Merlin se agarra al 'modelo Amazon' y asume un cambio permanente en las oficinas

La socimi del Ibex 35, Merlin Properties, empieza a hacer acuse de recibo de las tendencias auguradas por distintos agentes del sector inmobiliario.

Su consejero delegado, Ismael Clemente, ya deja entrever que la compañía contempla un golpe en su línea de rentas vinculadas al retail o comercio físico, y que procurará compensarla con una mayor apuesta por activos logísticos (almacenes y naves industriales), pieza esencial en el entramado del comercio electrónico que ha popularizado en nuestro país y el mundo la estadounidense Amazon con la china Alibaba como gran competidora.

"Esta crisis va a acelerar una serie de factores que ya venían manifestándose, y hará que se avancen más años de los que se avanzaría en una crisis normal. El gran perdedor es el comercio físico, que ve que su principal enemigo, el comercio online, recibe un gran empujón. Al factor de la comodidad se le va a sumar el distanciamiento social, que será un factor de aceleración importante", ha afirmado Clemente en un foro organizado por el Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA).

Lo que nos va en lágrimas en el retail nos va en suspiros en la logística (...) Esta crisis será el fin de la oficina granja de pollos"

"Lo que se nos va en lágrimas en el retail se nos va en suspiros en la logística. Si hay más comercio online, se necesitará más espacio logístico", ha resumido el CEO de Merlin, que también ha augurado cambios respecto al mercado de oficinas, cuyas rentas son hoy la principal fuente de ingresos de la socimi.

"Esta crisis será el fin de la oficina granja de pollos. Ya los propios ayuntamientos nos están avisando que las licencias de densificación de seis-siete metros cuadrados por empleado que estamos recibiendo ahora sean las últimas que se recibirán porque ellos mismos no quieren fomentar el exceso de densificación en oficinas para evitar que una cosa como esta, si se vuelve a producir en el futuro, se esparza tan rápido", ha afirmado Clemente, haciendo alusión a una tendencia que fuentes del sector consideran que podría acabar encareciendo los precios. El CEO de Merlin cree, en cualquier caso, que la actual crisis podría llevar a que más clientes prueben el concepto flex, esto es, de oficinas flexibles o coworking.

La situación de Merlin, en cifras

A preguntas de este medio, desde la empresa no desglosan todavía cifras relativas a la evolución de las líneas de negocio antes referidas durante el estado de alarma. La empresa está hoy participada por Banco Santander (22,27%), el exdueño de los casinos Cirsa Manuel Lao (6,27%) y el mayor gestor de activos del mundo, BlackRock.

La última cifra comunicada a inversores sobre el impacto de la covid en el negocio de Merlin estimaba una caída de las rentas menor al 10% al cabo de 2020 aún con el confinamiento hasta agosto. En 2019, ingresó 514 millones de euros en rentas (el 91% del negocio en España y el otro 9%, en Portugal, con un Ebitda recurrente de 425,5 millones), operando en oficinas (45% de los ingresos por rentas), centros comerciales (21%), logística (16%), arrendamientos netos de largo plazo (15%) y otros (2%). 

"Los activos con mayor riesgo de verse afectado por la covid-19 representan un 30% de la cartera de Merlin (20% centros comerciales, 5% oficinas en periferia y 5% otros), mientras que el 70% restante presenta un perfil de riesgo bajo (45% oficinas prime -esto es, en zonas de negocios exclusivas-, 15% porfolio sucursales BBVA y 10% logístico)", han afirmado los analistas de mercado inmobiliario del banco del Ibex, Bankinter, tras lanzar una recomendación general de reducir exposición a activos inmobiliarios que no sean de logística.

Dentro de las grandes socimis españolas, Merlin tiene oficinas, comercial y logística; Lar, comercial, y Colonial, oficinas prime en Francia y España

Las "tipologías de naves logísticas más demandadas y con menor oferta", aseguran desde Bankinter, "son grandes instalaciones de más de 20.000 metros cuadrados preferiblemente ubicados en A-2 y A-3, y próximos a Madrid, Barcelona y Valencia" y "los activos logísticos 'de última milla', con menor superficie, pero situados lo más cerca posible del centro de las ciudades", un concepto este último por el que Merlin informó estar apostando ya en 2019.

Las acciones de la empresa de Clemente, no obstante, cerraron este martes con una caída del 7,72%. Expertos consideran que podría tener que ver con los últimos datos y proyecciones sobre la caída de la demanda, inversión y rentas de las oficinas en el mercado español. Savills Aguirre Newman ha pronosticado bajadas de entre el 5% y el 15% en los precios de salida de las oficinas en Madrid en 2020.

La compañía de servicios financieros Barclays proyectó a mediados de abril una caída en las rentas del 15% para Merlin al cabo de 2020, seguida de una subida del 10% en 2021. Según la proyección de la financiera de Londres para el conjunto de los sectores inmobiliarios, las rentas por retail y hoteles podrían sufrir caídas del 25%; por oficinas, del 10%, y por naves logísticas, del 5%.