Choque de sensaciones entre promotores, inversores y consultores asistentes al encuentro que promovió esta semana en Madrid la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) para dar un impulso a su Proyecto Viena. La realidad es que la cita atrajo a un número no desdeñable de interesados tras el road show en Londres, pero el saldo de percepciones varía (y mucho) según la tipología de los agentes consultados.
En el foco estuvo la primera licitación alrededor del megaplan de nueva vivienda protegida en alquiler bajo el modelo de derecho de superficie temporal que ha puesto en marcha Sareb, correspondiente a unos 50 suelos finalistas por toda España que tendrían potencial para 3.771 unidades residenciales. El banco malo que controla el Estado espera recibir las ofertas el próximo 20 de enero, con vistas a consumar durante el primer semestre la adjudicación de la primera parte de una iniciativa que aspira a poner en el mercado hasta 15.000 de las 184.000 viviendas asequibles prometidas por el presidente del Gobierno Pedro Sánchez en la campaña electoral de 2023.
Por lo pronto, el mensaje que se desliza desde algunas de las grandes promotoras nacionales que estuvieron representadas en el encuentro es que la primera fase del Proyecto Viena corre serios riesgos de quedar parcial si no totalmente desierta. Entre los argumentos que han vuelto a trascender aparecen las dudas fruto de la ubicación de los solares y distribución de los lotes -con excepción de los relativos a Andalucía y Canarias, los demás conllevan la mezcla de suelos en diferentes regiones.
Las condiciones de la fase 1 en estos sentidos, así como los términos en que está planteada la financiación, no acaban de cerrar a varias de las principales compañías nacionales del sector ni a sus inversores institucionales. Y ello, sin perjuicio del interés incipiente en este tipo de proyectos público-privados de escala nacional por parte de determinados fondos de inversión, en especial, de infraestructuras, con planes de negocio más largoplacistas que los habituales el último tiempo en el real estate español.
Con todo, no está ayudando a la disposición de los inversores la inseguridad jurídica derivada de los vaivenes de la Administración en torno a la privatización de la promotora de Sareb Árqura Homes, con suelos para 16.000 viviendas que el Gobierno sopesa reorientar hacia VPO pese a haber iniciado el proceso para la venta a un privado. Fuentes técnicas cuestionan que el portfolio de Árqura pasa en buena medida por suelos para segundas residencias, con unos valores difíciles de ajustar a la realidad de los alquileres con precios limitados.
La alternativa de las promotoras locales
En cualquier caso, fuentes presentes en la reunión entre Sareb y empresarios en Madrid corroboran paralelamente un creciente interés de promotoras de tamaño medio o locales por los suelos de determinadas provincias que componen algunos de los siete lotes de la primera tanda del Proyecto Viena.
Fuentes cercanas al banco malo anticiparon en su momento que esta iniciativa -que toma su nombre de la capital austríaca por su modelo de promoción de vivienda- pretende dar cabida también a este tipo de empresas. Las firmas que quieran presentar oferta deberán acreditar unos ingresos acumulados en tres años de 40 millones por construcción residencial y/o de al menos 8 millones en ingresos por rentas acumuladas en el mismo período.
Entre las regiones con mayor volumen de viviendas proyectadas sobresalen las provincias de Valencia, Murcia, Alicante y Castellón, con más de 1.000 unidades y 151 millones de inversión prevista, alrededor de un tercio del total. El siguiente mayor tramo es el de Cataluña y Baleares, que prevé movilizar algo más de 700 viviendas con una inversión en torno a 100 millones.
En la ponderación de las ofertas, la parte económica para los inquilinos tendría la mayor ponderación, aspirándose a reducciones de entre un 20% y un 30% respecto al precio de mercado
El lote de Andalucía y el de Castilla y León, Galicia y Asturias suman otro millar de posibles pisos así como un presupuesto conjunto algo superior a los 100 millones. La Comunidad de Madrid, el principal foco de interés de las compañías con mayor tamaño en el sector nacional, tiene una presencia testimonial dentro del portfolio sacado a licitación en esta primera fase, con 177 unidades que integran un lote de unas 340 unidades en total con solares también en Castilla-La Mancha y Aragón.
En la ponderación de las ofertas, la parte económica para los inquilinos tendría el mayor peso, aspirándose a reducciones de entre un 20% y un 30% respecto al precio de mercado. Los adjudicatarios tendrían cuatro meses para presentar su "proyecto básico" una vez adjudicados los lotes, y la Sareb dispondrá de un mes para resolver la solicitud.
En los dos meses posteriores, los promotores tendrían que solicitar la licencia de obras. Tras ello, dispondrán de un plazo máximo de 24 meses para levantar las viviendas, sobre las que tendrán derecho de superficie durante 80 años. Para la construcción, podrían contar con el apoyo de fondos europeos, el Banco Europeo de Inversiones y el Instituto de Crédito Oficial, previendo el Gobierno una línea de hasta 600 millones para todo el Proyecto Viena.
