Castellana 68, de Martinsa Fadesa a Blackstone: un edificio en el centro de Madrid, reflejo de la crisis ¿pasada?

Hay imágenes que valen más que 1.000 palabras, y otras, como la del edificio Castellana 68, que lo reflejan todo. Para explicar qué ha ocurrido en España en la última década, durante la que el país ha estado sumido en la mayor crisis económica vivida en democracia, repasar la historia de Castellana 68 resulta totalmente apropiado.

Iban a ser los pisos más caros de Madrid, 26 viviendas a 11.000 euros el metro cuadrado en un edificio situado en pleno centro de la capital, en el número 68 del Paseo de la Castellana. Corría el año 2007 y Fernando Martín, que un año antes había ocupado, fugazmente, la presidencia del Real Madrid, se puso manos a la obra para, a través de su inmobiliaria, Martinsa, rehabilitar y convertir Castellana 68 en el inmueble más lujoso de la ciudad. La vivienda más pequeña ocuparía algo más de 100 metros cuadrados y saldría a la venta con un precio superior al millón de euros; la más cara, 2,5 millones.

Aunque empezaba a vislumbrarse entonces que eso de que el incremento de los precios de los activos inmobiliarios no tenía fin, realmente sí lo tenía. Muchos no atendieron a las primeras señales de alarma. La borrachera creada por un cocktail de elevada graduación formado por una regulación urbanística que facilitaba la especulación, y una temeraria política de financiación de las entidades bancarias, en especial de las cajas de ahorro, turbaba la razón de algunos. Fernando Martín no sólo se dispuso a acometer las obras en el que debía ser el edificio con las viviendas más caras del centro de Madrid, sino que acordó, en marzo de ese año 2007, la compra de la inmobiliaria gallega Fadesa, de Manuel Jove, en una operación valorada en 4.045 millones de euros.

Cuando Martín y Jove se dieron un apretón de manos para sellar la venta de Fadesa a Martinsa, las placas tectónicas de la exuberancia inmobiliaria y financiera se dirigían a toda velocidad hacia un tremendo choque frontal que provocaría el mayor terremoto sucedido en la economía española, el estallido de la burbuja inmobiliaria. La entrada en concurso de acreedores, en octubre de 2007, de la inmobiliaria valenciana Llanera, con un pasivo de 700 millones de euros, o el hundimiento de Astroc, de Enrique Bañuelos, en Bolsa en abril de ese mismo año, fueron los primeros avisos de los destructivos movimientos sísmicos que se estaban produciendo bajo tierra. Pero el gran mazazo llegó en 2008.

En julio de 2008 Martinsa Fadesa se declaró en concurso de acreedores, el mayor sucedido en la historia empresarial española, con un pasivo superior a los 7.000 millones de euros. Y Castellana 68, que por entonces ya había sido rehabilitado y se preparaba para albergar a sus primeros inquilinos Vips, se quedó compuesta y sin novio.

Popular reconoció en 2013 que el valor de Banco Pastor era negativo

Diez años después, Castellana 68 sigue desocupado. El portal está cerrado a cal y canto, las persianas de los pisos echadas, y la publicidad del buzoneo dispersada por el sucio suelo de la entrada. "Vienen todos los días a preguntar por la luz, por los pisos… Y yo ni se nada ni tengo por qué estar aguantando esto todos los días", dice la propietaria de un comercio situado al lado del edificio. "Creo que llegó a vivir alguien, en un solo piso, un joven tenía una bicicleta guardada en el garaje y antes se le solía ver saliendo del edificio con ella", comenta.

Tras la entrada en concurso de Martinsa Fadesa, Castellana 68 ha ido pasando de manos, danzando de propietario en propietario al son del proceso de crisis y concentración vivido en la industria financiera española en la última década. Al estallido de la burbuja inmobiliaria española se le sumó, en septiembre de 2008, el pinchazo de la burbuja financiera mundial, cuyo detonante fue la caída de Lehman Brothers.

Los acreedores de Martinsa Fadesa fueron tomando activos de la compañía para saldar parte de la deuda contraída. Banco Pastor se quedó con Castellana 68. 

La compra de la cartera inmobiliaria de Popular por Blackstone fue la mayor operación del sector en el mundo en 2017

En 2011 Banco Popular se hizo con Banco Pastor por 1.246 millones de euros. Dos años después el banco presidido entonces por Ángel Ron reconoció que en realidad el valor de Banco Pastor era negativo por 497 millones de euros.

Entre 2012 y 2014 arribaron a España grandes fondos internacionales al olor de las sardinas. La crisis económica había tumbado los precios y para aquellos que entonces disponían del suficiente músculo financiero, básicamente fondos estadounidenses, el sector inmobiliario e hipotecario español era como una charca plagada de salmones moribundos a los ojos de una familia de osos grizzly hambrientos.

Entre esos fondos se encontraba Blackstone, posiblemente la mayor sociedad de inversión del mundo, con cientos de miles de millones de dólares en activos bajo gestión. En 2015 la firma llevó a cabo una de las mayores operaciones de compra de una cartera hipotecaria en España, la adquisición de los activos inmobiliarios de Catalunya Caixa, por 6.500 millones de euros. A pesar del fuerte desembolso de dinero que supuso aquella operación, Blackstone se mantenía al acecho para dar el gran zarpazo, preparándose para el día en el que el gran salmón plateado del río inmobiliario y financiero español quedara varado.

Hasta entonces, Castellana 68 había pasado de Martinsa a Martinsa Fadesa, y de la inmobiliaria a Banco Pastor, y de este a Banco Popular. Pero el Popular, con operaciones aparentemente tan negativas para sus intereses como la compra de Pastor, o la financiación de otras cuantas grandes operaciones inmobiliarias en la época del boom, arrastraba una mochila lo suficientemente pesada como para hacerle doblar las rodillas. En junio de 2017 Banco Popular fue intervenido, y Santander se hizo con la entidad por el precio simbólico de un euro.

Así, Castellana 68 pasó a ser propiedad de Santander. El gran salmón plateado había llegado exhausto a la charca en la que esperaba Blackstone. En menos de dos meses, el banco presidido por Ana Botín acordó con el fondo controlado por Stephen Schwarzman, pope de Wall Street, la venta del 51% de la cartera inmobiliaria de Popular, el pasado mes de agosto. Blackstone acordó un precio de 10.000 millones de euros, la mayor operación inmobiliaria ocurrida en el mundo en el año 2017.

Entre los activos inmobiliarios adquiridos por Blackstone a Santander procedentes de Popular, se encuentra Castellana 68, explican fuentes conocedoras de la operación. A partir de ahora, ¿se activará la venta de los pisos del céntrico inmueble madrileño? ¿Será Blackstone el casero de los futuros inquilinos? ¿Venderá el fondo estadounidense el edificio a otra inmobiliaria? ¿Pasará  este a formar parte de una Socimi? Pase lo que pase, Castellana 68 seguirá siendo reflejo de toda una época.