Los motivos por los que no estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria... De momento

Cada dato oficial apuntala una evidencia: la recuperación del mercado inmobiliario es ya una realidad que se acerca a los mejores tiempos del sector del ladrillo. Sin embargo, los números evolucionan tan rápido que muchos empiezan a preguntarse si nos acercamos a lo peor de esa 'época dorada', la generación de una nueva burbuja inmobiliaria que vuelva a hacer estallar el sistema económico.

El número de operaciones de compraventa de viviendas realizadas ante notario superó el año pasado la barrera del medio millón y se elevó a 532.367, un 16,3% más que en 2016 y la cifra anual más alta desde 2008, según datos del Ministerio de Fomento.

Desde el año 2013, cuando se registró el menor número de transacciones (300.568), la compraventa de viviendas ha crecido un 77%. Solo en el cuarto trimestre del año pasado se vendieron en España 144.688 viviendas, lo que supone un incremento del 14,3% respecto al mismo periodo de 2016.

La mayor subida en 10 años

El precio de la vivienda subió el 6,2% en 2017, sumando cuatro años consecutivos al alza y anotando su mayor repunte desde 2007, ejercicio previo al pinchazo de la burbuja inmobiliaria, según los datos publicados esta semana por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

El mercado de obra nueva elevó sus precios el 5,9% y encadenó su cuarto año seguido de subidas; mientras que las viviendas de segunda mano sumaron también cuatro años en positivo y se encarecieron el 6,3%, el mayor repunte desde 2007.

Ese año, el último del llamado boom inmobiliario, los precios subieron el 9,8%. Posteriormente, encadenaron seis años a la baja y comenzaron a remontar en 2014, con una mejora del 0,3%. En 2015, el incremento fue del el 3,6% y en 2016 del 4,7%. También la subida de la vivienda de segunda mano fue la mayor en un trimestre en más de diez años. 

Una subida progresiva de precios que hace que algunos sectores empiecen a debatir sobre la posible vuelta al peor de los escenarios y planteen posibles medidas para atajarlo.

Los españoles necesitan una media de siete años de su renta completa para comprar una vivienda. En el momento en el que esa ratio suba, deberíamos preocuparnos"

Esta semana, durante la celebración de la 44ª Jornada sobre Perspectivas Económicas y Financieras 2018 organizada por AFI en la Bolsa de Madrid, resurgieron los fantasmas de la burbuja inmobiliaria. Ignacio de la Torre, economista jefe de Arcano, mostró su preocupación al asegurar que los españoles necesitan una “media de siete años de su renta completa para comprar una vivienda” y en el momento en el que esa ratio suba, “deberíamos preocuparnos”. El economista advirtió de que “si no se ponen bases sólidas al sector de la construcción, en tres años podríamos encontrarnos con un pinchazo de una burbuja”.

Un diagnóstico con el que no todos coinciden. En este mismo encuentro, José Ramón Díez Guijarro, director del Servicio de Estudios de Bankia, señaló que el incremento en la actividad del ladrillo es sano. “Mientras que en 2006 había casi un millón de viviendas que se estaban edificando, en el año 2017 había apenas 80.000”. Considera que, por tanto, la situación no es comparable a la de hace una década. “En la actualidad hablamos de 300.000 viviendas hipotecadas mientras que cuando estalló la crisis había hasta 1.200.000”, destacó el experto.

Un escenario diferente al de 2007

Desde Almendral & Cancio Arquitectos no descartan un escenario de burbuja a largo plazo pero no creen que en estos momentos podamos hablar de esta situación. Su socio Javier Almendral, en conversación con Vozpópuli, considera que hay dos factores que tienen que converger para hablar de burbuja: la demanda/empleo y el crédito bancario. Y estos factores, asegura, "no se dan hoy por hoy"

En cuanto a demanda/empleo, Almendral recuerda que "somos un país muy sensible a esta variable" porque en cuanto empieza a haber algo de dinero, la gente se lanza a comprar. Sin embargo, aunque el paro está en recuperación, la tasa sigue siendo muy alta y el empleo está muy sujeto a la estacionalidad y, por tanto, a la inseguridad. De hecho, el desempleo sigue siendo el doble que en 2007 y esto hace que cualquier comprador se lo piense varias veces antes de decidirse a comprar una vivienda.

La otra variable, la del crédito bancario, también refleja diferencias con respecto a hace una década. "Hay una frase que resuena en todas las Áreas de Préstamo Promotor de los bancos: No se financia suelo y punto", señala Javier Almendral. Por tanto, es difícil sacar adelante una promoción si no eres una de las grandes empresas del sector.

Por último, nos encontramos con el crédito bancario al comprador final, mucho más limitado que en 2007. "Las hipotecas ya no se regalan ni mucho menos, y solo van dirigidas a personas con empleos estables y cuyo porcentaje de endeudamiento familiar sea razonable", señala Almendral. Esto hace que el acceso a la vivienda se haya alejado de muchos potenciales compradores. Hace una década se concedían 120.000 hipotecas mensuales. En los últimos 4 años, entre 15.000 y 30.000.

En consecuencia, de momento estamos en fase de recuperación y lejos -al menos en lo temporal- de una nueva burbuja. Pero es cierto que en lugares con gran demanda se superan los precios de 2007, caso de grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Un escenario del que también ha advertido la agencia de calificación Fitch, que en sus últimos análisis ha señalado que ya es visible una burbuja inmobiliaria en los centros de las grandes ciudades en España. La agencia, eso sí, aclara que no anticipa ninguna burbuja en los precios de la vivienda de manera generalizada en el país en el corto plazo, debido al elevado stock que todavía debe ser absorbido y a las restricciones para acceder a una vivienda.

Parece, por tanto, que la contención del crédito y el todavía elevado stock de viviendas alejan fantasmas pasados, pero solo de forma temporal. Los analistas coinciden en que la situación en Barcelona y Madrid debería ser una primera señal de aviso a navegantes inmobiliarios para no repetir las aventuras pasadas que hicieron estallar la mayor crisis inmobiliaria en nuestro país.