Economía

El Gobierno fía los alquileres comerciales a la buena fe de caseros, pymes y autónomos

Distintos despachos coinciden en señalar que el decreto de alquileres comerciales termina dejando abierto el melón de demandas entre caseros e inquilinos comerciales sobre el pago de las rentas

La ministra de Industria, Reyes Maroto.
La ministra de Industria, Reyes Maroto. EFE

El Real Decreto aprobado a iniciativa del Ministerio de Industria de Reyes Maroto en materia de arrendamientos con uso distinto al de vivienda, esto es, comerciales, delega el futuro del sector en la predisposición a negociar mutuamente entre caseros (fundamentalmente los pequeños) y sus inquilinos (grandes, medianas y pequeñas empresas y autónomos), según coinciden distintos agentes del sector y ajenos a él.

La letra grande del Decreto establece una moratoria automática de cuatro meses en el pago de las rentas por parte de pymes o autónomos que sean inquilinos de grandes propietarios, y la posibilidad de que las pymes o autónomos que tengan a un casero pequeño puedan también pedirle aplazamientos "temporales y extraordinarios".

Podrán exigir o pedir aplazamientos los autónomos que puedan acreditar una caída del 75% de los ingresos, y las pymes cuyo activo no supere durante dos ejercicios consecutivos los cuatro millones de euros y/o cuya cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros durante dos años consecutivos y/o cuyo número medio de trabajadores durante el ejercicio no sea superior a 50.

Vacío legal irresuelto

Así las cosas, expertos jurídicos consultados por Vozpópuliadvierten de que el decreto, tal y como está redactado, aboca a inquilinos -aunque sean pymes o autónomos que encajen en los supuestos anteriores-, y a pequeños caseros a negociar, esto es, no se ha decretado una moratoria real como tal para estos casos por lo que, de no ponerse de acuerdo las partes, nada frenaría que el asunto llegue a un juzgado, toda vez que el inquilino podría tener argumentos incluso para reclamar la condonación y el casero, para reclamar los pagos con diligencia. 

"La sección que trata aquellos supuestos en que se trate de arrendadores no considerados grandes tenedores o entidades o empresas públicas, que no serán pocos, resulta poco clara e imprecisa. Por una parte, aunque no se dice claramente, tendría que entenderse que debe mediar necesariamente un acuerdo entre ambas partes para que en ese caso se aplique el aplazamiento. En todo caso, no se aclara qué pasa si la arrendadora no acepta la propuesta de la arrendataria, ni tampoco se alude a la cuantía del aplazamiento o plazo de devolución de la cantidad aplazada", advierte Jacobo Sánchez-Andrade, Counsel del área de derecho inmobiliario del despacho de abogados Bird & Bird.

"En la justificación del decreto se explica que se pretendía dar solución legislativa a la situación generada en los arrendamientos, dando solución al vacío legal actual, y trasladando al texto de la nueva norma una 'una regulación específica en línea con la cláusula rebus sic standibus, de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual'", explica por su parte Pedro Albarracín, Director en Andersen Tax & Legal.

Esta cuestión "a buen seguro colapsará aún más nuestros juzgados en meses venideros con reclamaciones derivadas de los conflictos surgidos por falta de un criterio claro"

"Como se puede apreciar, esa 'intención' no se ha visto reflejada en la redacción final de la medida aprobada, puesto que en el contenido final de la misma únicamente se introduce la posibilidad de pymes y autónomos de aplazar temporalmente el pago de la renta, y únicamente con carácter obligatorio para el arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública o un 'gran tenedor', dejando por tanto al margen la totalidad del resto de posibles relaciones arrendaticias", añade Albarracín sobre una cuestión que, a su juicio, "colapsará aún más nuestros Juzgados en meses venideros con reclamaciones derivadas de los conflictos surgidos por falta de un criterio claro".

Dudas sobre la fianza

"La solución del Gobierno pasa por que propietario y arrendador asuman íntegramente el coste de las medidas, sin que se haya previsto ninguna ayuda económica concreta en este aspecto", afirma Ignasi Vives, abogado del despacho Sanahuja Miranda

A diferencia de lo que sucedió con los alquileres residenciales, el Gobierno no ha fijado en este caso una línea directa de préstamos o ayudas para los inquilinos (ni de caseros grandes ni pequeños) sino que se ha ceñido a permitir a los caseros pequeños hacer uso de las fianzas de sus inquilinos para el pago transitorio de las rentas de una forma que suscita también dudas legales.

"Cuando (el Gobierno) habilita para utilizar la fianza, no queda claro a cuál se refiere. Si se trata de la fianza legal, la misma se encontrará normalmente depositada por la arrendadora en el organismo autonómico correspondiente, por lo que para disponer de ella habrá de acudirse por la arrendadora a su reclamación antes de terminar el contrato de arrendamiento (sin perjuicio de que ello supondría una seria merma temporal en la fuente de financiación de dichas CCAA si se generaliza el uso de este recurso)", afirma Sánchez-Andrade. 

"Ello sin contar los casos en que la arrendadora no hubiera cumplido con su obligación de depositar la fianza, supuesto que deja en una posición incómoda a la propia arrendadora, porque de poder disponer de esa cantidad al tenerla en su poder estaría dejando entrever su incumplimiento frente al propio arrendatario y la Administración (pudiendo esta última incluso imponerle sanciones por no haber realizado dicho depósito). En el caso de que se trate de una fianza adicional, si esta fuera por ejemplo un aval bancario, tampoco se podría disponer de ella sin ejecutar el propio aval (lo que no tendría sentido). Por tanto, la forma más clara y directa en que entendemos podría disponerse de forma inmediata de la fianza sería en los casos en los que exista una fianza adicional en metálico (distinta de la legal) en poder del arrendador".

La aprobación de dicha medida de apoyo financiero (fianza) podrá suponer un argumento más para aquellos que defiendan la no procedencia de la suspensión de la obligación del pago de las rentas"

"La aprobación de dicha medida de apoyo financiero podrá suponer un argumento más para aquellos que defiendan la no procedencia de la suspensión de la obligación del pago de las rentas puesto que cabe pensar que, de considerar nuestro Gobierno que con el ordenamiento vigente si que procedía dicha suspensión, no habría hecho falta aprobar la posibilidad de aplazar el pago de las rentas", añade por su parte Albarracín.

"No obstante lo anterior, dicha cuestión no tiene por qué ser necesariamente determinante y/o vinculante en modo alguno a la hora de que, en los meses venideros, cuando los tribunales inicien el análisis y resolución de los conflictos concretos que se le planteen, acepten o rechacen las posibles pretensiones de aquellos posibles arrendatarios que, atendiendo a sus circunstancias particulares, defiendan una eventual procedencia de la suspensión o resolución de sus contratos de arrendamiento amparándose en la cláusula rebus sic standibus o en causa de fuerza mayor".

Cuatro meses de gracia y futuro incierto

Paralelamente, a los grandes caseros sí se les ha obligado a morar las rentas por un plazo máximo de cuatro meses y cobrar esas rentas en un plazo de dos años sin penalización para el inquilino.

"Esperábamos que el Gobierno ofreciera un mayor apoyo a un sector tan clave como dinamizador de la economía, que va a estar estrechamente ligado a la recuperación del consumo interno. Lamentamos que las medidas aprobadas no se hayan extendido al conjunto del sector retail, afectando sólo a autónomos y a la pequeña y mediana empresa, cuando la situación de crisis es compartida por todos", han afirmado desde la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler, la patronal de grandes propietarios entre los que aparecen empresas como la cotizada en el Ibex, Merlin Properties, o GMP

"Echamos en falta un mayor apoyo de la Administración con ayudas directas para atender aquellos pagos que se aplacen, como sí se concedieron en las moratorias destinadas a vivienda a través de créditos ICO, y como han hecho otros países vecinos en los que los gobiernos sí están cubriendo parte de las rentas durante el período de cierre obligatorio", añaden, a la vez que esgrimen: "Valoramos positivamente que se haya optado por establecer como norma la moratoria temporal como criterio de referencia, lo que ayudará a aplicar un criterio homogéneo en las negociaciones en curso, ofreciendo a todas las partes una mayor seguridad jurídica".

"Para algunos sectores, como el hotelero (en caso de que los arrendatarios-operadores cumplan obviamente con el criterio de pyme), el plazo máximo de cuatro meses de aplazamiento puede resultar insuficiente, teniendo en cuenta que la temporada 2020 está seriamente comprometida", advierte paralelamente Sánchez-Andrade.

Se percibe que muchos caseros están buscando llegar a acuerdos porque quizá sea más problemático buscar a un inquilino ahora para los pequeños tenedores, o en cuatro meses en el caso de los grandes, que ceder en las rentas"

"Se percibe que muchos caseros estaban y están buscando llegar a acuerdos porque quizá la litigiosidad no sea a esta altura rentable y/o porque quizá sea más problemático buscar a un inquilino ahora para los pequeños tenedores, o en cuatro meses en el caso de los grandes, que ceder en las rentas", afirma una importante fuente del sector.

"La predisposición general es de que se llegue a acuerdos para los aplazamientos o incluso condonaciones y no se recurra a la vía judicial, aunque la redacción del decreto no ayuda", dice otra fuente del mercado. "Es una realidad que incluso dentro del mundo de los grandes propietarios, que son los que están obligados a aplazar si se les pide, habrá muchos que puedan aguantar estos cuatro meses sin repercutirlo luego de alguna forma, pero habrá otros que no".  

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