Entrevista

Ismael Clemente (Merlin): "Los inversores internacionales son negativos sobre España"

El CEO de la socimi del Ibex 35, con importantes empresas multinacionales en su clientela, advierte de una creciente desconfianza internacional sobre las condiciones en las que saldrá España de la crisis

Ismael Clemente advierte de una creciente desconfianza respecto a España
Ismael Clemente advierte de una creciente desconfianza respecto a España

Impulsor de la mayor inmobiliaria de España por diversificación de activos, Ismael Clemente (Valencia del Mombuey, 1970) es considerado por muchos como el rey del ladrillo español en la era post burbuja.

Vivió el boom como representante inmobiliario de Deutsche Bank en España, pero tras la recesión decidió abrirse su propio camino. Así acabó impulsando una Merlin Properties que le llevó al top five de los directivos mejor remunerados del Ibex por conseguir promover y alquilar oficinas, centros comerciales y naves logísticas en Madrid, Barcelona y Lisboa para las principales empresas nacionales y multinacionales.

Ganarse una cartera diversa de clientes como Inditex, Mercadona, Ferrovial, Leroy MerlinCarrefourDecathlonAmazon, Facebook, Oracle, Deloitte, Dachser, DSV o Alibaba ha catapultado a un hombre especialmente acostumbrado a tratar con inversores internacionales. La imagen que estos tienen ahora sobre el futuro de España, advierte Clemente, no invita al optimismo.

Venimos de una semana convulsa en materia político-económica. Si tuvieras delante a Pedro Sánchez, ¿qué le recomendarías que haga?

Te voy a decir lo que pienso. Siempre hemos estado disponibles tanto para este Gobierno como para gobiernos anteriores. En el caso de este Gobierno, les hemos arropado en varias ocasiones en reuniones con inversores internacionales. Y la realidad es que hemos tenido la sensación de que se nos hace poco o ningún caso. Creo que esto viene de una enorme desconfianza mutua entre lo público y lo privado. Quizá por la idiosincracia especial del sector privado en los negocios durante la España franquista y la transición, el sector público tiene la imagen de que cuando el sector privado se acerca a él, lo único que quiere es aprovecharse. Obtener algún tipo de ventaja normalmente de tipo económico directo, subvención, descuento, bonificación, paguita o similar. Y es verdad que en el sector privado, sobre todo en el nuevo, también tenemos que vencer nuestros propios prejuicios porque hemos cogido una cierta aversión al contacto con la Administración Pública porque tenemos la sensación de que son unos inútiles. Ni una cosa ni la otra.

En el Gobierno piensan que cuando alguien se acerca es a pedir dinero"

A día de hoy no hay un diálogo fluido entre sector público y privado. Recientemente he tenido un intercambio de ideas con alguien de la Administración, no te puedo decir con quién, he dado un montón de ideas, ninguna significaba un empleo de fondo de la AA.PP., todo eran cuestiones relativas a cómo eliminar trabas, cómo facilitar tramites, acortar plazos, cómo liberalizar sectores… y después de una hora y media predicando en el desierto, la pregunta de mi interlocutor fue: "¿Pero no me pides nada en concreto?" Yo creo que lo que pensaba es que iba a pedir dinero. Eso es lo que puedo decir sobre mi diálogo con la Administración y no voy a caer en decir un decálogo de cosas que hacer en público porque lo único que voy a conseguir es que encima me caiga una toba.

¿Dices que te pidieron algo a cambio?

Me refería a que cuando hablas de trabas, de liberalización, de acortamiento de plazos, como que eso no lo entienden. Ellos piensan que cuando alguien se acerca es a pedir algo, dinero. Y yo no pido dinero sino un entorno regulatorio favorable para el desarrollo del negocio.

En otra entrevista reciente, a 'El Diario', proponías una mayor apuesta por la industria nacional en la era post-pandemia. ¿Dentro de qué límites?

Me refería a algo que hace tiempo llevo pensando, y en esto estoy hablando de todos los sectores menos del mío, el inmobiliario, que por definición es un sector local. Creo que se nos ha ido la mano con la subcontratación permanente de cualquier actividad industrial productiva con países de dudoso régimen laboral y de bajo coste. Lo que yo digo es que tal vez hay que empezar a volver a traer más cerca la producción de bienes y servicios.

"Tal vez hay que empezar a volver a traer más cerca la producción de bienes y servicios"

La gente con la que más trato, textil y moda (clientes nuestros de centros comerciales), me dicen que hacer operaciones de textil en Marruecos ya no sale tan mal en comparación con hacerlo en China. Y en Marruecos, que se interrumpa la cadena de suministros, es mucho más difícil. Imagínate si encima eres capaz de hacerlo mediante empleo y tecnología y conseguir los mismos rendimientos unitarios con producción nacional. Eso sería miel sobre hojuelas. Cuando digo fomentar la producción nacional no significa que no esté abierta a la inversión internacional, pero siempre sobre un régimen de reciprocidad. Ha habido una absoluta falta de reciprocidad. Ellos pueden invertir en tus empresas pero no hacen aquí ningún proceso productivo porque según ellos les sale caro, y tú no puedes invertir en sus empresas porque no están en un mercado liberalizado.

Estamos hablando de India, China…

Sí.

Suena un poco a Donald Trump…

Con matices. Donald Trump ha iniciado un discurso bastante más involucionista que esto que yo te digo. Donald Trump es America First, inversión americana, producción americana y consumo americano. Yo sigo creyendo en el planeta siempre que haya unos elementos de reciprocidad. Soy partidario de seguir comprando producto americano o fabricando allí, porque sé que EEUU me permite a mí invertir allí y subcontrata procesos de producción aquí en Europa. Entre EEUU y Europa habría cero problemas. En general con América Latina lo mismo. Mientras haya unas reglas de reciprocidad creo que tiene sentido el que haya intercambios comerciales mundiales porque, por cierto, nunca ha habido mayores crecimientos agregados del PIB mundial que cuando más liberalizado ha estado el comercio. El problema es que hemos llegado a una situación en la que hay determinados mercados de los que yo creo que se ha abusado hasta crear una dependencia de tal magnitud que cuando se ha declarado una pandemia todas las cadenas de suministro se han interrumpido.

A principios de enero, en un foro inmobiliario, te mostrabas igualmente preocupado por la salida de un fondo de inversión americano de España en 2020 y alertabas de una creciente incertidumbre que podría desencadenar fuga de inversiones, ¿cómo ha evolucionado esa situación?

La situación perdura y va empeorando. Primero nos vendrá por vía rating y luego nos vendrá por saldos netos de inversión extranjera. Pero en general empieza a haber un consenso internacional, no de que la crisis del coronavirus haya sido aquí más o menos fuerte, sino de que la salida va a ser peor. Esta misma mañana (la entrevista se realizó el pasado jueves) he estado con inversores. Son negativos respecto de España. Ven el clima de enfrentamiento que tenemos, el nivel extremo de polarización política de la sociedad y desconfían. Todo el mundo está haciendo un pequeño cálculo de salida en peores condiciones, con menor grado de prosperidad, con menor velocidad, con más paro, con más miseria que en otros países de nuestro entorno que quizá se consideran ganadores o que lo están gestionando mejor, como por ejemplo Portugal o países de Europa del Este, en particular, Polonia, Hungría o República Checa. Esta brecha en el futuro nos acabará afectando por el rating soberano, que para todas las empresas es un cap: tú siempre tienes que estar como el rating soberano o ligeramente peor, es un techo de cristal que no puedes superar. Nos acabará afectando por los saldos netos de inversión extranjera. La deuda pública española está cerca del 80% en manos de extranjeros, y nos irá llegando.

Empieza a haber un consenso internacional…no de que la crisis del coronavirus haya sido aquí más o menos fuerte, sino de que la salida va a ser peor"

Muchas veces son los bandazos legislativos los que nos dan esta imagen. En nuestro caso, el régimen socimi, se habla de meter un cambio para introducir un impuesto sobre el beneficio no distribuido…que para el efecto recaudatorio que eso va a tener, es mejor no tocarlo, pero por un razonamiento de coste/beneficio. El que se hable internacionalmente de que un régimen que pusiste hace cinco años (para captar inversión) ahora lo tocas, si lo haces además para relativamente poca diferencia desde el punto de vista recaudatorio, poco sentido tiene. Es un tema muy ideológico. Todo el mundo asocia socimi con vivienda. Nosotros no tenemos vivienda. No entendemos que se diga que las socimi son responsables de la subida de los precios del alquiler. Todos los pactos de gobierno que regulan la fiscalidad de las socimis se mencionan en el apartado de vivienda. La premisa inicial es falsa: ninguna de las grandes socimis, Merlin, Colonial, Lar o Arima, tiene viviendas. Si lo que se quiere es acabar con un instrumento de planificación fiscal, lo que hay que hacer es fijarse donde está eso, probablemente en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil) pero las socimis normales, las que son homologables a nuestros competidores internacionales, no podemos tener ese instrumento porque cumplimos con la norma de distribuir el beneficio. No hay ningún elemento de planificación fiscal.

¿Qué pasaría con Merlin si se modificara el régimen socimi?

Disminuiría el flujo de caja de la compañía y bajaría el precio de la acción con lo cual compararías desfavorablemente con tus compañeros de viaje internacionales que no tienen ese problema con sus gobiernos. Se produciría una distorsión del mercado nacional respecto al internacional.

Has dicho que como consecuencia de los vientos regulatorios, el lugar del inversor americano en España lo ocuparán esos que están acostumbrados a mercados regulados…

¿Qué capital empieza a merodear en el mercado? Pues empiezan a haber fondos chinos, israelíes, en general, gente que no necesita un entorno regulatorio amable para cuidar de sus intereses. ¿Tú eres argentino, no? En Argentina la inversión ha continuado. Los que actualmente están allí vendiendo quizá no son los mejores inversores internacionales pero son los que pueden operar en un entorno hostil para los negocios como es Argentina.

Al margen de la hostilidad normativa, el Gobierno prevé ya una caída del PIB del 9,2%. ¿Cómo se explicaría que los precios, por ejemplo, en el inmobiliario, no caigan igual?

Por una sencilla razón: el equilibro en un mercado entre oferta y demanda se puede interpretar de muchas formas. En el año 2008 tuvimos una caída económica que causó una debilidad en la demanda a la que se le unió una extraordinaria sobreoferta. En esta ocasión, la sobreoferta es cero porque las rentas aquí ni siquiera habían recuperado los niveles del ciclo previo. En Castellana prime se cobraba en el ciclo pasado 44 euros netos / metro cuadrado mes y hoy en día se cobran 32. Estamos al 75% del pico pasado. Al haber una rentas tan humildes, la gente no ha desarrollado nuevo producto porque no salían los números para las rentas que ibas a obtener. Como consecuencia de eso, en este ciclo específico, la oferta está bajo control, al menos, en los mercados en los que operamos: Madrid, Barcelona y Lisboa. Lo de aquí esta vez es bastante diferente de ciudades importantes en el mundo como París, Londres o Nueva York, donde los precios del alquiler se habían ido ya al 120-130% del pico del ciclo pasado. Por eso digo que cuando se produzca un reequilibrio entre la oferta y demanda en este ciclo, no está escrito en piedra que vaya a ser una hecatombe como en el ciclo pasado. 

Comprendo igualmente que la gente es muy volátil de pensamiento, pero a día de hoy la destrucción todavía no existe"

A lo anterior se le suma una cierta abundancia de liquidez en el mercado, unos niveles de daño en el sistema financiero infinitamente inferiores a los del ciclo pasado y unos niveles de tipos de interés irrisorios, cuando la vez pasada los tipos de interés tuvieron una subida espectacular. El dinero se está imprimiendo de forma continua por parte de los bancos centrales. No hay sobreoferta, no hay daño al sistema financiero y por tanto las condiciones están para que la recuperación sea bastante rápida. Comprendo igualmente que la gente es muy volátil de pensamiento, pero a día de hoy la destrucción todavía no existe. Que se produzca una caída del PIB del 9%, que yo creo que se quedará corta, aunque sea del 10, del 11 o del 12%, siempre que sea en un periodo temporal corto, por ejemplo, un año, la economía es capaz de restañar esa herida relativamente rápido. Lo malo es cuando el daño económico perdura durante tanto tiempo que la destrucción del tejido productivo empieza a ser dramática. Ahora quebrarán las empresas poco capitalizadas, pero ha sido tan corto temporalmente, que solo quebrarán los menos preparados. Serán muchos, pero si esto dura más tiempo, quebrarán los menos preparados, los regular preparados y los bien preparados.

Cuando hablaba de la caída del PIB también me refería al tema de vivienda y sobre todo, por el shock, muy fuerte, en la capacidad adquisitiva de la demanda, con un desfase que ahora parecía incluso peor que la vez pasada…

El gasto medio mensual por vivienda no estaba en su peor serie histórica. La OECD establece que el nivel sano está en 4 por abajo y 6 banda alta de años de ingresos medios para comprar una vivienda -antes del coronavirus rondaba los 7-, y en el pico del ciclo anterior se llegó a casi 10. Esta vez el desfase no era tan grande pero en general es verdad que ya había una ralentización bastante significativa del ritmo de compraventa de viviendas.

Es previsible que la tendencia de ralentización en la compra de vivienda pueda continuar, salvo que se produzcan políticas públicas extraordinarias

Y ahora es previsible que esa tendencia pueda continuar, salvo que se produzcan políticas activas de favorecimiento de la compra de vivienda. Cualquier política fiscal de deducibilidad del plan vivienda, o de transferencia de rentas, la subvención o el aval solidario del estado para la compra de viviendas por jóvenes, podría cambiar la dinámica del mercado. Pero en ausencia de medidas extraordinarias, es cierto que el mercado estaba bastante agotado en compra. En alquiler había unos mercados todavía en tensión y los últimos datos apuntan a que esa tensión continúa. Los precios en alquiler se están resistiendo y creo que en compra también se resistirán un tiempo porque no estaban tan altos en comparación al ciclo anterior. Es lo que dicen los economistas, stickiness, un elemento pegadizo en los precios que hace que no se muevan con tanta rapidez.

Ya tienen previsión de impacto en Merlin…

La estimación es que sumando las bonificaciones totales, parciales y los impagos que pudiéramos tener, el impacto sería de entre el 12,5% y el 13,5% de la facturación prevista para el año. Unos 65-70 millones de euros de afectación de la cuenta de rentas totales. El efecto en cashflow sería algo menor, 55-60, por algunas medidas de ahorro que hemos tomado.

Hay cerca de un 15% que no ha entrado en el programa de bonificaciones totales hasta el fin del cierre forzoso o 31 de julio, ¿por qué?

El 13,8% de impagos que hemos tenido es: 1) gente que necesita consultar (con una casa matriz o multinacional); 2) gente que lo tiene que pensar o hablar con su abogado (no deja de ser una cuestión jurídica que puede tardar en dirigirse), con la que hay hasta fin de mes para ponerse de acuerdo; y 3) el grupo en el que está el problema, alrededor de un 5,5% de clientes que están ya identificados como en riesgo, gente que está en una situación económica precaria y que, o bien, no tiene cash para pagarte o bien lo tiene pero lo preserva de forma extraordinaria porque lo necesita en un esfuerzo desesperado por mantenerse. Ese tipo de cliente es el que te supone un problema porque a medio y largo plazo es vacío. Este tipo de situaciones suele coincidir con el local pequeño.

El plan de bonificación al 100% hasta julio implica que las empresas renuncian a iniciar luego acciones legales...

Para una empresa no perder el tiempo en litigiosidad es un bien. Hemos adoptado una política pragmática, simplemente exigimos a los clientes que estuvieran al día y paguen los gastos comunes, y las condiciones son asumibles.

¿Hasta donde llegará Merlin con las bonificaciones más allá de julio?

Tienen por objetivo compartir el golpe con los inquilinos, ya se les han comunicado las condiciones y no puedo decir más.

Sobre el futuro de Merlin, hoy su principal fuente de ingresos son las oficinas. Has dicho que con el coronavirus se acabará la oficina 'granja de pollos'. ¿Quiere esto decir que Merlin reducirá su exposición a oficinas?

No no, para nada. Creemos en las oficinas y creemos que nuestra exposición es la correcta. Se mantendrá en los mismos términos con la pequeña dilución que puede ir sufriendo a lo largo de los próximos años a medida que se incorpore más producto logístico a la cartera como consecuencia del autodesarrollo de la logística. En las oficinas nosotros creemos. Sabemos que ahora hay y va a haber un montón de ruido con el rollo del teletrabajo, como ya lo hubo en los 90. Es un tema que está muy de moda y que tiene mucho que ver con que en el mercado hay gente que quiere currar y gente que no quiere currar. Se generará mucho ruido, habrá mucha gente que preferirá trabajar en casa porque si tú tienes un trabajo repetitivo o aburrido, seguramente con que dedicaras media jornada a hacerlo, ya lo harías. Lo que pasa es que al estar en la oficina no quieres que te vean de brazos cruzados y entonces te levantas, vas, vienes, un café. Ocupas las jornadas de forma artificial cuando seguro con media jornada te sería suficiente para hacerlo. Esa gente girará hacia el teletrabajo y muchas empresas lo permitirán como forma de vida. Pero creo que tendrá un efecto relativamente corto a largo plazo.

Los que no tenemos trabajos repetitivos o aburridos sentimos que el teletrabajo es una desgracia"

En el pasado, con la llegada de internet y con las comunicaciones inalámbricas masivas, el teletrabajo ya se planteó en los mercados más evolucionados del mundo y ya se alcanzó la conclusión inmediata de que los niveles de productividad se ven muy afectados.

En la mayoría de los clientes en nuestros portfolios, siendo sobre todo headquarters de compañías grandes nacionales e internacionales, no tendrá tanto vuelo el tema del teletrabajo. Se hablará mucho, lo asociarán a la captura del talento, pero siempre en general habrá compañías que preferirán seguir captando talento en el tipo de trabajador que no quiere teletrabajar. Los que no tenemos trabajos repetitivos o aburridos sentimos que el teletrabajo es una desgracia. La productividad es un desastre, siempre es impotencia, no puedes utilizar el lenguaje no verbal. Para cualquier cosa que tengan que revisar cuatro ojos, el documento tiene que viajar cuatro veces, y en la oficina lo resuelves en un segundo. Habrá otras tendencias que creo que sobrecompensarán cualquier cosa sobre el teletrabajo.

¿Cuáles son?

Primero, la redensificación. Había una serie de consultorías que se ocupaban de diseñar espacios de oficina para las compañías. Toda la gracia era explicarles cómo adoptando determinadas políticas de pradera, de colocación de los puestos, etc., se disminuía el número de metros cuadrados utilizados por empleado. Esa densificación se la argumentabas a la compañía como la razón para hacer un cambio arquitectónico de interiores en la oficina que se vendía como producto y se cobraba. La realidad es que cuando hacías los cálculos al término de esas obra de reforma no solían salir los números porque lo que habías ganando densificando lo habías perdido en call boxes, zonas en gradas para el sanedrín de los viernes, espacios para jugar al futbolín y canastas de baloncesto. Esta tendencia se va a revertir. El empleo con talento va a exigir que se le dé un espacio de trabajo digno. 

Otra cosa que va a cambiar es el hot desking, el aquí se puede sentar cualquiera, no dejes tus papeles, no tengas un cubículo para trabajar tú solo, porque a nadie le va a hacer gracia sentarse donde se ha sentado otra persona antes. Y lo siguiente es la dispersión de la fuerza de trabajo. Se ha ido tendiendo a la recentralización de la fuerza de trabajo pero pandemias como esta demuestran que la compañía que tenía varios centros de producción ha podido contener mejor el virus que los que tienen solo uno.

Finalmente está el valor del parking. Los parkings no valían nada. Todo el mundo venía a trabajar en medios de transporte publico, patinetes, bicicletas.… Ahora de pronto, en muchos de nuestros edificios de oficinas, nos ha aumentado la demanda de plazas de parking, a veces pagadas por las empresas, a veces por el propio trabajador que quiere venir en su coche con su mascarilla directamente a su puesto de trabajo, sin pasar por ningún tubo de anglomeración.

Todos estos elementos me hacen ser confiante sobre las oficinas. Creo que incluso puede haber un revival de la oficina transparente, limpia, amplia, de la periferia inmediatamente cercana a las ciudades porque a esa oficina se accede en coche fácilmente y no tienes el problema de la congestión que tiene el centro. Si bien había habido una tendencia hacia el centro-ciudad, ahora puede que haya un mayor equilibrio entre centro y edificios de calidad en la periferia cercana a las ciudades.

Estas tendencias son interesantes pero mientras dure la ley de los dos metros…

Se va a crear una situación en la que las empresas van a necesitar espacio para poder colocar a sus empleados en las oficinas cumpliendo esos parámetros de lo que se está llamando ya en EEUU "espacio mínimo biológico". Una oficina que tenga un espacio mínimo biológico entre empleados de un metro y ahora tenga que ir a dos necesitará el doble de espacio de oficina. Me dicen: ya pero no querrá pagarlo. Él necesita metros, los metros los tengo yo, él quiere esos metros y yo le tengo que poner un precio. Sigue habiendo un elemento de persuasión nivelado entre las partes.

Otra fase tuya de este último tiempo es la de que "lo que nos va en lágrimas con el retail nos va en sonrisas con la logística". ¿Ya tienes previsión de mayor inversión en logística? ¿Nuevos clientes? ¿Una potenciación del comercio electrónico?

Seguramente la cuota de mercado que el comercio electrónico iba a ganar en los próximos 10 años la va a ganar en los próximos 5. Los patrones de sobredemanda de logística se van a intensificar. En estos dos meses, lo único que se ha visto es mucha mayor actividad en revisiones de proyecto y en oferta de prealquiler. La situación del cliente que te dice que necesita una nave en Cabanillas del Campo, y que si tú no tienes el espacio disponible, pues le dices que no tienes una nave en estos momentos de esas características pero que puedes tenerla para febrero de 2021. Esto es lo que se ha intensificado, las ocupaciones en precario de los vacíos o contratos de corto plazo. Se ocupan para ocupar una punta de actividad, por ejemplo, en Black Friday o campañas del día de la madre. Esto ahora es prácticamente permanente, y suele ser una indicador avanzado de demanda futura. A diferencia de otros actores del mercado, nosotros hemos acumulado los terrenos logísticos necesarios en los últimos tres años. Ahora tenemos los espacios y solo tenemos que desarrollar los naves, que es más corto.

Así las cosas, ¿esperas movimientos accionariales en Merlin? Hoy tiene en Banco Santander, Manuel Lao y BlackRock a sus principales accionistas. ¿Avistas la entrada de algún nuevo accionista por como está la acción hoy?

Lo que yo percibo es estabilidad, pero si te hubiera contestado eso hace dos meses me habría perdido la entrada de Manuel Lao. Yo lo que veo es estabilidad pero también veo que esta sobreventa que ha habido en el mercado como consecuencia del pánico de los traders algorítmicos y posteriormente de los long onlys (fondos internacionales), quien la ha compensado parcialmente, porque no tienen la misma capacidad de disparo, han sido fundamentalmente inversores nacionales. La demanda que me está sirviendo de apoyo en el mercado es inversor nacional.

No es descartable que pueda aparecer otro inversor nacional en Merlin. Algún family office podría aparecer. También algún inversor internacional de tipo oportunista"

No es descartable que pueda aparecer otro inversor nacional en Merlin. Algún family office podría aparecer. También algún inversor internacional de tipo oportunista puesto que a estos precios irrisorios es perfectamente factible que alguien se anime simplemente con la intención de rotar participación y ganarse un dinerito.

Tu primer accionista es el Santander, ¿qué te parece la propuesta de Ana Botín sobre hipotecas al 95% para los jóvenes con garantías del Estado de hasta un 20%?

Mi opinión es positiva, se ha hablado con el sector y en particular con las empresas en las que ellos tienen participación. Aunque no me dedico a la vivienda, creo que es una propuesta que tiene sentido y que en otros mercados ha funcionado para reactivar un sector como la construcción y la compraventa de vivienda.

De vivienda al empleo, hay muchas esperanzas depositadas en Madrid en la Operación Chamartín o Madrid Nuevo Norte, el mayor proyecto de "regeneración urbana" de España, del que Merlin participa. ¿Qué porcentaje del futuro de Merlin depende de MNN?

A día de hoy no es muy alto. La participación (en la promotora, Distrito Castellana Norte) nos costó 168 millones de euros. Tenemos comprometidos 49 millones hasta 2022 entre el pago inicial de la compra del terreno y otros gastos varios, y desde 2022 hasta 2030 hay otros 191 millones en nuestras previsiones de gasto en la operación. 400 millones en total que para Merlin son una cantidad importante pero que no son el fin del mundo ni para lo bueno ni para lo malo. 

Me refería a que en alguna ocasión se ha hablado de que Merlin asumiera un rol más importante en el proyecto…

Hemos dicho en alguna ocasión que nos gustaría tomar una posición de mayor liderazgo. Ahora con el 14,5% que tenemos, estamos ayudando a nuestros socios como si tuviéramos el 100%. Es evidente que nos gustaría poder tener un poco más de participación para que nos aprovechara más el trabajo que estamos haciendo. ¿Cuánto puede ser eso? Dependerá porque somos tres socios (BBVA con un 75,4% y la constructora San José con otro 10%) en el proyecto, y de lo que ellos quieran desprenderse saldrá lo que nosotros podamos tener disponible. No hay conversaciones al respecto ahora, y está todo parado. Nosotros tenemos que seguir trabajando para rentabilizar nuestro 14,5%.

¿Es verdad que hicieron una oferta con la participación de BBVA?

En su momento tuvimos conversaciones con BBVA pero no prosperaron.

¿Cuándo empezarían las obras?

Si se cumplen los plazos debería haber ya obras de demoliciones, vallados de perímetros, explanaciones, y cuestiones preparatorias tan pronto como se adquieran los terrenos, por lo que empezarían a finales de este año o principios del que viene. Las obras gordas, mollares, de infraestructura (tunelaciones para metros, recanalizaciones para aguas, replanteamiento de las vías de Adif, etc.) se harán cuando se terminen todas las planificaciones de obras de todas las administraciones públicas. Nos daría una gran alegría que sea en 2022 pero en nuestra estimación eso sería sobre 2023 aproximadamente.

"Nuestra estimación es que las obras gordas de Madrid Nuevo Norte empiecen en 2023"

La administración suele ser lenta en este tipo de cosas, así que lo normal es que sea en 2023. Aún así, a nivel local y autonómico siempre ha habido una mayor velocidad de avance y un cierto grado de consenso, bastante transversal, en el que no ha habido grandes discusiones. La paternidad del proyecto aprobado corresponde a Calvo (concejal de Urbanismo de Manuela Carmena) y al grupo de Mas Madrid, y Almeida ha sido suficientemente honesto para coger el trabajo de Más Madrid e introducir unas modificaciones para perfeccionarlo. Luego fue a la Comunidad, que hizo lo mismo, y por suerte no hubo al final esa tentación tan política de el mundo empieza conmigo.

¿Van a volver a intentar comprar la participación de BBVA?

No lo sé, no dependerá de nosotros. No hay ninguna prisa y estaremos a lo que se decida de común acuerdo entre los socios porque nos conocemos, no de antiguo sino de antiquísimo.

En clave de futuro a largo plazo, ¿qué previsión de crecimiento en Portugal y/o expansión internacional tienen?

Apostamos por Portugal por ser un mercado en el que tenemos experiencia y cuya regulación conozco razonablemente bien. Hoy representa el 10% de nuestro negocio y nos gustaría incrementarlo. Como estaba el ciclo antes del covid seguramente no hubiéramos podido ahora porque se estaban calentando un poco los precios. Ahora bien, si surgiese una oportunidad...que creo que no, porque el mercado de Portugal continúa igual, no se está notando prácticamente el covid. No me importaría igual que Portugal llegara a ser hasta un 15-20% de nuestro negocio. La cuota va a ir subiendo despacito a medida que desarrollemos nuestra plataforma logística allí, y si pudiéramos añadir capacidad, lo haremos. Fuera del caso de Portugal, no nos hemos planteado más expansión internacional porque nunca ninguno de nuestros inversores nos lo ha pedido.

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