De BBVA a ING: la banca rebaja sus previsiones sobre el precio de la vivienda en España

BBVA, Bankinter, ING... la gran banca empieza a rebajar sus previsiones sobre el precio de la vivienda en España. El banco vasco ha sido la última entidad financiera en revisar sus proyecciones, rebajando la previsión de crecimiento del valor de las casas para 2023 de un 5,8% nominal (y un 3,2%, descontada la inflación) a un 2,3% nominal.

Su departamento de estudios estima que la vivienda se acabará devaluando en términos reales al preverse subidas nominales que caerían siempre por debajo de la inflación. El precio de la vivienda registraría así un crecimiento nominal en 2023 que "supone una corrección en términos reales (-2,4%)", según BBVA, ya que la inflación prevista por él es del 4,4% para el para el próximo año. En la misma línea, el 2022 se saldaría con un aumento nominal del 5,4% pero un retroceso real de hasta el 3,5%.

La rebaja en la previsión para el precio de la vivienda sigue la del PIB, que ha pasado del 1,8% proyectado a mitad de 2022 para el próximo año al 1,0%. Lo que se suma al cóctel de una mayor inflación y una política monetaria más restrictiva por parte del Banco Central Europeo desde el mes de julio. El hecho de que la venta de vivienda se mantuviera hasta agosto un 12,9% por encima que en el mismo periodo de 2021 responde en parte a "un adelanto de operaciones ante las subidas de tipos de interés".

El exceso de ahorro acumulado por los hogares españoles durante la pandemia (hasta 129.000 millones) contribuirá a que no se produzca un ajuste severo en los precios, inciden desde BBVA, pero descuentan una devaluación real para este año y el próximo.

ING espera ajustes en la vivienda este semestre

En la misma línea apuntan desde ING, si bien desde la entidad de origen neerlandés dan un paso más: prevén que el precio experimente incluso ajustes nominales a la baja dentro de los próximos seis meses.

Bajo su escenario previsto, el ejercicio 2023 se saldaría con una variación nominal del 0-1%, equivalente a un hipotético freno de los precios tras ocho años de subidas (al menos, nominales). Con una inflación prevista del 4,4% -al igual que BBVA-, la vivienda se devaluaría hasta un 4,4% en términos reales al cabo de 2023.

Ya este 2022 se cerraría con una devaluación en términos reales del 1,7%, atendiendo a ING, ya que la vivienda terminaría el año con una suba nominal del 7% y la inflación, en el 8,7%

"La incertidumbre, la subida de los tipos de interés y la posible recesión leve a la que se enfrentará España a partir del próximo trimestre -el primero de 2023- frenarán el crecimiento de unos precios que los españoles consideran desorbitados", señalan desde ING. Según su encuesta de consumo en agosto, el 75% de los españoles considera que la vivienda está sobrevalorada.

Ya este 2022 se cerraría con una devaluación en términos reales del 1,7%, atendiendo a ING, ya que la vivienda terminaría el año con una suba nominal del 7% y la inflación, en el 8,7%. Con todo, los investigadores del banco inciden en que "los precios del residencial español han crecido menos rápido que en la mayoría de los países europeos, lo que hace una corrección menos probable".

Bankinter, el primero en alertar de una caída de precios

"La actividad inmobiliaria debería enfriarse, con un 13% menos de transacciones en 2023 y un 5% 2024, aunque desde niveles máximos de 15 años. El BCE apunta a un ajuste mayor para el conjunto de la Eurozona (-9% en precios de vivienda y -15% en transacciones en los próximos 2 años)", añaden desde Bankinter.

El primer gran banco digital ha sido este año el primero en alertar de una eventual caída de los precios de la vivienda en España. Hasta octubre, el banco proyectaba ya una moderación, con alzas del 1% y el 0% en los próximos dos años. Su última previsión apunta a una caída de los precios del 3% en 2023, y del 2% en 2024 tras una disminución de las transacciones cercana al 20%.

Bankinter prevé un ajuste de los precios del 5% en dos años ante el desfase con la evolución de los salarios

"Esto sería suficiente para ajustar la sobrevaloración que apreciamos respecto a los salarios, teniendo en cuenta además que estos últimos se incrementarán a ritmos superiores a lo habitual, en un entorno de elevada inflación", esgrimen desde Bankinter.

En una línea similar, Caixabank ha advertido del impacto de la subida de tipos sobre el acceso a la vivienda, con un incremento del peso de la hipoteca sobre los ingresos de hasta un 20% en España. Y ello, desde un saludable 33,4% a finales de 2021 (el umbral sostenible es del 35%) hasta cifras incluso por encima del 40% a finales de este año y principios del siguiente, para estabilizarse en torno al 40% hasta 2024, lo que, previsiblemente, forzaría una moderación de los precios. Santander, en suma, ha anticipado que el freno del mercado alcanzaría también a la obra nueva.