Los fondos elevaron un 26% su apuesta por activos logísticos en Madrid antes de abril

El volumen de inversión de fondos en activos logísticos en Madrid creció un 26% hasta abril respecto al mismo trimestre de 2019 pese al lastre del coronavirus, correspondiendo el cierre de las dos mayores operaciones al mes de marzo, según un informe de la consultora inmobiliaria Knight Frank al que ha tenido acceso Vozpópuli.

La mayor inversión fue sellada a principios de marzo por el fondo Barings, que se hizo con el control de una zona de 42.000 metros cuadrados de la empresa de transporte Redur por un valor de 35 millones de euros. Propiedad de la aseguradora estadounidense Massachusetts Mutual Life, Barings suma inversiones por 400 millones en España.

La segunda mayor transacción logística de 2020, ha confirmado este medio, fue rubricada por el mayor fondo de riesgo inmobiliario del mundo, el también estadounidense Blackstone, a través de Gramercy, haciéndose con una espacio de 55.000 metros cuadrados de CBRE GI por 30 millones dos semanas después de que se declarara el estado de alarma por el coronavirus. 

Fuentes conocedoras de esta transacción explican que llevaba meses gestándose. No obstante, fuentes de mercado interpretan su consumación durante el estado de alarma como el síntoma de que el fondo estadounidense sigue interesado en comprar logística en España frente a la "aceleración de la rotación de activos" que podría estar planteándose de forma más marcada en otros ámbitos. Blackstone lleva invirtiendo en España en diversos tipos de activos inmobiliarios desde 2014 y el ciclo de sus inversiones -esto es, el tiempo que gestiona los activos hasta venderlos con una rentabilidad elevada- oscila entre los 5 y 8 años.

Repunte de Madrid y caída del conjunto

El resto de las inversiones logísticas en Madrid en 2020 fueron operaciones por menos de 15 millones de euros hasta sumar 105 millones, una cifra superior a los 82 millones que se invirtieron en la zona los primeros tres meses de 2019, según los datos comparativos de Knight Frank. El espacio contratado creció un 18% frente al primer trimestre de 2019.

El aumento absoluto y relativo de Madrid a nivel interanual contrasta con la tendencia que se registraba en 2019, de caída progresiva de la cuota de inversión en los alrededores de la capital de España en beneficio de otras localizaciones para llegar mejor a sus consumidores. En el conjunto del país, la inversión ha disminuido en lo que va de 2020. 

Sin desglosar por zonas, desde la consultora JLL aseguran que la nueva contratación cayó un 13% respecto a 2019. Paralelamente, según datos de Knight Frank, la inversión en logística en el conjunto de España en el primer trimestre de 2020 fue de 205 millones frente a los 210 millones de 2019, cuando la zona que abanderó la inversión logística fue Barcelona, con 83 millones. 

"Lo fundamental es estar en Madrid" y "Wait and See"

"La expansión de la logística tiene mucho que ver con el e-commerce (comercio electrónico), y para cualquier empresa que lleve tiempo en esto o quiera entrar de nuevas para una distribución nacional, lo fundamental es estar en Madrid, donde ahora además hay más espacio logístico disponible que en Barcelona", explica Alejandro Vega, director de Industrial y Logístico de Knight Frank.

Sobre el impacto del coronavirus, Vega responde que "hay que ser cautelosos porque, como en todos los sectores, hay un evidente wait and see general por las limitaciones del confinamiento y por cómo puedan evolucionar los precios. Por lo que estamos viendo, de todas formas, y siempre con mucha cautela, el logístico, frente a otros activos, puede llegar a salir incluso reforzado de esta crisis por un mayor aumento de la demanda estructural de consumo de e-commerce y/o por el hecho de que hay muchas empresas que preveían entrar al e-commerce en un medio plazo y que han tenido que empezar a adelantar sus planes. En el caso concreto de Madrid, de hecho, creemos que la logística de la primera corona, la que está más cercana al consumidor, puede potenciarse mucho".

El wait and see de la logística invita al optimismo, frente a lo que sucede en el resto de sectores inmobiliarios"

Fuentes de mercado destacan igualmente las cifras de este año para Madrid teniendo en cuenta además que "no hubo grandes operaciones que distorsionen las cifras" y coinciden en que hay "mucho wait and see de los inversores sobre operaciones que no se han firmado por el confinamiento pero que se cerrarán a la vuelta, en un mes probablemente. El wait and see de la logística invita al optimismo, frente a lo que sucede en el resto de sectores inmobiliarios". 

A finales de marzo, Merlin Properties, socimi del Ibex 35 con centros comerciales, oficinas y logística, informó experimentar un "pico en la demanda" en el sector logístico.

"A diferencia de otros sectores, la crisis del coronavirus ha impulsado la logística, y la demanda de arrendamientos temporales de este tipo de activos se ha incrementado en vista de la necesidades específicas de empresas en sectores considerados esenciales", apuntan desde la gestora inmobiliaria MVGM. "La aceleración del e-commerce podría convertirse en permanente una vez que la crisis del coronavirus haya terminado, aumentando la demanda futura de espacio logístico".

Bankinter apuesta por la logística

En una línea similar apuntan desde el banco del Ibex 35 Bankinter, que ha difundido esta semana las proyecciones trazadas por sus expertos en materia inmobiliaria. De acuerdo a ellos, los activos logísticos serán los únicos que se verán, a buen seguro, "reforzados" por la covid-19.

"El virus podría acelerar el crecimiento del comercio electrónico, con incrementos superiores al 5% anual. Además, en un entorno cada vez más globalizado, se espera que el comercio internacional siga creciendo a ritmos del +3,6% anual entre 2018 y 2024. Otro atractivo de esta tipología de activos es su gran capacidad de incremento de rentas. Esto se debe a que el alquiler de instalaciones tan sólo representa un 5% sobre la base de costes totales de las empresas logísticas, por lo que una subida de rentas del 20% tan sólo representarían un incremento del 1,0% sobre los costes totales de estas compañías. Es decir, la actividad empresarial es relativamente poco sensible al precio (renta)", afirman los expertos de Bankinter.

Por norma general, han recomendado comprar acciones de logística, y reducir exposición a residencial, centros comerciales (retail) y oficinas que no estén en sitios prime, esgrimiendo, entre otras cuestiones, un posible freno en la demanda de vivienda para la compra (con una caída de precios del 6% en 2020), el referido crecimiento del e-commerce y el cierre de tiendas, y la expansión del teletrabajo.