Economía

La vivienda en España: un problema que reclama soluciones reales y efectivas

Carlos Arenas, analista de fondos en estrategias de inversión y doctor en economía, aborda la problemática del problema de la vivienda en España


Desde hace años, el acceso a la vivienda se ha posicionado como uno de los problemas más preocupantes para gran parte de la población española. Sin embargo, según la última encuesta del CIS realizada en diciembre de 2024, esta situación se ha convertido en el principal problema de los españoles.


Con el objetivo de abordar esta problemática, el Gobierno ha anunciado esta semana un conjunto de medidas que incluyen la exención del IRPF para propietarios que ofrezcan alquileres asequibles, la transferencia del suelo público para la construcción de vivienda protegida o un sistema de garantías públicas inspirado en el modelo francés, entre otras acciones. 


Carlos Arenas, analista de fondos de inversión, nos ofrece su visión sobre el escenario de la vivienda y propone algunas soluciones para tratar esta situación.

Buen diagnóstico, pero soluciones insuficientes

Los órganos de gobierno y numerosas autoridades reconocen que la escasez de la oferta es uno de los principales problemas que hace que el acceso a la vivienda sea cada vez más complicado. Sin embargo, las medidas propuestas por el Gobierno no son adecuadas y suficientes para manejar esta situación.


En este sentido, el diagnóstico es claro: hace falta más oferta para que los precios de la vivienda bajen. No obstante, las políticas impulsadas generan desconcierto entre los ciudadanos y expertos en el sector.


El presidente del Gobierno ha achacado esta problemática a los pisos turísticos y a plataformas como Airbnb como principales culpables de la situación. Sin embargo, según Carlos Arenas es importante tener en cuenta todo tipo de locales comerciales como bares, tiendas u oficinas que pueden ser reconvertidos en viviendas para generar mayor oferta y abrir nuevas posibilidades dentro del sector.


Aumento desproporcionado del precio de la vivienda

Uno de los temas centrales dentro de esa preocupación en vivienda es la subida de precios que se está viviendo en los últimos años. Si bien es cierto que en algún momento los precios se van a moderar, la situación actual no guarda relación con lo ocurrido en la crisis de 2007-2008.

En la actualidad, los precios presentan una tendencia ascendente tanto en la compra como en el alquiler, lo que refleja un sobrecalentamiento del mercado. Acerca de la posible “burbuja inmobiliaria”, Carlos Arenas afirma que no cree que se esté viviendo una burbuja como tal, sino que los precios suben sin que esto presenta esa burbuja, lo que va a generar un desafío adicional. El precio del metro cuadrado se ha disparado de los 1.480 euros a más de 2.180 euros el metro cuadrado.


Caída en la vivienda en propiedad

Desde 2004 el porcentaje de vivienda en propiedad ha caído en cinco puntos porcentuales hasta llegar al 75% en 2023. Aunque España continúa por encima de la media europea que es del 69% vemos cómo la vivienda en propiedad cae mientras que la vivienda en alquiler experimenta una clara subida.

Subida en los precios de alquiler y escasa vivienda social en arrendamiento

 

La subida en los precios del alquiler también es preocupante para gran parte de los españoles ya que, el 43,3% de los hogares destina más del 40% de sus ingresos a pagar la renta, un porcentaje muy superior al de la media europea que es del 25,5%.


Esta situación hace que las familias tengan que hacer un mayor esfuerzo para ahorrar o sea más complicado destinar esos ingresos a otros bienes o servicios.

Otro de los problemas que se han detectado con respecto a la vivienda es el escaso porcentaje en vivienda social en alquiler que hay en relación con el total de viviendas. Mientras que en países como los Países Bajos más del 34% de las viviendas son de alquiler social, en España apenas llega al 1,1%. Estos datos evidencian la necesidad de mejorar la oferta de viviendas sociales en alquiler o usar terrenos recalificados para la construcción de nuevas viviendas.

 

Condiciones de la vivienda

A la subida del precio del alquiler y la escasa vivienda social se le suma el problema de mantener la vivienda en unas condiciones óptimas. El 20,7% de los hogares no cuenta con los recursos necesarios para tener su vivienda a una temperatura adecuada, lo que hace que el problema de la vivienda sea aún mayor. 


Aunque la vivienda no se resolverá de forma inmediata, sería posible solventar esta situación en un periodo de dos años si hay avances significativos. Es fundamental que el gobierno no solamente realice un diagnóstico adecuado sino que tome las medidas necesarias para abordar el problema.


Las medidas clave deben centrarse en la ampliación de la oferta de vivienda. Esto implica reducir la intervención estatal, eliminar trabas administrativas y burocráticas, y otorgar mayor libertad a los mercados para que puedan construir una mayor cantidad de viviendas.


La colaboración público privada va a ser clave para resolver todos los problemas relacionados con la vivienda.


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