El cierre masivo de hoteles arrastra a sus 'caseras', las socimis dueñas de los edificios

El obligado cierre de hoteles por el coronavirus deja otro claro perdedor en esta crisis: las socimis que arriendan sus establecimientos a las compañías hoteleras. Este tipo de sociedades debe invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles para el alquiler, dependiendo de este negocio prácticamente la totalidad de sus ingresos. Pero ahora, con su actividad en 'stand-by' por "fuerza mayor", las hoteleras tratarán de diferir las rentas o renegociar a la baja los contratos, indican fuentes del sector a Vozpópuli. 

Atom, la socimi hotelera de Bankinter, es una de las más grandes con 28 establecimientos en cartera e inquilinos de la talla de Meliá o Marriott. Su negocio consiste en el cierre de contratos de arrendamiento de entre 5 y 20 años a renta variable de entre el 10% y el 28% de la facturación del operador, aunque con un mínimo garantizado de entre 255.000 euros y 3,9 millones de euros en caso de que la renta variable no llegue a cierta cantidad.

Con estos alquileres, Atom ingresó 32,8 millones de euros en 2019, un 33% más que el año anterior, una tasa de crecimiento que podría verse lastrada este ejercicio por el Covid-19. El socio director de la consultora PHG, Ivar Yuste, explica que "en la última crisis económica se rompieron o renegociaron la mayoría de los contratos", por lo que "muy pronto se tiene que reflejar un golpe importante en los números de las socimis y su valor en el MAB", aunque su magnitud dependerá del tipo de contrato que tenga cada 'casero'. 

En un comunicado, la compañía informa ahora de que "la sociedad presenta una saludable solvencia financiera y posición de tesorería, lo que le permite abordar sus compromisos operativos y financieros del año en curso". Sin embargo, ante el impacto de la pandemia en los operadores de los activos hoteleros propiedad de la sociedad, "el Consejo analizará la conveniencia de reformular la propuesta inicialmente realizada de distribución de reservas y beneficio del ejercicio 2019". 

Otra de las socimis hoteleras más potentes en España es Millenium Real Estate, con sólo tres hoteles operativos en este momento; pues los otros cinco se encuentran en obras por reconversión o desarrollo, entre los que se encuentra el futuro W de Madrid. De esos tres activos, dos cuentan con una renta fija no dependiente de la ocupación; pero uno con renta variable con mínimo garantizado, el Hotel Vía Castellana, operado por Hotusa. Desde la compañía reconocen que ese "es el que se puede ver más perjudicado". 

Millenium asume que "el escenario no es bueno", pero cree que tiene "una mejor posición al centrarse en un segmento prime". Sobre la renegociación de los contratos, aseguran que "intentarán dialogar con los operadores", pero "priorizarán los intereses de los accionistas y la compañía". "La fortaleza y debilidad de la estructura de las socimis radica en que se basa en el contrato de alquiler, muy seguro cuando el entorno es plano pero completamente insuficiente en momentos en los que el ciclo entra en fase negativa", detalla Yuste.

Las gestoras también sufren

Las gestoras hoteleras tampoco están a salvo. Hotel Investment Partners (HIP), controlada en su totalidad por Blackstone, es el mayor propietario de hoteles en España tras la integración de la antigua Hispania. Tiene acuerdos con 18 marcas diferentes que operan sus hoteles -como AC Marriot, Ritz-Carlton, Barceló o Meliá-, la mayoría de ellas españolas, unas alianzas que previsiblemente le perjudicarán en el corto plazo por el impacto del coronavirus en estas cadenas. 

Desde la plataforma aseguran que "están colaborando con los operadores de los hoteles para efectuar el cierre de los establecimientos" y, cuando eso ocurra, "analizarán el calendario de aperturas con los operadores y distribuidores". HIP ha invertido 4.000 millones de euros en la compra de activos en España durante los últimos años y la intención de la compañía es invertir otros 500 millones en reposicionamiento y transformación de activos (Capex) en los próximos tres años, un objetivo que podría verse alterado por las circunstancias excepcionales de la pandemia. 

Lo mismo ocurre con Azora, que mantiene contratos de gestión con la cadena Med Playa y el grupo Palladium en sus diez hoteles activos. Fuentes cercanas a la compañía indican a este medio que "está trabajando de la mano de los operadores para evaluar cuánto les va a afectar y reducir el impacto". Las mismas fuentes añaden que están centrando sus esfuerzos en acabar las obras lo antes posible, mientras que han aparcado temporalmente el reposicionamiento de establecimientos y las reformas pendientes.