Inmobiliario

El Banco de España ve menos riesgos de burbuja en la vivienda que hace 20 años

El supervisor del sistema financiero estima que la salud del sistema inmobiliario dista de la que desembocó en el pinchazo de la burbuja en 2008

  • José Luis Escrivá, gobernador del Banco de España -

La información con la que trabaja el Banco de España (BdE) disuade el fantasma de burbuja que ha emergido entre los españoles y que ha azuzado el propio debate político sobre la vivienda entre el Gobierno de Pedro Sánchez y la oposición que lidera el Partido Popular. El organismo que gobierna el exministro socialista José Luis Escrivá ha revisado a la baja en los últimos días uno de sus principales indicadores de riesgo sobre el inmobiliario hasta un nivel sintomático de un mercado "sostenible". Se trata de la tasa de esfuerzo teórico anual en carga hipotecaria, que el Banco de España ha rebajado al 35,3%, frente al 36,8% de finales de 2023 y al 53,7% de 2008. Actualmente, el precio ha batido máximos históricos en términos nominales, según las estadísticas del BdE, pero sigue un 25% por debajo del pico de 2007 una vez descontada la inflación. 

Lo anterior cobra mayor dimensión a tenor del último estudio a fondo en la materia de los riesgos y vulnerabilidades en el mercado de la vivienda en España del Banco de España. El mismo parte de un análisis con métricas comparables a lo largo de las últimas décadas, empezando desde 2003 hasta veinte años después y llega a la conclusión de que la situación actual sería de riesgo muy leve, de unos 0,3 puntos en una escala de 0 a 1. Solo existía menos riesgo, según el estudio, en 2013, cuando el mercado tocó fondo tras la correción de precios post-burbuja -de hasta un 40%- y el indicador bajó hasta los 0,25 puntos.

El mapa de riesgos del Banco de España incluye métricas que aproximan la posición financiera de los hogares, las condiciones del crédito (como el volumen de financiación hipotecaria o los estándares aplicados en la concesión de nuevos préstamos), la evolución de los precios e indicadores relativos a la oferta y a la demanda de vivienda. Bajo estos parámetros, la situación del sector se encontraría a una distancia significativa de la que acontecía en 2007, cuando el mismo indicador llegó a 0,9, según el informe que han firmado los investigadores Pana Alves, Carmen Broto, María Gil y Matías Lamas.

A cierre del 2023, los principales indicadores de riesgo pasaban por la accesibilidad a la vivienda -la citada tasa de esfuerzo, que se ha relajado en la última revisión- y las tasas relativas a los precios del alquiler, con una dinámica diferente a la del mercado de la compraventa. En efecto, otros agentes del mercado han comenzado a alertar del creciente desfase entre la capacidad adquisitiva de la demanda de alquiler local en España y los precios, pero no parece ser el mercado de la compraventa.

Las métricas sobre la proporción de viviendas visadas sobre hogares, la situación patrimonial de las familias y, sobre todo, las relativas a las ratios de financiación por parte de la banca están en su gran mayoría en verde ahora frente al rojo que impregnaba el mapa crediticio en 2006/2007. Los riesgos leves de los que ha alertado recientemente el supervisor pasan por la creciente valoración de las viviendas, pero sin llegar a niveles calificables de alarmantes. "Las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda en España se encuentran actualmente contenidos", razonaron en su informe más reciente sobre el mercado de la vivienda residencial los economistas del Banco de España Andrés Lajer Baron, David López Rodríguez y Lucio San Juan.

"A esta contención ha contribuido, entre otros factores, la aplicación durante la última década de estándares crediticios más exigentes que los prevalentes antes de la crisis financiera global", destacan los economistas del BdE, incidiendo en los criterios prudenciales que la banca empezó a aplicar desde 2010, en especial, a partir de 2014, con respecto al umbral de financiación de operaciones compraventa de vivienda -se pasó de financiar más del 100% del valor al 80% desde 2014-, así como en materia de crédito promotor. Un informe del banco de inversión Jefferies estima de hecho que el crédito para la promoción de vivienda en España ha caído de 250.000 millones en la primera década de siglo a apenas 12.000 millones actualmente. 

Problema de oferta en vivienda

El razonamiento de los economistas del BdE parece ahondar así en una correlación entre la crisis inmobiliaria de 2008 y el factor financiero frente a la tesis del actual Gobierno socialista de que la responsable de la burbuja fue una "liberalización del mercado" que el PP reivindica que nunca llegó a materializar. El mapa de riesgos del supervisor atribuye en todo caso un mayor peso en lo que sucedió entonces a las condiciones crediticias para promotores y la situación de endeudamiento de los hogares frente a las métricas relativas a la propia actividad real del sector y la evolución de los precios aislada teóricamente del resto de factores.

Unos argumentos con cierta mea culpa para sí y los bancos que el Banco de España ha mantenido con el paso de los años y que entroncan con las reivindicaciones en los últimos días de referentes del actual sector inmobiliario, como el director General de Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid Jorge Ginés, o el presidente de la consultora Colliers, Mikel Echevarren, quienes remarcan además que la situación actual tiene una base diferente y gira en torno a un profundo déficit de suelos finalistas y de viviendas en las zonas con demanda.

Una tesis que aboga por el fomento a la inversión privada como la vía más rápida y menos costosa para contener un problema creciente y que dentro del BdE se suscribe grosso modo, hasta dimensionar un déficit de unas 500.000 viviendas al cabo de 2025 –la mitad, concentradas en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. En resumidas cuentas, la valoración de los economistas del supervisor financiero es que el crecimiento en el precio de la vivienda a la venta en los últimos años se ha producido "en un contexto de notable aumento de la demanda, por el sustancial crecimiento del número de hogares residentes, que no se ha visto acompasado por un incremento de la producción de viviendas nuevas", frente a lo que se plantea la necesidad de relanzar tanto la oferta de vivienda libre como protegida.

"El actual diferencial negativo entre la producción de vivienda nueva y la creación neta de hogares contrasta con los patrones históricos observados de estas magnitudes desde el año 1980", añaden, para luego incidir, sobre las 450.000 viviendas construidas en la primera década de siglo sin vender, que "la localización y el estado de estas dificultan su absorción en el mercado debido a las preferencias de la demanda".

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