Covid-19: los arrendadores de los locales tendrán que pagar impuestos aunque no cobren el alquiler

El Gobierno sigue recordando que las arcas públicas necesitan ingresos, que no va a suspender ni bajar los impuestos y que no puede abandonar el funcionamiento normal del sector público. Sin embargo, se ha olvidado de cambiar la legislación para evitar que la crisis del coronavirus pueda afectar a los pequeños arrendadores de locales comerciales y de negocio, y también de viviendas, en caso de impago voluntario, forzoso, pactado o aplazado, ya que tienen que pagar por ingresos no obtenidos realmente.

En muchos casos, también dependen de este ingresos para sobrevivir, e incluso para pagar la hipoteca de la propiedad. Sin embargo, van a tener que liquidar a Hacienda el IVA del primer trimestre de su bolsillo sin haber cobrado del inquilino el alquiler (o sólo una parte), al menos de marzo, ni el devengo de este impuesto. Además, los que tengan viviendas en alquiler también deberán declarar como ingresos en el IPRF del ejercicio rentas que tampoco han percibido.

Fuentes del ministerio de Hacienda reconocen que este departamento no descarta actuaciones masivas de la inspección si detecta anomalías en estas liquidaciones o sustanciales diferencias respecto a las del año pasado. “Es muy posible que haya actuaciones de oficio para comprobar si ha habido irregularidades”, señalan.

Por su parte, el sindicato de técnicos del ministerio de Hacienda (Gestha) estima que la Administración Tributaria no debería entrar a saco con los arrendadores (personas físicas y jurídicas), tampoco con autónomos y pymes, si no son muy rigurosos en sus declaraciones mediante el envío de una carta o cargándoles en los programas de inspección porque la situación es complicada para todos. También necesitan liquidez.

Autoliquidaciones

Según Gestha, la Administración es consciente de que muchas autoliquidaciones (la del primer trimestre del IVA vence el próximo día 20) van a ser irreales. Además, las gestorías, que han pedido un aplazamiento, están a tope de teletrabajo y sin empleados por la pandemia. En todo caso, los datos que se aporten en esta autoliquidación se podrán subsanar en sucesivas declaraciones e incluso hay tiempo para su ajuste fiscal en la anual, que debe realizarse en enero del año próximo cuando la actividad económica haya recuperado su pulso.

José María Mollinedo, secretario general de Gestha, señala que “es muy posible que se produzcan muchas modificaciones respecto a anteriores declaraciones porque hay muchos inquilinos y empresas que no pueden pagar”. “Sería una torpeza mayúscula aumentar ahora los expediente por esta circunstancia”, comenta, que pueden acarrear intereses y sanciones. “Es preferible dedicar los efectivos de Hacienda a investigar a las grandes empresas y fortunas que están defraudando”, añade.

Las normas tributarias señalan que el impago del alquiler de locales comerciales no exime al propietario de sus obligaciones fiscales de declarar por el IRPF los ingresos

Lo que es evidente es que la declaración de IVA del primer trimestre va a ser muy complicada para quienes tienen obligación de hacerla, sin los datos reales, y también para su comprobación. Las retenciones practicadas a cuenta de los inquilinos (19% de la factura) también vas a acarrear problemas y discordancias con las rentas declaradas.

Impago de alquileres

Las normas tributarias señalan que el impago del alquiler de locales comerciales no exime al propietario de sus obligaciones fiscales de declarar por el IRPF los ingresos (obtenidos ó no) aunque no haya recibido las cantidades comprometidas y, por ejemplo, de tener que abonar un 21% de IVA de rentas presuntas sin que el inquilino haya satisfecho su aportación.

En todo caso, ya que Hacienda busca ingresos, aunque en realidad no se hayan producido, la única medida que podría beneficiar a este colectivo aprobada por el Gobierno para paliar los efectos del Covid-19 es la posibilidad de acogerse a un aplazamiento del abono de este impuesto hasta en seis meses con carencia de intereses en los tres primeros. Pero, luego hay que pagar y hacer frente a un abono no real.

Impagos

Muchos inquilinos se han puesto ya en contacto con el arrendador para informarle de que la pandemia y el cierre de la economía les ha impedido pagar la renta y el IVA (soportado, que luego se pueden deducir) de marzo y que posiblemente, en el mejor de los casos (si no cierran), la situación se va a prolongar algún mes más.

Es criterio del arrendador y del inquilino negociar alguna posible moratoria o condonación aunque también es probable que el arrendatario decida no pagar sin más ante la improbabilidad (con el consiguiente retraso añadido en la actualidad) de que el impago acabe en los tribunales por las circunstancias especiales de alarma, ya que sería la primera vez que los jueces tuvieran que sentenciar este tipo de casos.

La única posibilidad del propietario de no tener que soportar las cargas fiscales que no le corresponde es esperar un plazo de seis meses desde la fecha en que se debió satisfacer la mensualidad impagada (total o parcialmente) para poder descontar esa pérdida o reducción de ingresos a la base imponible de futuros recibos.

El propietario tiene que cumplir el requisito de instar el cobro mediante una reclamación judicial o por medio de un requerimiento notarial

De esta forma, mediante una nueva factura o recibo rectificativo, el propietario podrá compensar como un gasto en los tres meses siguientes a ese plazo anterior (de seis meses) esas cuotas repercutidas y no cobradas y, en todo caso, incobrables.

El propietario tiene que cumplir el requisito de instar el cobro mediante una reclamación judicial o por medio de un requerimiento notarial. Si son varios los meses adeudados, se pueden rectificar varias facturas o recibos a la vez con atención al cumplimiento de los plazos y agrupando los trámites por periodos de tres meses ya que la rectificación debe incluirse en el modelo de declaración trimestral de IVA.

En todo caso, una vez emitida la nueva factura, y en un plazo de un mes, debe remitir un burofax al inquilino con la modificación de la base imponible (que es la que deberá figurar luego en la declaración futura por IRPF), y que también debe comunicarse a la Agencia Tributaria. En los supuestos en que el propietario y el inquilino hayan acordado el retraso de los pagos a plazos en los meses posteriores (incluso de otros ejercicios fiscales), o que los saldos dudosos se cobren después, las cantidades se computarán como ingresos en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

Arrendadores de viviendas

El impago total o parcial de las rentas de los inquilinos también va a afectar a los arrendadores de viviendas. Las medidas del Gobierno para afrontar la crisis económica del Covid-19 sólo se han dirigido para los arrendatarios.

Según los datos oficiales, el 85% de los arrendadores son pequeños propietarios. En este supuesto, no hay IVA por medio en esta relación, pero, si los propietarios no hacen nada ahora, se verán obligados a incluir en la declaración de del IRPF del próximo ejercicio los ingresos que figuran en el contrato como si los hubieran percibido tanto si el inquilino no opta por marcharse, paga parcialmente u opta por la reducción, ya que el contrato sigue en vigor y fija el pago por anualidades.

Son ingresos devengados desde el punto de vista fiscal. Conviene saber que esas minoraciones pueden ser también compensadas como gasto deducible de las rentas totales cuando se declaren por insolvencia del inquilino (saldo de dudoso cobro).  En todo caso, la forma de justificar esa insolvencia debe realizar a través de una reclamación judicial de las cantidades adeudadas o mediante un requerimiento al inquilino mediante burofax.

Pero, si el propietario acuerda con el inquilino una reducción del recibo mensual de forma temporal o aplaza a futuros meses el cobro parcial o total, conviene saber que se trata de una modificación tácita del contrato. Conviene documentarlo porque, si no, a efectos fiscales, no tiene valor alguno. Es decir, el arrendador no puede declarar a Hacienda por su cuenta que cobró menos durante los meses del coronavirus y que su base imponible fue inferior.

Según aconseja la organización de técnicos de Hacienda, conviene hacer una adenda (adición) al contrato, firmada por ambas parte (propietario y arrendatario) con la descripción de las circunstancias del estado de alarma y el acuerdo de dispensa del cobro o la moratoria (si es inferior a esos 6 meses a partir de los cuales se puede compensar la pérdida de ingresos como gasto deducible). Es la mejor fórmula para evitar problemas con el fisco. Otra cosa es que el Gobierno mueva ahora ficha y se acuerde de que la crisis del Covid-19 tiene también otros afectados.