La incipiente contraposición de las políticas en torno al acceso a la vivienda entre administraciones, con Barcelona y Madrid como grandes polos opuestos, tiene su correlato en la evolución de los anuncios disponibles en sus mercados. Los últimos datos del portal de anuncios Idealista, procesados por la tasadora Uve Valoraciones, ponen de manifiesto una dinámica opuesta entre las urbes al cabo de 2024, el año mediado por la entrada en vigor del nuevo control de precios de la Generalitat de Cataluña -el primero y único que se ha implementado hasta ahora en el Estado.
Atendiendo a estos registros, la Ciudad Condal encajó un retroceso en la oferta disponible en alquiler de al menos un 13% durante el cuarto trimestre del último año respecto al mismo período del curso anterior. En contraste, el entorno de la capital de España cerró el 2024 con un volumen promedio de anuncios un 8% superior al de los últimos tres meses de 2023.
La principal diferencia entre ambos mercados, los más voluminosos del país, pasa por la cuestión regulatoria: las autoridades catalanas activaron en marzo del año pasado la limitación de precios del alquiler en las zonas "tensionadas", con base en la Ley de Vivienda de 2023 aprobada por el Gobierno central. Una regulación que ha llevado a grandes propietarios a suspender procesos de comercialización de viviendas en alquiler en Cataluña y que las autoridades madrileñas se han comprometido a no implementar.
Por lo pronto, la espiral de los precios ha continuado en los entornos de ambas capitales hasta alcanzar máximos históricos nominales -el margen hasta el pico real de la primera década de siglo, una vez descontada la inflación, es actualmente del 10%-. Es de notar que se observa cierta moderación en los últimos trimestres, en especial en Madrid. El crecimiento en los precios en la capital española fue del 1,2% el último trimestre, por el 4,4% de repunte que se registró en la ciudad de Barcelona.
Una creciente déficit de oferta sucedido de alza de precios
Así las cosas, y en línea con lo que descontaba el mercado, Madrid ha acabado rebasando los 20 euros por metro cuadrado anunciado en Idealista -hasta los 20,7 euros por m2 al cabo de diciembre-, mientras Barcelona cerró el último mes del 2024 con un promedio de 23,4 euros.
A ojos de fuentes del mercado inversor, un punto de referencia significativo para comprender la actual dinámica del mercado pasa por la primera regulación de calado que introdujo el Gobierno de Pedro Sánchez, al cabo del primer trimestre de 2019: la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos -anterior a las medidas postcovid- que amplió la duración mínima de los contratos de alquiler residencial de larga duración en todo el Estado, de tres a cinco años para los pequeños propietarios, y hasta siete para los grandes tenedores.
Desde entonces, la oferta en la Ciudad Condal ha retrocedido un 52%, mientras que en el entorno de la capital de España, se ha reducido un 40%. Paralelamente, los precios anunciados en Barcelona han subido un 42%, mientras que los de Madrid, un 33%.
El impás a la citada dinámica lo marcaron las reestricciones a la movilidad que entraron en vigor durante la pandemia del coronavirus: estas dieron pie a ingentes cantidades de pisos de oferta embalsada entre 2020 y 2021. Una coyuntura abrupta frente a la que el sector, atomizado con mayoría de pequeños propietarios, opuso resistencia a grandes descuentos pero acabó concediendo igualmente descensos interanuales medios en los precios de hasta un 10% en las dos capitales.
