes de 2019 y conservando los extranjeros su cuota sobre el total.

Los apoyos prometidos por los fondos europeos de la Recuperación a la rehabilitación y acondicionamiento energético del inmobiliario español, y en especial, de las viviendas (el parque nacional es, por su antigüedad, uno de los que más buscará acogerse a ayudas europeas), alimentan las esperanzas de los inversores del sector. El Barómetro de Arquitectura y Edificación del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos ha dejado entrever, por lo pronto, que la superficie visada de obra nueva y rehabilitación ha registrado una caída de alrededor del 20% en 2020, hasta cifras de 2016.

La incertidumbre general provocada por la pandemia, con el freno al turismo y derivadas como el avance del teletrabajo, además de la inseguridad jurídica en el plano nacional, provocada por fenómenos como la regulación de los precios del alquiler de viviendas aprobada en Cataluña, el impuesto a las socimis desde 2022 y una posible aplicación en masa de la cláusula rebus sic stantibus (de renegociación de contratos por la covid), han podido jugar como vectores frente a la nueva inversión. 

En la otra cara de la moneda ha emergido como palanca del sector el incremento del interés por el segmento logístico. La inversión total ha caído en torno a un 20% respecto a 2019, pero la demanda ha crecido (fuentes del sector señalan que hay un déficit de oferta de espacios logísticos). La contratación de estos espacios ha aumentado en la zona Centro y la inversión, al menos, en Madrid.

La mayor demanda de naves logísticas es uno de los hilos a los que se aferra la mayor inmobiliaria de España

Este último fenómeno coincide con un crecimiento exponencial del comercio electrónico apadrinado por compañías como la gigante estadounidense Amazon, que ha incrementado plantilla en España. La mayor demanda de naves logísticas es uno de los hilos a los que se aferra una de las dos mayores inmobiliarias de España, Merlin Properties, que ha visto como su mayor proyecto urbanístico en España (y el mayor de Europa), Madrid Nuevo Norte, ha sido finalmente aprobado.

La otra gran inmobiliaria española, Colonial, tiene como fuente de ingresos las rentas de distintas carteras de oficinas 'prime' o en el centro de las ciudades de Barcelona, Madrid y París, empleadas por grandes empresas y multinacionales internacionales. Según apuntan desde la compañía con sede en Barcelona, el impacto de la covid en sus cuentas este año será de apenas el 2-3%, y en la valoración de su cartera, del 1%. Y ello porque, según reivindican frente al auge del teletrabajo, buena parte de los empleados de sus clientes están dispuestos a incluso reducirse el salario para seguir trabajando en el centro de las grandes ciudades.