El Gobierno prevé facilitar la renegociación de alquileres y contratos por el coronavirus

El Gobierno prepara un informe sobre las posibilidades de incluir en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla 'rebus sic stantibus' (estando así las cosas), una cláusula que permite renegociar o incluso resolver un contrato si se produce un cambio sustancial de las circunstancias del mismo entre el momento de su celebración y su posterior ejecución.

En concreto, el Gobierno “presentará a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla 'rebus sic stantibus'. El estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la COVID-19 en los contratos privados”, según figura en el Boletín Oficial del Estado (BOE) del pasado sábado. Como ya publicó este diario, han sido varios los partidos políticos que han abogado por regular esta posibilidad.

Desde el estallido de la pandemia, son muchas las empresas, especialmente las del sector de la hostelería que han reclamado la regulación de esta regla para renegociar sus alquileres ante el desplome de ventas causado por la Covid-19. Hasta ahora, la cláusula 'rebus' había sido utilizada por los tribunales en muy contadas ocasiones. Por norma, los contratos se rigen por el 'pacta sunt servanda' (los pactos deben cumplirse) y cualquier cambio debe estar justificado por motivos de peso para evitar inseguridad jurídica.

No obstante, ya son varios los tribunales que han aplicado recientemente la citada cláusula. Uno de los primeros casos fue el de Celsa, la mayor empresa industrial de Cataluña. La compañía mantiene un préstamo sindicado con varias entidades y alegó que el impacto de la pandemia le impedía cumplir con los plazos pactados con sus acreedores. Por ahora, el juez le ha dado la razón, aunque los fondos acreedores aseguran que los problemas de la compañía venían de antes.

Otra compañía que ha conseguido reducir su alquiler gracias a esta cláusula es el grupo hotelero catalán Ibersol, que logró que un juez obligase a Atom, la socimi hotelera de Bankinter, a reducir la renta a abonar mensualmente, como publicó este diario.

También han conseguido victorias en los tribunales uno de los inquilinos de Unibail, dueña de varios centros comerciales en España; un franquiciado de Adidas España que afrontaba la ejecución de tres avales por valor de 700.000 euros y otro inquilino de Plenilunio que tampoco podía afrontar el pago del alquiler por el impacto de la pandemia en su cuentas. En todos los casos, los jueces han admitido la excepcionalidad de la situación para aceptar la aplicación de la citada cláusula que muchos arrendatarios ven como un salvavidas para no acabar en bancarrota.

Cláusula para tiempos de crisis

El precedente más relevante en la aplicación de esta cláusula se remonta a una sentencia del Tribunal Supremo dictada en diciembre de 2014. Por entonces, el tribunal ordenó modificar un contrato de arrendamiento firmado en 1999 con una duración de 25 años entre la cadena Accor y Residencia Ademuz por los efectos de la crisis de 2007.

El ponente de aquella sentencia fue Francisco Javier Orduña Moreno, hoy catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Valencia, que en la sentencia apuntaba "que la actual crisis económica, de efectos profundos y prolongados de recesión económica, puede ser considerada abiertamente como un fenómeno de la economía capaz de generar un grave trastorno o mutación de las circunstancias".

En unas declaraciones a Vozpópuli el pasado mes de mayo, Orduña Moreno apunta que ya no se puede "depender de la jurisprudencia" y que había llegado la hora de desarrollar una "cultura de la negociación" similar a la de otros países vecinos como Francia, Alemania, Italia y Portugal, que ya tienen regulada esta cláusula. "No sirve para romper los contratos, sirve para adaptarlos y que sobrevivan".