El 'Plan C' del inversor: alquilar por habitaciones puede disparar la rentabilidad

Es una de las decisiones más complicadas para el inversor: encontrar la fórmula para sacar el mejor partido a un inmueble de su propiedad. El alquiler clásico -un arrendamiento del piso completo, con una duración estable y determinada- ha ido poco a poco dejando paso al turístico. A estas dos fórmulas hay que añadir una tercera, el alquiler 'troceado' del inmueble o el arrendamiento de las diferentes estancias -habitaciones- del mismo.

El alquiler por habitaciones no es nuevo. Siempre ha sido una opción para los propietarios, especialmente en ciudades con gran concentración de estudiantes donde el perfil del arrendatario está orientado a la fórmula de compartir piso. Ahora, con la incertidumbre generada en las grandes ciudades en torno al alquiler turístico y la subida de precios del alquiler tradicional, parece presentarse como una buena alternativa para las dos partes. La duda que surge es conocer cuál es la rentabilidad de esta fórmula.

Muchos propietarios se plantean la posibilidad de alquilar su vivienda por habitaciones en vez de hacerlo de forma integral para extraer una mayor ganancia. Sin embargo, esta premisa puede no cumplirse en función de la localización. El portal inmobiliario Pisos.com ha analizado el beneficio derivado de ambas modalidades -alquiler integral o alquiler por habitaciones- a nivel nacional y en Madrid y Barcelona, dos capitales con una elevada demanda de piso compartido.

En España la renta media de una vivienda de 117 m2, que puede estar formada por 3 o 4 habitaciones, supone un ingreso medio para el propietario de 811 euros. Teniendo en cuenta que la mensualidad de una habitación de alquiler es de 292,12 euros, si la casa tiene tres habitaciones, implicaría un beneficio de 876,36 euros, un 8% más; y si tuviera cuatro, de 1.168,48 euros, un 44% más.

Dónde es más rentable el alquiler 'integral'

La situación varía en función de la localización en la que se encuentre la vivienda. Así, en Madrid y Barcelona capital, dos de las ciudades con mayor demanda de piso compartido, sobre todo por parte de
estudiantes, la tendencia da un giro a favor del alquiler íntegro del inmueble.

En el caso de Madrid, la renta media de una vivienda de 120 m2 es de 1.725 euros. Alquilar una habitación genera un ingreso de 385,37 euros de media, es decir, 1.156,11 euros para un piso de tres habitaciones y de 1.541,48 euros para uno de cuatro. Así, alquilando un piso de tres dormitorios se perdería un 33% de beneficio, y si es de cuatro, la diferencia sería del 11%.

Lo mismo sucede en Barcelona capital, donde el alquiler de una vivienda media de 101 m2 es de 1.796 euros. En una ciudad donde la renta por estancia es de 430 euros, el piso de tres habitaciones cuesta 1.290 euros y el de cuatro 1.720 euros. En este sentido, al arrendar las habitaciones por separado, cuando el piso tenga tres dormitorios, se perderá un 28% y, en caso de tener cuatro, un 4%.

En opinión de Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, “es llamativo que, en las dos capitales por excelencia para compartir piso, como son Madrid y Barcelona, el alquiler por habitaciones resulte menos lucrativo que el alquiler residencial. Este tipo de vivienda implica una mayor rotación de inquilinos, por lo que muchos propietarios prefieren dedicarla al alquiler íntegro y ofrecerla a perfiles residenciales de larga estancia”.

En cualquier caso, el portavoz del portal inmobiliario aconseja “dejar claro en el contrato todas las condiciones del arrendamiento para que ambas partes gocen de seguridad jurídica”.

Por otro lado, el experto considera que “más allá del alquiler compartido y del residencial, la modalidad del alquiler turístico atrae a gran cantidad de propietarios, dado que sale más a cuenta que las dos anteriores siempre y cuando se invierta tiempo en el mantenimiento de la casa y en su gestión, puesto que si no se mantiene alquilada de forma más o menos constante puede resultar poco interesante. Además, es posible que con las nuevas regulaciones autonómicas todo este escenario cambie de forma radical”.

Alquilar una habitación en España cuesta de media 325 euros al mes

Alquilar una habitación en España cuesta 325 €/al mes, mientras hace un año se pagaba 318 €/al mes, según el análisis que realiza cada año el portal inmobiliario fotocasa, entre su oferta de pisos para compartir en las principales ciudades españolas.

“El fuerte repunte de los precios de los alquileres está obligado a muchas personas a tener que decantarse por la opción de compartir, especialmente en las grandes ciudades como Barcelona y Madrid, donde llevamos varios años registrando fuertes tensiones en los precios que ahora se trasladan a los precios de los pisos compartidos”, explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de fotocasa.

Según el informe, el precio interanual se incrementa en 15 comunidades autónomas. La Rioja, Canarias y Baleares son las comunidades que más incrementan el precio, en concreto lo hacen un 11,3%, un 10% y un 10%. Le siguen Extremadura (9,7%), Galicia (7,7%) y Asturias (7%).

En el otro extremo, el precio desciende en dos comunidades autónomas. La caída más acusada se registra en Navarra, que desciende el precio un -3,2% respecto a 2017. Le sigue Cantabria, que desciende el precio un -0,5%.

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