Alquileres

Así te afectará el nuevo decreto si vas a poner tu vivienda en alquiler

Cuánto puedes subir el precio, por cuánto tiempo se prorroga el contrato, qué garantías puedes exigir al inquilino, con cuánto tiempo debes avisarle para no renovar...

Un hombre observa ofertas de alquiler en una inmobiliaria.
Un hombre observa ofertas de alquiler en una inmobiliaria. Efe.

Este sábado se publica en el Boletín Oficial del Estado y entra en vigor el nuevo Real Decreto-Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler, que trae muchas novedades para los inquilinos y sobre todo para los propietarios de viviendas que tengan intención de ponerlas en alquiler.

La intención del Gobierno con este decreto es ofrecer más seguridad y certidumbre al inquilino, apoyar a los más vulnerables, aliviar la carga financiera de las familias y, sobre todo, incentivar la oferta de vivienda en alquiler -ya que precisamente por el exceso de demanda y la poca oferta han subido tanto los precios-, según el Ministerio de Fomento. 

Sin embargo, las voces del sector -con las que no se ha contado para elaborar la norma- advierten de que el decreto tendrá el efecto contrario al deseado. 

Índice de precios

La polémica en torno al decreto ha girado, desde que el Gobierno presentó su primera opción y fue tumbada por Unidos Podemos, en torno a la posibilidad de que se permitiera a las comunidades o ayuntamientos limitar los precios cuando fueran demasiado altos en algunas zonas. 

Esa idea inicial finalmente ha quedado en que el Gobierno encarga al próximo Ejecutivo la elaboración de un índice nacional de precios que podrán utilizar las comunidades o ayuntamientos para legislar y aplicar las medidas fiscales que consideren necesarias, una medida que los expertos creen que tendrá el efecto contrario al buscado y que generará desigualdades entre comunidades. 

"Al pasar a ser potestad de las comunidades autónomas, llevará seguramente a una aplicación muy desigual. No solo porque las políticas de las comunidades autónomas pueden ser muy distintas, sino porque las diferencias de precios son muy diferentes en grandes ciudades o en áreas con mayor tensión en el mercado inmobiliario como las costas", advierte Antonio Gallardo, experto de iAhorro.com.

Subidas con el IPC y plazos más largos

Los propietarios que a partir de ahora pongan su vivienda en alquiler, sólo podrán subirla de precio cada año lo mismo que se incremente el IPC nacional, a pesar de las diferencias que existen entre el IPC de cada comunidad autónoma, y el contrato se prorrogará por 5 años en lugar de 3, y por 7 si el arrendador es una persona jurídica. 

Gallardo apunta que la revalorización con la inflación podría incentivar el mercado negro en el alquiler. "Que los caseros pidan dinero negro es algo que la ley no puede limitar, incluso puede agravarse al poner precios topes", señala. 

Apoya esta tesis Carlos Javier Galán, abogado y profesor de la Universidad Abierta de Cataluña, quien señala a este medio que "es más interesante fomentar que no haya burbuja especulativa en el alquiler que intentar prohibirla, porque el mercado intentará saltar esas normas".

Un 96% de las viviendas en alquiler en España son propiedad de particulares

Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro, considera que el incremento de los plazos provocará una reducción de la oferta. "Ahora el propietario no puede recuperar su vivienda hasta que pasen cinco años. Muchos que se arriesgaron a poner su vivienda en alquiler porque no podían venderla ahora no lo harán, porque no podrán recuperarla hasta que pasen 5 años", destaca en declaraciones a Vozpópuli.

Menos aún lo harán los autónomos, apunta, que al ser personas jurídicas tendrán que esperar 7 años para recuperar su vivienda. 

Al tener que esperar cinco años para recuperarla, los expertos vaticinan que caerá la oferta de pisos en alquiler, con lo que el decreto provocará el efecto contrario al deseado. En caso de que se atrevan, es previsible que encarezcan el precio de la vivienda ya que durante el próximo lustro solo podrán incrementar su valor de acuerdo a la inflación, coinciden los expertos. 

Carroza explica que un 96% del parque de viviendas en alquiler en España está en manos de propietarios individuales (que son unos cuatro millones de personas). Muchos de ellos, de hecho, tienen una vivienda en propiedad que ponen en alquiler y a la vez alquilan otra para vivir, con lo que son a la vez propietarios e inquilinos.

Menos garantías y más periodo de preaviso

Los propietarios también se verán afectados porque se limitan hasta un máximo de dos mensualidades las garantías que pueden pedir al inquilino cuando éste no puede demostrar su solvencia. 

El CEO de Alquiler Seguro explica que la posibilidad de pedir garantías se utiliza cuando una persona (habitualmente joven) no puede demostrar solvencia por culpa de la situación del mercado laboral en España y los bajos salarios. 

"Si no pueden pedir garantías a una persona que no puede demostrar solvencia, el propietario se lo alquilará a otra", con lo que al final los jóvenes con menos garantía quedarán expulsados del mercado, advierte.

De la misma opinión es un arrendador que quiere mantener el anonimato y tiene un piso en alquiler en el barrio madrileño de Chamberí, quien se quejaba al ser preguntado por la norma este viernes: "¿Tengo que alquilar mi piso sin garantía y por más tiempo? No hombre, no". 

El decreto amplía también el plazo de preaviso con el que el inquilino debe avisar si no quiere renovar el contrato (a dos meses) y más aún el del propietario que quiera recuperar su vivienda (cuatro meses), cuando antes el periodo era de un mes para los dos una vez que hubiera pasado medio año de contrato, con lo que el cambio normativo genera un "desequilibrio". 

Efecto contrario

Los principales agentes del sector consideran que el decreto tendrá el efecto contrario al que persigue el Gobierno.

"Las medidas provocarán sin duda la retirada del mercado de alquiler de numerosas viviendas y la subida del precio del mismo para las rentas más bajas. Es el propio mercado inmobiliario el que debe regular el precio y que el importe de las rentas sea determinado por la ley de la oferta y la demanda", ha subrayado Isabel Bajo, presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

José Manuel Góngora, director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de Caixabank en Madrid, resalta que la mayor parte de propietarios que ponen su vivienda en alquiler es para complementar su pensión pública. "Estamos jugando con el ahorro de esa gente que tiene parte de su ahorro en inmuebles en alquiler", lamenta. 

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