Una nueva grieta empieza a abrirse en el mercado del alquiler de vivienda en España en plena pinza Gobierno-PP a la par de las negociaciones entre propietarios e inquilinos para la firma de nuevos contratos. La peculiaridad de este 2025 es que marcará el fin progresivo -grosso modo, desde el segundo semestre- de los arrendamientos que se firmaron con fuertes rebajas en el marco de las reestricciones a la movilidad durante el coronavirus. Según ha podido constatar Vozpópuli a partir de diferentes fuentes y agencias, las negociaciones que han empezado a tener lugar auguran fuertes choques entre los arrendadores y arrendatarios, en especial, en las grandes ciudades.
Ello tiene lugar en un contexto de creciente desfase entre la evolución de los precios de los alquileres y la de los salarios. Por ejemplo, al cabo de 2023, el precio de los anuncios de alquiler en España había subido alrededor de un 25% desde el piso de valor durante la pandemia, según los registros de la plataforma Idealista. Por contra, el salario mediano (esto es, el que marca el tope de ingresos del 50% más pobre) creció la mitad en ese lapso, un 13%, hasta poco más de 23.000 euros brutos al año, de acuerdo a la última Encuesta de Población Activa (EPA) del Instituto Nacional de Estadística.
A falta de los datos de la evolución del salario en 2024, parece difícil pensar que haya ido a la par del ritmo de los anuncios del alquiler: el mercado cerró el 2024 un 45% por encima del piso de la pandemia
A falta de los datos de la evolución de los sueldos en 2024, parece difícil pensar que haya ido a la par del ritmo de los anuncios del alquiler: el mercado cerró el 2024 un 45% por encima del piso de la pandemia. No por nada, agentes del mercado como la consultora Atlas Real Estate Analytics advierten de que en 2024 se cruzó por primera vez el último lustro el umbral sostenible de la tasa de esfuerzo de la demanda nacional, en especial, por la evolución del precio en las grandes ciudades, más expuestas al cliente internacional. Por lo pronto, el presidente Pedro Sánchez ha anunciado su intención de poner coto a las compras por extranjeros no residentes, una iniciativa que chocaría con el derecho comunitario.
De un 5% al 15% del nuevo mercado de vivienda
La derivada de lo anterior es que este año se podría asistir a una moderación de la espiral alcista, aunque todavía es pronto para ello en un contexto marcado por la regulación de la Ley de Vivienda en el que la oferta sigue bajando. Será el pulso de las renegociaciones entre inquilinos y caseros la que marcará el paso de la nueva realidad del mercado, con entre un 5% y un 15% de los nuevos contratos a decidirse ya este año, según fuentes inmobiliarias.
El Gobierno ha anunciado una iniciativa de extender exensiones fiscales a los propietarios que bajen los precios un 5% respecto al contrato anterior, aunque fuentes inmobiliarias ponen en duda su recorrido entre los caseros para casos como el de los contratos firmados en 2020/2021 por la mayor brecha de estos con el mercado actual.
Por lo pronto, en zonas como Madrid ya se ha constatado la inclinación de más del 90% de los propietarios a pedir más de 1.000 euros al mes por un nuevo contrato de alquiler, si bien los datos del segundo semestre de 2024 reflejaron una moderación de la escalada, como en Sevilla o Valencia. En Barcelona, la dinámica de los precios siguió una trayectoria irregular con oscilaciones pese al control de precios implementado desde marzo. El tope al alquiler aprobado por la Generalitat a instancias del Gobierno no ha impedido que la Ciudad Condal acabe el año en máximos históricos nominales, como las demás capitales, en medio de una creciente contracción de la oferta.
Paralelamente, la proyección del Banco de España es que el 2025 acabe con un déficit de viviendas acumulado equivalente a unos 500.000 hogares al calor de las corrientes migratorias proyectadas por el Instituto Nacional de Estadística en un marco de persistentes restricciones al crédito promotor por parte de la banca y complejidades para el desarrollo de los suelos. El contraste entre los 300.000 nuevos hogares al año que está promediando ahora España y el ritmo de producción de viviendas, de unas 100.000 por año el último lustro, explica una escasez estructural que tardará inevitablemente años en resolverse, según coinciden en señalar tanto desde el sector privado del inmobiliario como desde el de las empresas públicas de vivienda.