Inmobiliario

La incertidumbre por Trump ralentiza proyectos de promoción inmobiliaria en España

La posición del mercado ante el proteccionismo americano lastra la reactivación que se esperaba para la inversión inmobiliaria en España al calor del BCE

  • El presidente de EEUU, Donald Trump -

El estruendoso regreso al poder de Donald Trump también tiene su correlato en el sector inmobiliario español. El cambio de Administración en Estados Unidos se ha visto acompañado de una espiral de incertidumbre en los mercados de capitales que amenaza con lastrar parte de la reactivación inversora internacional en el Real Estate patrio que se ha venido descontando para este año.

Las iniciativas en materia arancelaria y migratoria que Trump prometió en campaña y está poniendo ya en marcha han espoleado el temor del mercado a una nueva espiral inflacionaria. Una percepción generalizada que se ha saldado con un considerable rebote en la rentabilidad del bono americano, desde los 3,6 puntos a 10 años en septiembre de 2024 hasta rondar los 5 puntos el pasado mes de enero.

El mes de febrero ha comenzado con la cifra estabilizada en torno a los 4,5 puntos, más de un 10% por encima que a estas mismas alturas del año pasado, cuando los tipos de interés en Estados Unidos estaban más altos. Entonces, las expectativas del mercado pasaban por una política expansiva de parte de la Reserva Federal Americana, una expectativa que parece haberse difuminado.

La irrupción de Trump ha provocado una disrupción en la inercia financiera que ha comenzado a impactar también en las yields pretendidas por aquellos fondos interesados en invertir en inmobiliario en Europa y en España

La irrupción de Trump ha provocado una disrupción en la inercia financiera que ha comenzado a impactar también en las yields pretendidas por aquellos fondos interesados en invertir en inmobiliario en Europa y en España, según coinciden en trasladar diferentes fuentes financieras e inmobiliarias, de empresas y consultoras de inversión. 

Lo anterior tiene su derivada en la valoración en general de los activos inmobiliarios, amenazando con dificultar la aproximación de posturas entre compradores y vendedores y/o socios de inversión que se venía descontando desde verano a la par de la rebaja de tipos de interés proyectada por el Banco Central Europeo (BCE).

Impacto en el BTR y en el valor de activos 'estables'

También tiene su consecuencia en segmentos con especial trascendencia social en estos momentos, como el llamado build to rent, equivalente a la promoción de vivienda para alquiler que el mercado nacional necesitaría en masa ante el creciente desfase entre la generación de hogares por las corrientes migratorias y la producción de viviendas.

El desarrollo del mercado de la obra nueva en alquiler, incipiente en España, ha surgido y evolucionado el último lustro de la mano de vehículos de inversión internacionales. Unos inversores cuyas expectativas de retorno suelen tomar como referencia la evolución de la rentabilidad del bono americano y en Europa, el alemán, que también está hoy más alto de lo que estaba hace un año pese a las rebajas que ha ido aplicando el BCE, desde el 4,5% a principios de 2024 al 2,75% actual.

Una reducción en los tipos por la que se ha descontado que la inversión inmobiliaria podría repuntar este año en España, donde la mayor parte de nuevos proyectos pende de la decisión de vehículos que canalizan capitales foráneos. Sin embargo, el repunte en las primas a la par de las medidas anunciadas por Trump ha enfriado parte de las las expectativas, al menos, en el más corto plazo.

"El incremento de la rentabilidad de la deuda pública es inversamente proporcional a la de otros activos estables, como el residencial en alquiler y las oficinas, o la incipiente fórmula de reconversión de estas en pisos para alquilar", explica el consejero delegado de una compañía de oficinas cotizada en España que reconoce estar viendo algo menos de movimiento inversor de lo que esperaba, "por ejemplo, en otoño"

"Las yields en España bajarán más despacio, estimamos entre 40-50 ppbb en dos años. La inversión subirá pero menos de lo esperado"

"El capital americano está detrás de la mayoría de las operaciones inmobiliarias bajo negociación en estos momentos, incluidas las residenciales", señalan desde una empresa promotora, que espera que se trate de una cuestión coyuntural. "Las yields en España bajarán más despacio, estimamos entre 40-50 ppbb en dos años. La inversión subirá pero menos de lo esperado", proyectó ya a principios de enero el presidente y consejero delegado de la consultora Colliers Mikel Echevarren.

CBRE, en suma, ha proyectado para este 2025 una moderación del crecimiento de la inversión hasta niveles "cercanos" al 15% -hasta niveles algo inferiores a los de 2022-, frente al 20% de crecimiento ya registrado el año pasado ante las perspectivas expansivas desde Fráncfort"La incertidumbre en el plano geopolítico y los interrogantes acerca de las implicaciones de la agenda económica estadounidense mantendrán cierta cautela entre los inversores, especialmente durante los primeros meses del año, a la espera de una reducción de la volatilidad en los mercados financieros".

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